某商业街招商运营及物业管理方案讲义课件.
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智慧商业街招商运营及物业管理方案
统一规划
招商运营和物业管理应共同参与商业街的规划设计，统筹考虑业态 布局、空间利用、停车位等问题，确保商业街的统一规划和整体形 象。
招商运营与物业管理协同发展的案例分析
案例一：上海南京东路商业街
招商运营与物业管理建立了紧密的合作关系，共同制定 了招商策划方案和业态布局规划。
通过信息共享和统一规划，实现了商业街的高效运营和 持续繁荣，吸引了大量游客和消费者前来购物、休闲和 娱乐。
建立品牌库
建立商业街品牌库，了解各品牌特 点和需求，为后续招商提供有力支 持。
02
商业街市场调研与分析
商业街市场调研
1
调研商业街周边人口密度、年龄结构、消费水 平等基础数据，以了解目标客群特征。
2
调研商业街内各类商铺的业态分布、经营状况 、租金水平等，以掌握市场现状。
3
调研商业街所在区域的市场竞争态势，以明确 自身的竞争优势和劣势。
保持商业街的整洁和卫生，定期清理垃圾和 清扫公共区域。
安全管理
客户服务
负责商业街的安全保卫工作，包括巡查、监 控和应急处理等。
为商户和消费者提供咨询、服务和解决问题 等。
物业服务标准
服务规范
制定物业服务标准和规范，包括服务流程 、时间、质量等方面。
服务响应
建立快速响应机制，对商户和消费者的投 诉、建议等及时回应和处理。
策划合理的招商方案
根据商业街的定位和业态布局，制定合理的招商方案，包括招商品牌、业态组合、租金收 益等。
确定招商对象
根据商业街的定位和需求，精准确定招商对象，包括品牌商家、独立商户、产业链上游企 业等。
招商执行策略
01
建立招商渠道
通过多种渠道建立与招商对象的联系，包括线上平台、线下展会、行
招商运营和物业管理应共同参与商业街的规划设计，统筹考虑业态 布局、空间利用、停车位等问题，确保商业街的统一规划和整体形 象。
招商运营与物业管理协同发展的案例分析
案例一：上海南京东路商业街
招商运营与物业管理建立了紧密的合作关系，共同制定 了招商策划方案和业态布局规划。
通过信息共享和统一规划，实现了商业街的高效运营和 持续繁荣，吸引了大量游客和消费者前来购物、休闲和 娱乐。
建立品牌库
建立商业街品牌库，了解各品牌特 点和需求，为后续招商提供有力支 持。
02
商业街市场调研与分析
商业街市场调研
1
调研商业街周边人口密度、年龄结构、消费水 平等基础数据，以了解目标客群特征。
2
调研商业街内各类商铺的业态分布、经营状况 、租金水平等，以掌握市场现状。
3
调研商业街所在区域的市场竞争态势，以明确 自身的竞争优势和劣势。
保持商业街的整洁和卫生，定期清理垃圾和 清扫公共区域。
安全管理
客户服务
负责商业街的安全保卫工作，包括巡查、监 控和应急处理等。
为商户和消费者提供咨询、服务和解决问题 等。
物业服务标准
服务规范
制定物业服务标准和规范，包括服务流程 、时间、质量等方面。
服务响应
建立快速响应机制，对商户和消费者的投 诉、建议等及时回应和处理。
策划合理的招商方案
根据商业街的定位和业态布局，制定合理的招商方案，包括招商品牌、业态组合、租金收 益等。
确定招商对象
根据商业街的定位和需求，精准确定招商对象，包括品牌商家、独立商户、产业链上游企 业等。
招商执行策略
01
建立招商渠道
通过多种渠道建立与招商对象的联系，包括线上平台、线下展会、行
商业综合体招商运营方案ppt
