天津滨海新区写字楼及商业物业市场研究报告(第一太平)110110

天津滨海新区写字楼及商业物业市场研究报告
编制于
2010年11月
由项目策划部：
总经理/董事
徐伟成 (Airy Tsui)
高级项目分析师
倪洁 (Nini Ni)
项目策划师
刘晓丹(Sandra Liu)
项目分析师
张冉 (Ivy Zhang)
张颖 (Corrine Zhang)
邓志晶(Nancy Deng)
投资分析师
田甜(Tina Tian)
第一太平戴维斯估值及专业服务有限公司
香港中环交易广场2期23楼
双子座大厦东塔2101室
北京建国门外大街乙12号，100022
目录
1.滨海新区主要写字楼物业市场研究 (3)
1.1.分布及租售情况分析 (3)
1.2.未来写字楼物业市场预测 (5)
1.3.滨海新区写字楼物业市场小结 (7)
2.滨海新区商业物业市场研究 (8)
2.1.分布情况说明 (8)
2.2.滨海新区百货分布 (9)
2.3.供应量、存量走势分析 (10)
2.4.租/售走势分析 (10)
2.5.未来商业供应分析 (12)
2.6.滨海新区商业物业市场小结 (13)
3.滨海新区主要写字楼案例分析 (15)
3.1.滨海金融街 (15)
3.2.滨海浙商大厦 (18)
1.滨海新区主要写字楼物业市场研究1.1.分布及租售情况分析
编号名称入驻时间
租金
（元/天/平米）
售价
（元/平米）
入住率
（%）
总建筑面积
（万平方米）
1 豪威大厦1998 1.5 13,000 90 1.5
2 国信大厦2004 1.8 13,000 90 2.31
3 银座大厦2005 1.5 15,000 90 3.33
4 泰达新天地200
5 1.
6 15,000 98 2.3
5
滨海金融街
（一、二期）
2005（一期）
2006（二期）
3.4
3.9
15,500
16,000
100
85
13.4
6 财富星座2005 1.8 N/A 90 2.22
7 滨海发展大厦2006 3 N/A 75 3.89
8 天津国际贸易与航
运服务区2号楼
2007 2.6 12,000 80 2.26
9 ME商业写字楼2008 1.8 12,000 80 1.32
10 滨海国际中心2009 2.0 9,500 70 9
11 滨海浙商大厦2010 N/A 11,000 N/A 4.6
12 汇航国际2009 1.6 10,500 65 6.8
13 旷世国际2010 N/A 16,000 N/A 3.6
14 津滨滨海大厦2010 N/A 16,000 60 1.28
数据来源：第一太平戴维斯备注：租售时间节点为2010年10月
⏹滨海新区的优质写字楼物业市场主要集中在开发区，因此我们着重研究开发
区的写字楼物业市场状况。

⏹目前，开发区的写字楼均价在人民币12,000元/平方米-16,000元/平方米之间；
⏹开发区写字楼物业平均租金为人民币2-3.9元/天/平方米，最典型的甲级写字
楼物业——滨海金融街租金为人民币3.4-3.9元/天/平方米，且其入住率在众多优质写字楼中也最高，一期入住率达100%，二期达到85%左右；
⏹从客户构成看，滨海金融街集中了较多金融或物流外资企业，而开发区整体
写字楼客户多集中在贸易、物流和建筑类中小型公司；
⏹受写字楼项目定位影响，开发区写字楼标准层面积较小，集中在800-1200
平方米；
⏹由于2009年滨海新区经济整体表现位居全国前列，将对优质写字楼的需求
产生利好，目前该区域优质写字楼的销售价格持续上升。

1.2.未来写字楼物业市场预测
备注：预计响螺湾商务区2015年落成、于家堡金融区2020年落成
未来塘沽区将以中心商务商业区建设为契机，着力发展国际金融、国际贸易、会展经济、总部经济等现代服务业，这将提高第三产业比例，增加对写字楼的需求；
⏹未来中央商务区写字楼主要集中在响螺湾、于家堡区域和泰达CBD区域；
⏹其中于家堡金融区规划面积3.86平方公里，规划总建筑面积950万平方米，
主要功能是会展、现代/传统金融、教育培训、商业商住等，计划时间为5-10年开发建设。

⏹而本项目所在的响螺湾商务区规划面积1.71平方公里，拟建55个项目的高
档商务区，30栋高层写字楼，以外省市驻滨海办事机构、高档写字楼、高科技研发中心、集团总部为主。

