天津滨海新区写字楼及商业物业市场研究报告(第一太平)110110

天津滨海新区写字楼及商业物业市场研究报告

编制于

2010年11月

由项目策划部：

总经理/董事

徐伟成 (Airy Tsui)

高级项目分析师

倪洁 (Nini Ni)

项目策划师

刘晓丹(Sandra Liu)

项目分析师

张冉 (Ivy Zhang)

张颖 (Corrine Zhang)

邓志晶(Nancy Deng)

投资分析师

田甜(Tina Tian)

第一太平戴维斯估值及专业服务有限公司

香港中环交易广场2期23楼

双子座大厦东塔2101室

北京建国门外大街乙12号，100022

目录

1.滨海新区主要写字楼物业市场研究 (3)

1.1.分布及租售情况分析 (3)

1.2.未来写字楼物业市场预测 (5)

1.3.滨海新区写字楼物业市场小结 (7)

2.滨海新区商业物业市场研究 (8)

2.1.分布情况说明 (8)

2.2.滨海新区百货分布 (9)

2.3.供应量、存量走势分析 (10)

2.4.租/售走势分析 (10)

2.5.未来商业供应分析 (12)

2.6.滨海新区商业物业市场小结 (13)

3.滨海新区主要写字楼案例分析 (15)

3.1.滨海金融街 (15)

3.2.滨海浙商大厦 (18)

1.滨海新区主要写字楼物业市场研究1.1.分布及租售情况分析

编号名称入驻时间

租金

（元/天/平米）

售价

（元/平米）

入住率

（%）

总建筑面积

（万平方米）

1 豪威大厦1998 1.5 13,000 90 1.5

2 国信大厦2004 1.8 13,000 90 2.31

3 银座大厦2005 1.5 15,000 90 3.33

4 泰达新天地200

5 1.

6 15,000 98 2.3

5

滨海金融街

（一、二期）

2005（一期）

2006（二期）

3.4

3.9

15,500

16,000

100

85

13.4

6 财富星座2005 1.8 N/A 90 2.22

7 滨海发展大厦2006 3 N/A 75 3.89

8 天津国际贸易与航

运服务区2号楼

2007 2.6 12,000 80 2.26

9 ME商业写字楼2008 1.8 12,000 80 1.32

10 滨海国际中心2009 2.0 9,500 70 9

11 滨海浙商大厦2010 N/A 11,000 N/A 4.6

12 汇航国际2009 1.6 10,500 65 6.8

13 旷世国际2010 N/A 16,000 N/A 3.6

14 津滨滨海大厦2010 N/A 16,000 60 1.28

数据来源：第一太平戴维斯备注：租售时间节点为2010年10月

⏹滨海新区的优质写字楼物业市场主要集中在开发区，因此我们着重研究开发

区的写字楼物业市场状况。

⏹目前，开发区的写字楼均价在人民币12,000元/平方米-16,000元/平方米之间；

⏹开发区写字楼物业平均租金为人民币2-3.9元/天/平方米，最典型的甲级写字

楼物业——滨海金融街租金为人民币3.4-3.9元/天/平方米，且其入住率在众多优质写字楼中也最高，一期入住率达100%，二期达到85%左右；

⏹从客户构成看，滨海金融街集中了较多金融或物流外资企业，而开发区整体

写字楼客户多集中在贸易、物流和建筑类中小型公司；

⏹受写字楼项目定位影响，开发区写字楼标准层面积较小，集中在800-1200

平方米；

⏹由于2009年滨海新区经济整体表现位居全国前列，将对优质写字楼的需求

产生利好，目前该区域优质写字楼的销售价格持续上升。

1.2.未来写字楼物业市场预测

备注：预计响螺湾商务区2015年落成、于家堡金融区2020年落成

未来塘沽区将以中心商务商业区建设为契机，着力发展国际金融、国际贸易、会展经济、总部经济等现代服务业，这将提高第三产业比例，增加对写字楼的需求；

⏹未来中央商务区写字楼主要集中在响螺湾、于家堡区域和泰达CBD区域；

⏹其中于家堡金融区规划面积3.86平方公里，规划总建筑面积950万平方米，

主要功能是会展、现代/传统金融、教育培训、商业商住等，计划时间为5-10年开发建设。

⏹而本项目所在的响螺湾商务区规划面积1.71平方公里，拟建55个项目的高

档商务区，30栋高层写字楼，以外省市驻滨海办事机构、高档写字楼、高科技研发中心、集团总部为主。这两个区域的写字楼体量都较大，于家堡未来写字楼的入市将对响螺湾写字楼有直接的竞争影响；

⏹响螺湾区域在2011-2013年期间在市场集中放量，而于家堡区域2009年启动，

2011年起步区写字楼逐步放量，并延续至2020年，这两个区域在时间节点上的重叠有可能会造成响螺湾区域写字楼较大的空置率。

1.3.滨海新区写字楼物业市场小结

⏹滨海新区目前欠缺商务氛围，写字楼项目较少且档次较低，大多由本地开发

商和物业管理公司建造和管理；

⏹市场缺乏高端写字楼项目，区域内无甲级写字楼项目，高端客群可选择的高

品质写字楼极为有限；

⏹优质写字楼项目空置率较低，市场供不应求，这些写字楼的主要客户来自于

金融、物流贸易、高科技企业及建筑类等行业；

⏹滨海新区写字楼与天津甲级写字楼相比，在租金和产品方面均有较大差距；

⏹未来写字楼主要集中在于家堡、响螺湾区域，响螺湾2011-2013年期间市场

集中放量，而于家堡在该期间也将有近30%的体量进入市场，因此这对响螺湾的写字楼物业市场竞争较为激烈。