第一代步行街区在形态上仅仅指的是步行街要素，它产生的根本原因是为了加强城市中心区的交通管理，保
护并刺激中心商业区零售业的发展。改善了交通环境，疏通了人流，使步行街商店的营业额大大地提高，为复兴中心区的商 业，防止中心区衰落作出了贡献。
04
2021/2/7
»
（一）统一宣传口径
这一类步行街
以谋求中心区的商业利润作为根本目标
招 商 主 管 2 人
百货招商经理
招 商 主 管 2 人
备注：此架构为开业前期的组织，开业准备期和开业运营期的架构，届时提前2个月报人力资源部。
»
03 招商架构、招商机制的建立 3.2 招商人员工作职责
招商一部
招商二部
第25页
商业广场商业综合体招商ppt范文商场招商引资策划ppt模板
招商三部
招商四部
•
报 纸
电视媒体主要针对中小散户。 目前，根据调查分析，确定 主打区域 为XX，其次，为XX。 主要报纸 为XXXXXXXX，其次为XXXXXXXX。时间和密度安排上按高、低、高的方式延续。 具体媒体宣传方案见媒体计划表。
卖场 家电
第33页
»
05 招商方式、目标客户的确定 5.2 目标客户-主力店 2021/2/7
第34页
百货
长三角地区 有名的百货
»
05 招商方式、目标客户的确定 5.3 目标客户-次主力店
第35页
01
商业地产招商ppt模板项目招商引资策划ppt范文
聚人气店：著名快餐，大型中餐、量贩式KTV等
2021/2/7
策划部
主要负责主力店的招商 工作：1人
主要负责餐饮、娱乐的 招商工作：3人
主要负责百货、服饰类 别的招商工作：2人
商业街物业的管理重点介绍课件(PPT29张)
02 过程监管及正确引导
服务、引导、监管
通过政府部门许可方能实施的 装修改造严禁的相关事项 入场引导及监督的重要性
装修期间的管理及服务 1、重点关注室内:商铺的隔楼搭建、水管、电力改造、 烟道搭接（位置拆改等），通风井改造、主排水管改 造、隔油池设置、空调外机位调整等 2、重点关注公共区域: 应急照明电源拆改、电梯厅， 共用区域占用、主管给排水管的改造及检修口预留， 拆改、屋顶商业及一层商业消防通道的占用等。 3、消防探头、喷淋、消火栓拆改（大于330平方）二 装消防备案 4、过程监管，隔楼搭建、消防探头、喷淋、消火栓 拆改的必须在装修方案上注名，出具有政府相关部门 发放的审核通过意见及备案表。
2、公共区域的合理运用 1）、对具备条件不影响商铺经营的区域进行商 业业态互补性的短中期经营招商。促进整体消费 人群流量的增加。 2）、增加项目配套设施（非机动车就近停放看 护、公共卫生间、休闲凳、吸烟区等刚性需求） 满足不同层次消费人群需求，增加消费结构。 3）、增加项目多种经营及规范性管理。
3、主管部门的沟通及协调 1）、与行政主管部门建立好互动工作对涉及政 策法规的及时了解与传递。 2）、依托行政主管部门执法权力规范好商业街 的各项经营活动。 3）、撑握相关政策法规及时有效的为经营商家 提供引导性服务。 4）、协调政府相关部门如：街道片警、消防、 城管等部门为商家、企业提供形式多样的培训。
4、入户经营隐患的排查及服务 1）、定期开展入户安全隐患检查。 2）、定期组织经营商家进行安全防范知识交 流。 3）、定期为经营商家发放“经营隐患排查及整 改建议书”，为经营商家提供安全隐患提示服 务。
01 营造一个良好的经营环境
服务提升
公示意见箱，定期收集商家意见 建立现场服务监督机制 根据商家需要灵活调整服务项目
招商、市场、物业、营销管理制培训手册PPT课件
租金优惠审批流程：
1.
租赁户提出书面申请；
2.
卖场附报相关情况说明；
3.