这两个区域的写字楼体量都较大，于家堡未来写字楼的入市将对响螺湾写字楼有直接的竞争影响；
⏹响螺湾区域在2011-2013年期间在市场集中放量，而于家堡区域2009年启动，
2011年起步区写字楼逐步放量，并延续至2020年，这两个区域在时间节点上的重叠有可能会造成响螺湾区域写字楼较大的空置率。

1.3.滨海新区写字楼物业市场小结
⏹滨海新区目前欠缺商务氛围，写字楼项目较少且档次较低，大多由本地开发
商和物业管理公司建造和管理；
⏹市场缺乏高端写字楼项目，区域内无甲级写字楼项目，高端客群可选择的高
品质写字楼极为有限；
⏹优质写字楼项目空置率较低，市场供不应求，这些写字楼的主要客户来自于
金融、物流贸易、高科技企业及建筑类等行业；
⏹滨海新区写字楼与天津甲级写字楼相比，在租金和产品方面均有较大差距；
⏹未来写字楼主要集中在于家堡、响螺湾区域，响螺湾2011-2013年期间市场
集中放量，而于家堡在该期间也将有近30%的体量进入市场，因此这对响螺湾的写字楼物业市场竞争较为激烈。

2. 滨海新区商业物业市场研究 2.1. 分布情况说明
滨海新区目前有解放路商圈、洋货商圈和泰达开发区商圈，随着滨海新区中心商务区的逐渐形成，预计3年后将会逐渐形成响螺湾和于家堡商圈，中高档次为主，预计总建筑面积将超过100万平方米。

滨海新区主要商圈分布图
注：响螺湾及于家堡为未来商圈
商圈名称 代表项目 商圈总建筑面积(万平米)
建筑面积租金范围(元/天/平方米)
扣点
档次 定位 出租率
解放路 商圈 金元宝商厦、中原百货、东方广场 20.3
5-10
20-25% 中高档 偏中 90%
洋货商圈 易买得•秀谷、巨川•唐人街、洋货市场、新洋家具城 31.6 5-10 - 中档
95%
泰达核心商圈
友谊名都、鸿泰千百汇、财富星座
37.6 3-7 28% 中高档 63%
▪ 解放路商圈也称为金街，是塘沽地区的发展最早、规模最大、最成熟的商圈，以百货、超市、电器、鞋业等专业店和品牌专卖店为主；
▪ 洋货商圈则是由最早进行进出口贸易交易的市场逐渐发展形成的，由于周边有大量的居民社区存在，除了旅游为主的目的性消费以外，还形成了以超市、家电、家居为主的生活型消费形态；
▪
泰达开发区商圈则是伴随着经济技术开发区内大量企业的入驻，以及大量中
解放
路商
圈
洋货
商圈响螺湾
于家堡商圈
泰达
开发
区商
圈
研究区域
高档住宅的开发，区域内形成特定的中高端消费人群，先后形成了以友谊名都、太平洋百货和市民广场为代表的中档偏高的消费场所，但是区域内的高档消费不稳定，最终导致市民广场唯一的主力店友谊名都也关闭许久，整个项目空置，太平洋百货也被新乐天百货取代，经营状况不容乐观； ▪
于家堡及响螺湾商圈尚处于规划阶段，预计到2012年初步形成，中高档次为主，预计总建筑面积将超过100万平方米。

2.2. 滨海新区百货分布
序号 百货名称 地理位置 开业时间(年) 营业面积 （平方米） 租金水平 出租率 1 金元宝商厦 塘沽区解放路 1995 33,000 扣点20-25% 100% 2 友谊名都 开发区黄海路 2002 16,800 扣点30% 90% 3 金元宝东方广场
塘沽区解放路 2002 36,000 扣点20-25% 100% 4
中原百货
塘沽区解放路
2003
20,000
扣点20-25%
96%
▪ 解放路商圈是塘沽地区发展最早、规模最大、最成熟的商圈，金元宝商厦是这里百货发展的源头，虽然历史较为悠久，但随着其及时根据最新市场消费动态进行经营策略的调整，使其依旧在消费市场主导地位；
▪ 虽然友谊集团在天津市商业物业市场享有盛名，但在开发区先后开设的两家友谊名都的经营都不是很乐观，市民广场店已经于今年初关闭，黄海路店也将会被金元宝商厦取代，这将使得金元宝商厦在塘沽的地位更加巩固；
12
3
4响螺湾
于家堡商圈
研究区域
▪ 滨海新区现有百货总营业面积不足10万平方米，未来的市场空间相对较大。

