租赁权相关司法解释

租赁司法解释实务系列解读租赁权物权化――次承租人对抗出租人

《房屋租赁合同司法解释》第十七条，因承租人拖欠租金，出租人请求解除租赁合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

司法解释中关于次承租人代偿请求权的确突破了合同的相对性理论，这种对传统理论的重大突破有无法理依据和价值基础，有待我们探讨。

依据合同的相对性理论，出租人与承租人的房屋租赁合同和承租人与次承租人的房屋转租合同，两者是完全独立的两个合同。既然是合同，就要恪守合同的相对性原则。次承租人与出租人之间并不发生直接关系，次承租人的任何主张当然不能对抗出租人。

当租赁合同终止时，出租人可以选择以所有权人（针对次承租人）或合同中的出租人（针对承租人）来行使其收回租赁物的权利，请求权基础不同，则其请求的对象亦不同。

我国大陆合同法，其之所以强调转租需经出租人同意，乃是出于保护出租人利益的考虑。出租人的同意并不使其增加合同法上的义务，原租赁合同不受影响，而仅使得次承租人对租赁物的占有成为有权占有。合法转租合同得以履行的基础乃在于承租人租赁权的保持，如果该租赁权因为租赁合同的终止、解除、撤销、无效而丧失，转租合同将无从履行；出租人可依所有物返还请求权要求次承租人返还租赁物，而无过错的次承租人只能向承租人主张债务不履行的违约责任。这样的制度设计在逻揖上顺理成章，然而却使得无过错的次承租人之利益欠缺保障，尤其是房屋租赁合同这样涉及次承租人安身立命的重大利益的情形，更有必要予以检讨。固守合同相对性原则使得次承租人始终处于提心吊胆的境地，其转租合同能否得到履行始终是一个悬而未决的未知数。

租赁权的物权化理论能够突破租赁合同的相对性，赋予租赁权以对世性，从而使次承租人与出租人之间直接取得联系，从而破解了次承租人的困境。法律和学说理论视为社会生活服务的，两者之间的关系决不能本末倒置，即不能使社会生活困于法律逻揖。“租赁权的物权化”理论即是法学理论对社会生活的让步与妥协。“买卖不破除租赁”、“承租人的优先购买权”制度均是租赁权物权化的集中体现，其根本目的与次承租人的清偿请求权有异曲同工之处，从后果看，这几项制度均突破了合同的相对性，其主旨都在于维护租赁关系的稳定性。

按传统理论，承租人的租赁权之所以能够对抗（新）买受人的所有权，是因为承租人占有标的物战胜登记之所有权人，即占有强化了债权的效力，债权与占有配合，形成能够对抗登记所有人的力量。也就是说，债权与占有配合，能够彰显承租人对租赁物使用收益的事实，这种表征是承租人的租赁权能够对抗第三买受人所有权的合理内涵所在，即承租人基于租赁权对租赁物进行临时使用收益，如果该外在表征不存在，承租人因缺乏对租赁物使用收益的事实，法律无给予其特殊保护的必要。

次承租人一旦提出代为清偿，就可以暂时阻滞出租人解约，次承租人实际为清偿后，出租人此项解除权则归于消灭。笔者认为，次承租人之代偿请求权应当被赋予某种形成权的效力。一方面，出租人在行使解除权之前，必须对次租人履行告知义务；另一方面，次承租人必须

在合理期限内决定是否行使代偿权，超出该合理期间，则代偿权丧失。否则，出租人的地位也将限于悬而未决的不稳定状态。另外，次承租人向出租人偿付租金后，在该数额内对于转租人享有代位求偿权，此代位求偿权可以抵消相应的对转租人的租金债务。这样一来，就较为周到地保护了次承租人的利益，稳定了转租关系。

在经出租人同意的转租情形下，租赁物的实际占有使用人为次承租人，由次承租人向承租人支付租金，如果出租人认为因催收租金影响租赁合同目的实现而依据《合同法》第二百二十七条要求解除租赁合同，我们认为，应当赋予次承租人以异议权，但在出租人与承租人的合同之诉中，如何赋予，只能通过完善第三人诉讼制度的方法予以解决。

出租人行使此项形成权，并不需要通过形成诉讼的方式进行，而只需单方意思表示便可解除租赁合同。当然，这一点仅仅适用于行使形成权本身，而不适用于行使形成权行为（之后）产生的请求权，因此，请求权的实现必须通过司法途径。

我们认为，可以针对出租人诉讼请求的不同区别对待。如果出租人请求解除租赁合同，由次承租人直接归还租赁物，那么可以将转租人和次承租人作为共同被告。如果出租人请求解除合同，由转租人归还租赁物，那么法院应当依据当事人的申请，或者依据职权，从诉讼经济和次承租人利益的合理保障角度，将次承租人追加为第三人，确保其异议权得到充分的行使。

出自：最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社，2009年9月第1版，第221－234页，对解释第17条租赁合同中次承租人支付租金以对抗出租人解除权、代偿请求权的条文释义，撰写人是最高人民法院王毓莹法官

请求解除合同与行使解除权

《房屋租赁合同司法解释》第七条，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

实践中，出租人行使解除权的方式有两种：一种是出租人直接通知承租人解除合同。解除权是形成权，在此种情形下，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，如果承租人有异议，可以向法院提起诉讼，请求确认合同解除无效，该诉讼性质上属确认之诉……。另一种是出租人向法院提起诉讼，请求解除与承租人之间的租赁合同，此时法院属于判决解除合同。法院判决解除与法院判决确认解除合同的法理基础不同，前者由法院直接解除有效合同，这是法院行使国家裁判权的表现，而后者是法院对已经解除的合同判断是否有效的确认。法院行使国家裁判权，判决解除合同的前提是当事人的变更之诉（即解除合同之诉），而非确认之诉。

出自：奚晓明主编，最高人民法院民事审判第一庭编著，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社出版，2009年9月第一版，第102页，对第七条出租人解除权的二种行使方式的解释，该条撰写人为最高人民法院姚宝华法官。

物权法和债权法交叉调整的法律关系