由营运管理中心审核后，根据授权分别由大客户中心、区域和总裁或总裁授权的
副总裁批准后执行。
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
商户资质调查
对入场经销商必须进行资质审查，资质审查符合要求的方可入场经营。 区域中心招商管理部应与经销商签订租赁合同，经销商应提供下列有效资质证明：
1. 工商行政管理部门核发的营业执照； 2. 税务部门批准核发的税务登记或注册税务登记证； 3. 企业法定代表人身份证（含法人实际住址）、经营人员身份证及法
人代表授权书； 4. 银行开户证明； 5. 所销售品牌产品的代理授权书，以及质检合格证书； 6. 其它证明文件（国家强制性的标准认定、商标注册证明、著名商标
11
消毒
每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水一次，春夏季（4月、5月、6月、7月、8月）每周一次。
12 公共灯具、宣传栏 每周擦抹一次，目视无灰尘，光亮清洁，2米以上部分每半月擦抹、除尘一次。
13
设施设备用房 每天清扫一次，室内无杂物、无灰尘。
14
天沟、明沟
每月清理本一报告次是严，格保春密的夏。 季（4月、5月、6月、7月、8月）每周清理一次。
证书等）。
本报告是严格保密的。
签约、续签及补充招商
租赁合同或定金协议文本应使用集团法务管理中心统一制定 的合同、协议文本。如使用其他合同、协议文本，应经集团 法务管理中心门书面审核。
续签由卖场商场管理部负责。卖场商场管理部应根据合同期 限，提前两个月发出续签通知，做好续签准备工作。
补充招商由区域招商部负责，区域中心招商部根据商场管理 部提供的空展位情况表，进行补充招商。
商业广场项目招商推广方案参考ppt课件
3、分行业招商
根据项目的业态划分，分层包含超市大卖场、餐饮及银行、电信、服装、 通讯产品、日用品、食品等社区配套性质的业态业种，涉及的行业较多，在 招商时应按行业分类进行集中招商。
4、加盟招商
品牌有拓展需求，需要发展加盟，而本地区的投资者也希望能加盟知名 品牌，以此在市场上立足并打开市场，更是其长远发展的保证，我司建议可 设立品牌加盟服务中心，提供品牌推介及解答投资者咨询等服务。
易城观点：这是一道增值命题，而绝不仅是策划与销售本身。
如何让产品增值？ 如何让海宏品牌增值？ 这是君居策划团队首要考虑的问题， 也是策划案的出发点。
易城认为
策划的作用是：
★最大限度的增加产品的附加值，最大限度的实现利润目标 的累积。 ★一个项目不仅要销售的好，更要通过项目品牌树立和传播， 增加企业品牌的附加值，使项目品牌和企业品牌价值最大化。 ★企业品牌与项目品牌相互促进，实现品牌价值的双向累积。
投资者、中小经营者注入了一剂强心针，彻底打消其经营上的疑虑，并将发挥 出羊群效应，促进招商进程。
社区配套性商业：大中型零售商、大中型餐饮、文化、娱乐经营店
三、招商总体思路
经营业态布局规范了本项目的硬件功能，而招商与经营模 式则是完善了本项目的软件功能，只有好的硬件基础，再加上 强大的软件支持，项目才能获得良好的招商和经营成果。
采取扣点的方式可向商家表达出发展商对成功运营本项目的决心 与信心，双方是共存共荣的，从而坚定商家的信心，促使其进驻。
4、租赁合同期
建议本项目的超市力店签订10－15年的合约；社区配套性商业签 订3年合约；品牌行业的商家签订3年合约；餐饮业经营者签订5年合约 或双方商议而定。
5、管理费
按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用包括中央空调费、清洁、 保安、商务维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金等。
某商管公司运营方案(PPT 43张)
销 售 组
会 计 组
出 纳 组
人员配置和岗位描述
经营模式
盈利模式 管理模式 风险和应对措施
盈利模式阐述
主要盈利渠使用费 4、租赁和转让
（商业街内外公共场地部分）
（有偿委托和转让中介收费 ）
（外立面和商业街内部广告位）
5、活动赞助费用
盈利模式阐述
重要管理制度