2.3. 供应量、存量走势分析
2005年-2009年商业物业供应量
-
200,000 400,000 600,000
800,000 1,000,000
1,200,000 1,400,000 1,600,000
1,800,000 -
50,000
100,000 150,000 200,000
250,000 300,000
2000200120022003200420052006200720082009
新增供给量
存量
数据来源：第一太平戴维斯
天津商业物业总供应量呈现上升趋势，阶段性特征比较明显： ▪ 2000-2002年，天津商业物业新增供给量不大，存量平稳提升； ▪ 2003-2005年，天津商业物业新增供给量迅速放量，存量快速上涨； ▪
2006-2009年，天津中心城区主要商业物业市场开发渐趋理性，新增供给走势相对平稳。

▪ 天津市商业物业总供应量呈现上升趋势比较明显。

▪
09年上半年新增商业物业麦购时代广场是总体量16万平方米大型综合项目的一部分。

麦购时代广场由两座塔楼和一座裙楼组成，塔楼为两座5A 写字楼，两座塔楼俯瞰海河景观带；地下一层地上四层为经营场地即麦购时代广场商业中心。

2.4. 租/售走势分析
滨海新区商业物业租金售价走势
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
-
20002002200420062008Q1/2010
数据来源：第一太平戴维斯
备注：租金包括百货平均租金及首/二层商铺的平均租金，售价为首/二层商铺的平均售价▪随着商业物业市场的理性开发和土地价格的持续上升，中心城区主要商业物业的销售价格近两年持续走高；
▪2008年下半年，位于滨江道的财神道项目开盘销售，受优越的地理位置的影响，该项目平均报价达到50,000元/平方米，另外，天津商业物业市场仍然旺盛，租售交易活跃。

因此，天津商业项目平均销售价格出现大幅提升；▪2010年第1季度，商业物业售价小幅增长至26,080元/平方米。

2.5.未来商业供应分析
序号名称体量（万平方米）
1 东疆港区20
2 于家堡商圈86
3 响螺湾商圈45
4 洋货商圈32
5 解放路商圈20
6 泰达商圈25
7 海洋高新商圈50
8 空港经济区70
9 滨海旅游区20
10 汉沽商圈--
11 大港商圈9.8
2.6.未来商业物业供应分析
▪泰达开发区商圈则是伴随着经济技术开发区内大量企业的入驻，以及大量中高档住宅的开发，区域内形成特定的中高端消费人群，先后形成了以友谊名都、太平洋百货和市民广场为代表的中档偏高的消费场所，但是区域内的高档消费不稳定，最终导致市民广场唯一的主力店友谊名都也关闭许久，整个项目空置，太平洋百货也被新乐天百货取代，经营状况不容乐观；
▪于家堡及响螺湾商圈尚处于规划阶段，预计到2012年初步形成，中高档次为主，预计总建筑面积将超过100万平方米。

▪空港经济区滨海第一城为零售餐饮娱乐休闲度假综合体，总体体量较大。

2.7.滨海新区商业物业市场小结
▪滨海地区超市、百货、电器城、以及大型商业项目等主要集中分布于三大核心商圈之内，各商圈的主题性和消费梯次较为分明，充分结合辐射区域的人群构成和消费习惯，整体经营状况良好；
▪无论是洋货市场还是解放路不仅是滨海地区主要的商业区，同时也是主要的居民聚集区，因此商圈内业态较为丰富，零售、餐饮、娱乐业态的比例较符合商圈业态设置的规律和消费者需求；
▪商圈的辐射范围较广，消费者来源趋向多元化。

解放路金街借助塘沽外滩这一代表性旅游景点带来的旅游人群，扩大了对天津市以及外埠游客的辐射范围；洋货市场依据自身特色可以吸引塘沽以外消费者；
▪虽然泰达商圈内有数量庞大的外企人员和外来人口，但商圈内百货的经营和定位的不准确，导致该区域内消费大量外溢，经营状况与日下降；
▪响螺湾及于家堡区域伴随着规划方案的一步步实施，大量的商业物业供应也将相继涌现，现有商业物业市场商业业态混乱与设施的陈旧，将为区域的未来发展提供空间，但是人流的吸引也成为未来商业竞争的焦点。

