2019年房地产行业金融服务方案

2019年房地产行业金融服务方案

第一节行业总体策略

2019年房地产行业为我行“审慎介入类”行业，房地产行业总体授信策略

为“总量控制、区别对待、强化管理、防范风险”。

“总量控制”是指严格控制房地产行业授信总量，持续加强表内外全口径风险限额管控，严控前期房地产价格过高及库存较高城市的融资占比，严控商用房开发融资，严控高杠杆、高融资成本地产项目融资。“区别对待”，在区域选择方面，重点支持一线城市以及库存消化周期合理、潜在需求充足的二线城市普通商品住房项目，审慎把握三、四线城市新增住房开发贷款业务；客户方面，坚持客

户名单制管理，主要投向优质战略客户，原则上只支持TOP30强房地产企业，严控战略客户名单外增量投放。产品结构上，积极支持刚需和改善型商品住宅项目，积极支持股东实力雄厚、流程规范的长租项目和共有产权等保障性住宅项目，择优支持股东实力雄厚、流程规范、位置优越的棚改及城中村改造项目。从严控制宾馆酒店、商业地产、商品流通市场开发项目。同时加大与大型房地产企业合作力度，通过个人住房按揭系统直联等方式进一步保障交易真实性，提高个人住房贷款业务风险防控能力。“强化管理”，强化房地产贷款业务全流程管理，提高准入门槛等措施优化信贷结构，加强贷后管理，加强资金监管，强化押品管理。“防范风险”全面深化总分行战略客户的合作，将房地产授信业务作为重点防控领域，高度重视房地产领域的资产质量控制和风险防范。

第二节目标定位

一、目标产业链

房地产属于国民经济基础行业，可以带动上游水泥、钢材、施工等多个行业，是银行拓展大额授信业务的重要客户，可以带动银行卡、个人按揭贷款等业务。

最关键环节是购地，房地产企业动用自有资金，购地完成取得四证后，银行就可以进入。

二、目标客户

（一）土地开发

1.省级、地级市政府背景的土地储备开发经营的市场运作平台（企业）。

2.房地产五十强企业、信用等级AA级房地产开发企业。

3.房地产五十强企业、信用等级AA级房地产开发企业与省级、地级市政府成立的项目公司。

（二）房产开发

1.房地产五十强企业、信用等级AA级房地产开发企业；

2.区域性主流房地产企业，区域市场占有率前十，以往与银行合作良好、信誉高，在区域具有较强的竞争优势；

（三）保障性住房开发建设

1.房地产五十强企业、信用等级AA级房地产开发企业；

2.区域性主流房地产企业，区域市场占有率前十，以往与银行合作良好、信誉高，在区域具有较强的竞争优势；

3.地级市（含）以上有政府背景的房地产开发企业；

三、目标区域

1.土地开发目标区域为一、二线1、三线2城市所在地；

2.房产开发目标区域：重点支持一线城市以及库存消化周期合理、潜在需求充足的二线城市普通商品住房项目，审慎把握三、四线城市新增住房开发贷款业务。严格控制商业地产开发项目，审慎把握一、二线城市商业地产项目。

3.保障性住房开发目标区域：积极支持一二线城市保障性住房项目，审慎介入三四线城市保障性住房项目。

第三节项目准入标准

一、准入标准

（一）土地开发

1.储备土地地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好

1二线城市：成都、重庆、杭州、南京、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长沙、大连、济南、宁波、

青岛、无锡、厦门、郑州

2三线城市：长春、常州、哈尔滨、福州、昆明、合肥、东莞、石家庄、呼和浩特、南昌、温州、佛

山、贵阳、南宁

的出让前景；涉及农用地的贷款，具备合法的农用地转用手续和征地手续；

2.储备土地的权属关系、测绘情况、土地契约限制、与县（含）以上政府整

体综合规划中的用途，以及未来开发计划相符；储备土地已经列入当年土地储备计划中，符合城市规划和土地利用总体规划，基本能够确定用途、容积率等基本要素，预计能够纳入土地供应计划并在2年内出让；

3.项目资本金在30%（含）以上；

4.贷款金额不超过土地收购和土地前期开发、整理总成本的70%，且符合同级财政部门批准的土地储备资金项目预算；

5.抵押率≤70%；

6.贷款期限不超过3年。

（二）房产开发

1.项目所涉产权清晰，《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》“四证”齐全，无欠缴税费情况；

2.项目所在地区地理位置优越，有较大增值潜力，具有良好的出让前景，符

合城市规划和土地利用总体规划；其中，旧城改造项目属于地市级（含）政府以

上重点建设项目；

3.住宅项目资本金（所有者权益）原则上≥30%；其他房地产开发项目资金≥35%；

4.项目成本具备相对优势，经审慎评估项目市场前景较好，具备良好的盈利

能力；

5.商品房预售监管账户应在我行开立；

6.以抵（质）押为担保方式；

7.与我行开展住房按揭贷款合作；

8.贷款期限不超过5年。

（三）保障性住房开发

1.项目为地级市（含）以上政府投资建设项目，且列入年度建设计划，同时

按规定取得政府有关部门的批准文件，政府回购资金已经明确落实，项目自身现金流能够满足贷款本息偿还；

2.必须具备合规性，即贷款发放前必须“四证”齐全；

3.项目必须设定抵押；

4.项目资本金比例：项目资本金比例：保障性住房项目资本金（所有者权益）原则上≥20%；其他房地产开发项目资金≥35%；

5.项目内部收益率：不低于银行同期同档次基准利率+3个百分点；

6.贷款额度：不超过项目投资总额的70%；

7.承建商具备三级（含）以上建筑资质，建筑质量可靠；

8.保障性住房贷款资金须按项目建设进度监管使用，项目建成后项目收入须在我行监管，开立监管账户，贷款资金和项目收入实行封闭管理，贷款应以项目自身现金流及借款人其他经营收入作为主要还款来源。

二、退出标准

（一）土地开发

满足以下任一项均为退出类：

1.储备土地使用项目属于《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正版）限制类和淘汰类；

2.不符合规划控制要求的项目及违法用地项目，利用农村集体土地开发商业性房地产项目；

3.其他退出类规定。

（二）房产开发

满足以下任一项均为退出类：

1.项目列入《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正版）的限制类和淘汰类；

2.项目不符合城市规划和土地利用总体规划；

3.项目预算收益率显著低于银行同期同档次基准利率；

4.其他退出类规定。

（三）保障性住房开发

不满足保障性住房建设项目准入标准的项目均为退出类。