《某某新天地商业业主公约》—与销售合同捆绑的合同或协议性质文件 《某某新天地商户服务手册》 《某某会会员手册》—会员服务、联盟商家手册 《某某新天地委托租赁合同》—为业主或转租商户提供代租服务 《某某新天地经营管理条例》—对商户日常经营行为进行规范化管理 《某某新天地商户经营承诺书》 《某某新天地消费者投诉管理制度》—结合相关工商规定执行 《某某新天地消防安全管理制度》—结合相关消防规定执行
经营范围
•
商业经营管理服务、商业顾问咨询、商业项目策划、商业企业 开店指导、商业推广活动、营销策划、商业代理招商、物业 租售代理、各类广告设计、制作、发布等。
糖、烟、酒、钟表、珠宝、金银饰品、工艺品、化妆品、家电 、照相器材、通讯器材、服装、鞋帽、皮具、箱包、饰品、 玩具、床上用品、运动器材、文化用品、办公用品、电子产 品、百货等
主营：
•
兼营：
主要职能
• 四大职能
市场 招商 销售 管理
市场职能
1、入驻商家现阶段经营对策辅助； 2、区域市场、竞争对手的调查分析； 3、旺市商业应对策略的制订； 4、项目对外关系的协调和维护； 5、下阶段营销推广和商业活动的策划组织和执行。
招商职能
1、一期一阶段开业后的补位招商（包括项目业主 的商铺转让、经营者的转租等）； 2、商家的储备工作； 3、不同业态商家的合理布局及引导； 4、招商政策的进一步调整与细化。
某房地产招商方案商务休闲街区讲义课件
• 路桥商业调研
路桥商业街区现状
传统的路桥商业集中在十里长街，以三桥为最盛。随着市场的发展，随着路 桥城区面积不断扩大。特别是建区以来城区面积比初期扩大三倍，市场的兴 旺带动了路桥街道的繁华，形成几条各具特色的专业街。主要包括路南街、 银座街和富仕路的服装专业街，以高档名牌服饰、时装为主； 卖芝桥路的灯 具和电器专业街，经营中高档国产及进口灯具、电器开关、锁具等。邮电路 的家用电器专业街，包括彩电、冰箱、洗衣机、空调、DVD等。各大专业市 场的周围街道都形成规模较大的专业特色街，如南洋路食品一条街，月河街 气泵、五金工具一条街，永跃街床上用品一条街等。路桥沿街皆成市，这些 专业特色的商业街批零兼营，共同促进了路桥市场的繁荣和兴旺。
街道 编号 １ ２ ３ ４ ５ ６ ７ ８ ９
街道名称 富仕路西段 富仕路东段 银座街北段 银座街南段 西路桥大道西段 西路桥大道东段 东路桥大道 商海街北段 商海街南段
业态环境 房产中介、花店、流行服饰、餐饮
业态比例
流行购物类62%；房产中介投资类13%； 时尚生活类12%；餐饮业8%；休闲娱 流行服饰、品牌服饰、精品鞋店、珠宝首 乐类4%；家具装饰装潢类1% 饰、饰品、餐饮 流行服饰、品牌服饰、餐饮、手机店、时 尚生活类 流行服饰、品牌及精品服饰、精品鞋店、 珠宝首饰、餐饮、时尚生活类 宾馆住宿类、餐饮类、汽车相关、机电相 关 餐饮、时尚生活类、文印广告 机电五金、餐饮、宾馆住宿类、时尚生活 类 家居装饰类 流行购物类55%；时尚生活类22%；餐 饮业17%；休闲娱乐宾馆住宿广告文 印各2%
住率来看，招商难 度较大，需要制定 较为宽松的招商优 惠政策。
项目价值定位
整体楼盘价值的重塑和提升
• 1、地段价值：城市中心的中心
某广场商业街招商执行推广方案(PPT 56页)
规模优势 项目总占地85438平方米，商业面积达17000平方米，商住一体新城综合体。
区位优势 紧邻104国道、高速出入口、动车站，位于桐南新城核心位置。
配套优势 行政服务中心、国土资源局、检察院、法院、海事局、桐城幼儿园、慈济小 学、民族中学、写字楼及高档住宅等配套。
项目简介
招商机会点
一、 政府支持新城区将改造升级，这些是加速福鼎市场将要拆迁的导向，有利于 主力店及外来大品牌招商，从而推动项目整体招商进度。
理由（5）高优惠低门槛的招商政策手段对福鼎老城区的商业市场冲击很大， 把大中小商家、大小品牌店都吸引到我们项目还可把老城区的人流吸引到项目 消费，促进了项目的繁华经营从而使招商速度加快招商的成功率更高。
招商政策
招商优惠政策小结
我们本着对开发商对项目负责任的态度，采取高优惠低门槛的招 商优惠政策，大大提升了招商的成功率，使更多的商家想入驻本项 目的欲望，从而使我们有更多的机会选择商家，选择品牌店的机会 提高本项目的知名度，带动项目整体的人流量把老城区周边区域的 人流引入到项目中消费，使红鼎广场商业街更加的繁华经营，主要 目的就是带动商铺的销售量，使投资者对我们项目的投资更加的有 信心、有欲望、有需求点购铺投资。
沿街-260
19万（60㎡）
