2008金融危机对中国房地产行业的影响 (2)

2008金融危机对中国房地产行业的影响来源：

一、金融危机前国内房地产市场状况

2008年7月到10月，我在重庆房地产市场“一哥”—龙湖地产做置业顾问，有幸在一线见证了国内房地产市场的实际销售状况。我所在的项目是龙湖MOCO中心，一个占地26亩的小户型高层住宅，在毛坯房和延缓两年交房的条件下，还卖到了7000左右的均价，且不论重庆地区的人均收入在全国的靠后排名，单看这个销售价格已经超过了绝大部分老百姓的承受能力了，重庆地区的房市如此，就更不用讨论北京、上海、深圳等一级城市的房市了，其火爆程度可见一斑。

金融危机在2008年逐渐向房地产等资金密集型行业产生影响，我们暂且先讨论2008年前的房地产市场情况。总体来看，2007年全国房地产市场供求两旺，房价涨幅比2006年有所增加，国房景气指数逐月上升达到近三年来的新高水平。其市场运行状况呈现以下三个特征：

1、房地产开发企业购置土地面积出现近5年来首次大幅增加，土地价格快速上涨，涨幅达到5年来新高，高于同期房屋销售价格涨幅

从全国数据来看，2007年3月以来，房地产企业购置土地面积增幅逐月增加，1-10月同比增长%，增幅增加了近20个百分点。此外，2007年全国70个大中型城市土地交易价格出现大幅上涨，前3季度平均同比上涨%，高于同期房屋销售价格%的涨幅。其中，1-3季度各季度土地交易价格涨幅分别为%、%、15%，涨幅逐季增加达到2000年以来的最高涨幅。第四季度由于国家的调控交易价格略有下降。

2、商品住宅市场景气旺盛带动整个房地产市场供求两旺，2007下半年房价涨幅逐月增加，创出近三年新高。

商品住宅投资占房地产开发投资的比重超过70%，2007年商品住宅市场景气旺盛带动整个房地产市场供求两旺。1-10月，房地产开发完成投资亿元，同比增长%，增幅比去年同期增加个百分点，前10个月，房地产开发投资增幅逐月增加，由1-2月的%增加到1-10月的%，其中10月增幅为%，达到近三年来新高。1-10月，商品房施工面积、新开工面积和竣工面积分别同比增长%、%和%，增幅比去年同期分别增加个、4个和个百分点。1-10月，商品房销售面积同比增长%，增幅增加个百分点。其中，现房销售面积为同比增长%，增幅增加个百分点；期房销售面积同比增长%，增幅增加个百分点。2007年前4个月，国房景气指数持续下降，后7个月，国房景气指数快速上升。10月，国房景气指数为，达到近三年来的最高水平。

3、住房保障体系进一步完善，商品住宅供给结构调整效果逐步显现

在2007年，住房保障体系建设得到了中央政府前所未有的高度重视，各级地方政府的经济适用房和廉租房建设也逐步付诸实施。

从商品住宅的供给结构来看，2007年以来，商品住宅市场结构调控的效果逐步显现，经济适用房和90平方米以下普通住宅在商品住宅中的投资比重分别由1-2月的%和%，提高到1-10月的%和%，90平方米以下住宅投资比重每月增加1个百分点左右。据初步统计，全国36个直辖市、计划单列市、省会城市，2006-2007年年度新开工商品住房中90平方米以下普通商品住房占总开发面积的%。

二、金融危机形成及影响

1、什么是次贷危机

次贷即“次级按揭贷款”（subprime mortgage loan），“次”的意思是指：与“高”、“优”相对应的，形容较差的一方，在“次贷危机”一词中指的是信用低，还债能力低。

次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。在房价不断走高时，次级抵押贷款生意兴隆。即使贷款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。但当房价持平或下跌时，就会出现资金缺口而形成坏账，形成次贷危机。

2、金融危机的形成

这次全球经融危机的源头是由美国的次贷危机所引发的。而美国次贷危机是产生的原因是由于美国房地产业泡沫破裂所导致的。描述一下这次次贷危机的演变过程:美国次债危机--美国信贷危机--全球信贷危机和美国经融危机--全球经融危机，最后影响全球实体经济。影响全球实体经济的后果就是全球经济增速放缓、人们消费欲望降低、企业盈利水平的下降、失业人口的增加、就这样一直的恶性循环下去,直到信贷危机结束才会慢慢有所好转!

3、经融危机对我国经济的影响

（1）次贷危机主要影响我国出口。

次贷危机引起美国经济及全球经济增长的放缓，对中国经济的影响不容忽视，而这其中最主要是对出口的影响。2007年，由于美国和欧洲的进口需求疲软，我国月度出口增长率已从2007年2月的%下降至12月的%。美国次贷危机造成我国出口增长下降，一方面将引起我国经济增长在一定程度上放缓，同时，由于我国经济增长放缓，社会对劳动力的需求小于劳动力的供给，将使整个社会的就业压力增加。

（2）我国将面临通货膨胀和经济增长趋缓的双重压力。

由于国际大宗商品价格居高不下，以及我国冰雪地震等自然灾害的影响，我国的农产品、生产资料、生活消费品等价格持续上涨，目前已形成成本推动型通货膨胀。2008年1—5月份累计，全国居民消费价格总水平同比上涨%，流通环节生产资料价格同比上涨%。同时，人民币升值又将进一步影响中国出口增长。

最后，次贷危机将加大我国的汇率风险和资本市场风险。

三、经融危机对中国房地产市场的打击

1、2008年1-11国内房地产市场的运行状况

（1）房地产开发完成情况。1-11月，全国完成房地产开发投资26546亿元，同比增长%，增幅比1-10月回落个百分点。1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，同比增长%；房屋新开工面积亿平方米，增长%；房屋竣工面积亿平方米，增长%。其中，住宅竣工面积亿平方米，增长5%。1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积亿平方米，同比下降%；完成土地开发面积亿平方米，同比下降%。

（2）商品房销售和空置情况。1-11月，全国商品房销售面积亿平方米，同比下降%。其中，商品住宅销售面积下降%；商品房销售额19261亿元，同比下降%。其中，商品住宅销售额下降%。截至11月末，全国商品房空置面积亿平方米，