3.滨海新区主要写字楼案例分析
3.1.滨海金融街
⏹区位图及效果图
⏹项目背景资料
地址泰达第三大街北侧
开发商东区：津滨发展公司；西区：建设集团滨海分公司完工日期2005（一期）；2006（二期）
东区：津滨联合物业公司；
物业管理
西区：深圳市长城物业管理股份有限公司
⏹写字楼内部情况
总楼层数11层的玻璃楼单体,6层辅楼, 3层的小玻璃会所
总建筑面积43万平方米,写字楼建筑面积83,298平方米
占地面积11万平方米
标准层建筑面积1,200平米
标准层层面图
层高首层6米，标准层4米
净高首层4.5米，标准层2.7米
电梯AB座3部，C座2部，其中各有1部为消防梯电梯品牌Otis
空调系统2管制空调
新风量30m3/人·小时
数据服务ISDN、DDN、中继线、光纤
停车位数量地下387个
使用率一期65-70%，二期50%左右
出租率一期100%，二期90%
外檐玻璃幕墙
物业租售情况
租金报价
3.5元/月/平米
（不含物业管理费）
销售价格15,000-16,500
物业管理费
一期：16.6，二期：18.8 （元/平方米·月）
地下固定车位费
500元/月/位
(每月每车位)
配套设施会所、网球场、商务中心、银行入住率一期：100%，二期：65%
⏹项目商业情况
项目主要租户：银监局滨海分局、中国银行、东京三菱银行、韩国朝兴银行、民生银行、兴业银行、远华海运、佛罗伦集装箱公司、中钢集团、天津钢管、中国人寿、中粮集团、意大利国际现代。

⏹项目可借鉴因素
▪本项目地理位置优越，处于第三大街管委会对面，是泰达的核心商务区。

其所在的区域环境在政策、技术、人才、商贸和人气等方面都具有相对独特的优势。

每一家进驻金融街的企业，都可以享受因紧邻开发区管委会、海关大楼、报税中心等政府部门而带来的巨大便利。

▪再加上项目在建筑设计上采用欧式商务建筑群风格，大气现代；自身在配置上拥有一定的品质。

而该项目入市时周边没有同品质的写字楼进入，因此抢占了先机。

▪同时该项目在招商的同时能够有效地结合市场发展行情，及时调整客源战略，从国际客源调整为国内客源，取得了不错的入住率。

3.2.滨海浙商大厦
⏹区位图及效果图
⏹项目背景资料
地址天津滨海响螺湾商务区迎宾大道1988号
开发商滨海浙商投资控股有限公司
项目种类酒店式公寓、商业、写字楼综合体
滨海浙商大厦由26层的写字楼和30层的公寓的两座塔楼构成，由裙组成
楼相连；
完工日期2010年6月
物业管理第一太平戴维斯
物业管理费 3.5元/平方米/天
装修标准写字楼：分为精装作室和毛坯写字楼；公寓：精装
总建筑面积约13万平米
开盘时间2008年12月
户型面积写字楼：50-367；公寓：30-98
成交均价
写字楼：（精）8,230（毛）7,840；公寓：8,620
（元/平方米）
绿化率30%
容积率7
建筑设计ZPLUS法国普瑞思建筑规划公司
景观设计加拿大班申设计师事务所
⏹写字楼内部情况
精装工作室
楼层4-10层面积区间58-367平方米
交房标准精装
成交均价8,230元/平方米电梯16部客梯
5A写字楼部分
楼层11-26层面积区间118-240平方米
交房标准毛坯
成交均价7,840元/平方米电梯13部客梯
写字楼总体情况
写字楼层高3.3米，目前写字楼部分总体销售约50% ⏹物业租售情况
营业面积13,000平方米
面积区间600-1,000平方米，1层2层捆绑销售
销售报价住宅：8,600元/平方米
写字楼：8,000-9,000元/平方米商业：22,000元/平方米
销售情况目前一期已经售馨，二期预计明年初开盘
配套设施含约3000平方米的浙商会所位于滨海浙商大厦裙楼三层，会所内部设有会议厅、中西餐厅、SPA、透天花园。

⏹项目商业业态分布
建筑面积13,000平方米
面积区间94-928平方米
售价一带二层均价人民币2.2万元/平方米
配套设施含约3000平方米的浙商会所位于滨海浙商大厦裙楼三层，会所内部设有会议厅、中西餐厅、SPA、透天花园。

⏹项目可借鉴因素
▪该项目的购买者都比较看好该区域未来的发展趋势，而且本项目是响螺湾区域第一个面市的项目，其操作模式及成功经验受到业界的关注。

其在定位上是作为响螺湾的“商务旗舰” 。

▪该项目设计了酒店式公寓、精装工作室、5A写字楼及商业四种产品。

产品多样化，分散了销售风险。

▪现场及市区设立了多处售楼处，拓宽了销售渠道，为项目的快速销化打下基础。

▪该项目客源构成为50%本地，50%外地。

本地客源主要集中在大港油田、各港口区及泰达开发区等。

外地客源主要集中在天津生活工作的山西、内蒙、陕西、浙江等地的外来人口。

▪。