沿街-130
12万（75㎡）
沿街-85
4.5万（40㎡）
沿街-50
2.7万（40㎡）
福鼎市场区域
古城南路-大街
边贸批发市场
太姥大道
海口路
五里牌
招商政策
业态规划 招商策略 市场调查
招商政策
招商执行 招商管理
招商政策
商户优惠政策建议如下：
免租期18/月商户（本地商户经营面积150 ㎡以下） 第一年6月、第二年8月、第三年8月、第四年10月、第五年10月
区位优势 紧邻104国道、高速出入口、动车站，位于桐南新城核心位置。
配套优势 行政服务中心、国土资源局、检察院、法院、海事局、桐城幼儿园、慈济小 学、民族中学、写字楼及高档住宅等配套。
项目简介
招商机会点
一、 政府支持新城区将改造升级，这些是加速福鼎市场将要拆迁的导向，有利于 主力店及外来大品牌招商，从而推动项目整体招商进度。
理由（5）高优惠低门槛的招商政策手段对福鼎老城区的商业市场冲击很大， 把大中小商家、大小品牌店都吸引到我们项目还可把老城区的人流吸引到项目 消费，促进了项目的繁华经营从而使招商速度加快招商的成功率更高。
招商政策
招商优惠政策小结
我们本着对开发商对项目负责任的态度，采取高优惠低门槛的招 商优惠政策，大大提升了招商的成功率，使更多的商家想入驻本项 目的欲望，从而使我们有更多的机会选择商家，选择品牌店的机会 提高本项目的知名度，带动项目整体的人流量把老城区周边区域的 人流引入到项目中消费，使红鼎广场商业街更加的繁华经营，主要 目的就是带动商铺的销售量，使投资者对我们项目的投资更加的有 信心、有欲望、有需求点购铺投资。
沿街-260
19万（60㎡）
沿街-130
12万（75㎡）
沿街-85
4.5万（40㎡）
沿街-50
2.7万（40㎡）
福鼎市场区域
古城南路-大街
边贸批发市场
太姥大道
海口路
五里牌
招商政策
业态规划 招商策略 市场调查
招商政策
招商执行 招商管理
招商政策
商户优惠政策建议如下：
免租期18/月商户（本地商户经营面积150 ㎡以下） 第一年6月、第二年8月、第三年8月、第四年10月、第五年10月
商业项目企业商场运营管理物业招商培训PPT课件可编辑全文
统计比较不同时期的客流／04
科学评估营销、促销等运营策略的合 理性；科学计算出客流人群的平均消 费能力，为产品定位提供科学依据；
根据区域内滞留的客流／05
可以合理进行电力、人力等资源调整， 控制商业运作成本；
18
02
PART
消费者消费习惯分析
多维度用户数据收集
打开WIFI
登录WIFI
消费积分
线下
MAC 地址
20
请替换为您的LOGO
O
PART
THREE 协作机制
为后续招商提供依据以及建议 配合消防进行培训、学习、演习等 配合职能部门组织各类知识的学习、培训
为企划部（营销部）提供策划支持 配合物业对各类安全知识的学习、培训 几种常见的市场纠纷
21
03
PART
为后续招商提供依据以及建议
商户与品牌分析
请替换为您的LOGO
O
商业运营培训
运营管理制度实施
IMPLEMENTATION OF MANAGEMENT SYSTEM
主讲人：xxx
时间：2019.03.12
BUSINESS
1
目录
请替换为您的LOGO
O
01 02 03
现场管理
维护良好的整体形象 和秩序，至关重要
运营管理
了解商业、了解商家， 密切关注商户情况
12
请替换为您的LOGO
O
PART
TWO 运营管理
商家经营情况评估 商家营业额及增长率评估 消费者消费习惯分析
商家管理层的管理能力评估 市场人流量评估
13
02
PART
商家经营情况评估
YOUR LOGO
初步判定商家的经营情况：
科学评估营销、促销等运营策略的合 理性；科学计算出客流人群的平均消 费能力，为产品定位提供科学依据；
根据区域内滞留的客流／05
可以合理进行电力、人力等资源调整， 控制商业运作成本；
18
02
PART
消费者消费习惯分析
多维度用户数据收集
打开WIFI
登录WIFI
消费积分
线下
MAC 地址
20
请替换为您的LOGO
O
PART
THREE 协作机制
为后续招商提供依据以及建议 配合消防进行培训、学习、演习等 配合职能部门组织各类知识的学习、培训
为企划部（营销部）提供策划支持 配合物业对各类安全知识的学习、培训 几种常见的市场纠纷
21
03
PART
为后续招商提供依据以及建议
商户与品牌分析
请替换为您的LOGO
O
商业运营培训
运营管理制度实施
IMPLEMENTATION OF MANAGEMENT SYSTEM
主讲人：xxx
时间：2019.03.12
BUSINESS
1
目录
请替换为您的LOGO
O
01 02 03
现场管理
维护良好的整体形象 和秩序，至关重要
运营管理
了解商业、了解商家， 密切关注商户情况
12
请替换为您的LOGO
O
PART
TWO 运营管理
商家经营情况评估 商家营业额及增长率评估 消费者消费习惯分析
商家管理层的管理能力评估 市场人流量评估
13
02
PART
商家经营情况评估
YOUR LOGO
初步判定商家的经营情况：
商业街招商营销方案PPT课件
业振城商业街营销策略报告
目录
市场调研 物业定位 招商实施 价格策略 营销推广
市 场 调 研
业振城商业街营销策略报告
区域分析 市场分析
横岗概况
横岗位于深圳东部、龙岗区的中部，东邻盐田港，南紧接深圳经济特区,西北毗邻东莞， 北连龙岗区中心城。距深圳经济特区18公里，距香港仅20公里.横岗2004年生产总值62.38 亿元，1980年来年均递增18％；工业总产值达105.88亿元，其中支柱产业眼镜产量占据世 界的50%，欧洲市场的70%；汽车玻璃产量全国排名第三。
业振城商业街营销策略报告
横岗商业概况
社区配套商业迅速崛起
随着横岗房地产市场的快速发展，横岗商业出现了另一种主要表现形式，以单个或多个住 宅项目底商、裙楼商业构成的社区商业快速发展态式，这种商业主要功能为住宅社区提供生活 配套、综合服务等，具有代表性的有锦冠华庭、卓越中心花园社区商业。以便利店、中介服务、 餐饮、休闲等业态为主，围绕住宅社区消费者进行经营，消费辐射能力不强，具有统一的规划， 形象较好。
楼盘名称
锦冠华城
发展商
深圳市双义发实 业股份有限公司
占地面积（㎡）
46,888
横岗商业文化中心
深圳市卓越地产开发 有限公司
——
建筑面积（㎡）
104,450
12,000
商业面积（㎡）
一层商铺约4,900
约12,000
售价（元/㎡）
一楼一期销售均价 9,000
均价8,500
租金（元/㎡）
70—110
60—90
业振城商业街营销策略报告
横岗商业新动向
片区项目分布
中海怡美山庄 中海大山地
128
改
造
目录
市场调研 物业定位 招商实施 价格策略 营销推广
市 场 调 研
业振城商业街营销策略报告
区域分析 市场分析
横岗概况
横岗位于深圳东部、龙岗区的中部，东邻盐田港，南紧接深圳经济特区,西北毗邻东莞， 北连龙岗区中心城。距深圳经济特区18公里，距香港仅20公里.横岗2004年生产总值62.38 亿元，1980年来年均递增18％；工业总产值达105.88亿元，其中支柱产业眼镜产量占据世 界的50%，欧洲市场的70%；汽车玻璃产量全国排名第三。
业振城商业街营销策略报告
横岗商业概况
社区配套商业迅速崛起
随着横岗房地产市场的快速发展，横岗商业出现了另一种主要表现形式，以单个或多个住 宅项目底商、裙楼商业构成的社区商业快速发展态式，这种商业主要功能为住宅社区提供生活 配套、综合服务等，具有代表性的有锦冠华庭、卓越中心花园社区商业。以便利店、中介服务、 餐饮、休闲等业态为主，围绕住宅社区消费者进行经营，消费辐射能力不强，具有统一的规划， 形象较好。
楼盘名称
锦冠华城
发展商
深圳市双义发实 业股份有限公司
占地面积（㎡）
46,888
横岗商业文化中心
深圳市卓越地产开发 有限公司
——
建筑面积（㎡）
104,450
12,000
商业面积（㎡）
一层商铺约4,900
约12,000
售价（元/㎡）
一楼一期销售均价 9,000
均价8,500
租金（元/㎡）
70—110
60—90
业振城商业街营销策略报告
横岗商业新动向
片区项目分布
中海怡美山庄 中海大山地
128
改
造
某商业街招商运营及物业管理方案(PPT100张)【精品】
推 广
培 训
市 场 推 广
商 业 管 理
全程策划服务
1 前期策划顾问服务
1、市位两个方案着手设计（《商业规划方案》、《招商策划方案》）/着手市场 定位方案和招商策划方案的落地/策划本项目在商界的推广传播/策划本项目促进销售
3 商业管理服务
通过指导、自组或合组商业管理团队对本项目的进行商业运营管理。商业管理服务前期成 果是《商业项目商业管理方案》，中期核心成果是《商业项目商业管理制度与管理流程》 和商业经营绩效，后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。
银泰城商业街招商运营及物业管理方案
目录 Contents
1 商业总体运作思路 2 商业街招商执行策略 3 物业服务合作计划 4 全程商管服务总结 5 合作报价
商业总体运作思路
操盘思路 操盘流程 全程策划服务
操盘思路
市场调研
消费调查 商户调查 业态调查
竞争调查 投资调查 价格调查
市场定位
主题定位 功能定位 规模定位 业态定位 文化定位 客层定位 竞争定位
商业街招商执行方案
哈尔滨商业市场调研 价格策略 商业街主题定位建议 商业街业态规划建议 战略资源整合 招商阶段性工作内容 招商工作节奏控制
哈尔滨商业市场调研
✓ 把握市场商业趋势、了解商业现状与规划 ✓ 挖掘市场空白及项目发展定位之依据
哈尔滨现有商业格局
松北商圈
爱建 商圈
顾乡商圈
靖宇
中央大传街统商商圈圈 商圈
洽谈
商品结构 经营试算 主力店
意向
经营期
招商 经营试算 主力店
签约
零售专业店 签约开业筹 备物业管理
商业 功能 规划
方案 设计 论证
租售 策略 设计
某商业物业销售招商策划纲要PPT(共 56张)
5#楼 1F 均价12500元/平米
2F 均价6500元/平米 1-2F商业总货值:
(12500元/平米+6500元/平米)/2*1200平米= 1140万元
正常销售 首付50%为:570万,贷款570万
5#楼 1+2F资金回收探讨及计算（方式二：以租代售）
此方式虽然可能面临总价更高的问题，但购买商户却会大大减少首付压力，更容 易找到目标商家而迅速去化。
5#
1-2F
1000 1200
面积范围
100-110 150-180 230-270 120-190 210-230
套数
5 2 2 3 2 1
运作模式 招商 招商 销售
销售 销售
四、商业货值预估
3\4\5\6#楼-1F商业总货值: 8000元/平米* (3500平米+3950平米)=5960万元
3\4\6#楼 1F 均价12500元/平米 2F 均价6500元/平米 1-2F商业总货值: (12500元/平米+6500元/平米)/2*(1400平米+1000平米)= 2280万元
三、未来价值现在化
衡量一个商业项目如何实现价值最大化的标准，时间价值的设计应该是关键，通过把 未来的商业格局和商业氛围在现在的销售过程中展现，从而实现现在销售出未来的高 价格，这种时间价值的体现也就是未来价值现在化。而时间价值的设计，可通过“炒 作地段”、“商业论坛”、“板块联盟”等形式实现。
炒作地段：通过系列新闻、政府舆论等，炒做”主城中心版块”,放大地段区域不 可估量价值；
面积（平方米） 111 不定 20 100 100 90 57 300 45 18 18 25 38 25
售价（元/平方米） 22000--32000 9000--40000
2F 均价6500元/平米 1-2F商业总货值:
(12500元/平米+6500元/平米)/2*1200平米= 1140万元
正常销售 首付50%为:570万,贷款570万
5#楼 1+2F资金回收探讨及计算（方式二：以租代售）
此方式虽然可能面临总价更高的问题，但购买商户却会大大减少首付压力，更容 易找到目标商家而迅速去化。
5#
1-2F
1000 1200
面积范围
100-110 150-180 230-270 120-190 210-230
套数
5 2 2 3 2 1
运作模式 招商 招商 销售
销售 销售
四、商业货值预估
3\4\5\6#楼-1F商业总货值: 8000元/平米* (3500平米+3950平米)=5960万元
3\4\6#楼 1F 均价12500元/平米 2F 均价6500元/平米 1-2F商业总货值: (12500元/平米+6500元/平米)/2*(1400平米+1000平米)= 2280万元
三、未来价值现在化
衡量一个商业项目如何实现价值最大化的标准，时间价值的设计应该是关键，通过把 未来的商业格局和商业氛围在现在的销售过程中展现，从而实现现在销售出未来的高 价格，这种时间价值的体现也就是未来价值现在化。而时间价值的设计，可通过“炒 作地段”、“商业论坛”、“板块联盟”等形式实现。
炒作地段：通过系列新闻、政府舆论等，炒做”主城中心版块”,放大地段区域不 可估量价值；
面积（平方米） 111 不定 20 100 100 90 57 300 45 18 18 25 38 25
售价（元/平方米） 22000--32000 9000--40000
现代购物中心招商与经营管理讲义102页PPT
•
29、在一切能够接受法律支配的人类 的状态 中，哪 里没有 法律， 那里就 没有自 由。— —洛克
•
30、风俗可以造就法律，也可以废除 法律。 ——塞·约翰逊
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
谢谢！
现代购物中心招商与经营管理讲义
•
26、我们像鹰一样，生来就是自由的 ，但是 为了生 存，我 们不得 不为自 己编织 一个笼 子，然 后把自 己关在 里面。 ——博 莱索
•
27、法律如果不讲道理，即使延续时 间再长 ，也还 是没有 制约力 的。— —爱·科 克
•Leabharlann 28、好法律是由坏风俗创造出来的。 ——马 克罗维 乌斯
某商业街运营实施方案PPT(共 68张)
14
产品线介绍
--55＃栋2层平面图
15
产品线介绍
--55＃栋3层平面图
16
产品线介绍
--55＃栋负1层平面图
17
产品线介绍
--16＃栋南裙楼面积表（12个单位铺面）
18
产品线介绍
--16＃栋南裙楼1层平面图
19
产品线介绍
--16＃栋南裙楼2层平面图
20
产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼面积表（12个单位铺面）
3、招商面积：总计14060.97 ㎡，共72个铺面，其中负1层超市3400.16 ㎡ ， 1层面积4832.01㎡ ，2层面积4193.78 ㎡ ，3层面积1631.97㎡。
3
附件1：商业街布局图
一层1185.85㎡ 二层922.46㎡
一层980.69㎡ 二层1071.96㎡
一层495.62㎡ 二层643.66㎡
能持续，经营是否顺利，商业培育期是否乐观，商业人气是否能快速 积累；
2、商铺购买者是否遵守招商规则是商业街经营过程的重要隐患；管理不 善也是商业街升值的障碍。
34
我们选取何种经营方式?
原
则
1 、一种不给公司长期背负后期经营、管理压 力的---三年期代租销售模式;
2 、一种能给整个项目带来快速回现、可短时 间去化商铺的---直销模式。
1、主力店成功入驻，销售大部分 完成，超市、2-3层独立大铺未 销售的情形下,公司可以成立一 个投资经营部,主管租赁兼招商 对接事宜；
2、物业可委托给专业公司，负责 维护、保安、保洁等事务；
3、在销售不是很好的情形下，则 采取委托专业招商公司招商招 租,或1-2年期限,或短期阶段性服 务。
需要提前准备的工作---
产品线介绍
--55＃栋2层平面图
15
产品线介绍
--55＃栋3层平面图
16
产品线介绍
--55＃栋负1层平面图
17
产品线介绍
--16＃栋南裙楼面积表（12个单位铺面）
18
产品线介绍
--16＃栋南裙楼1层平面图
19
产品线介绍
--16＃栋南裙楼2层平面图
20
产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼面积表（12个单位铺面）
3、招商面积：总计14060.97 ㎡，共72个铺面，其中负1层超市3400.16 ㎡ ， 1层面积4832.01㎡ ，2层面积4193.78 ㎡ ，3层面积1631.97㎡。
3
附件1：商业街布局图
一层1185.85㎡ 二层922.46㎡
一层980.69㎡ 二层1071.96㎡
一层495.62㎡ 二层643.66㎡
能持续，经营是否顺利，商业培育期是否乐观，商业人气是否能快速 积累；
2、商铺购买者是否遵守招商规则是商业街经营过程的重要隐患；管理不 善也是商业街升值的障碍。
34
我们选取何种经营方式?
原
则
1 、一种不给公司长期背负后期经营、管理压 力的---三年期代租销售模式;
2 、一种能给整个项目带来快速回现、可短时 间去化商铺的---直销模式。
1、主力店成功入驻，销售大部分 完成，超市、2-3层独立大铺未 销售的情形下,公司可以成立一 个投资经营部,主管租赁兼招商 对接事宜；
2、物业可委托给专业公司，负责 维护、保安、保洁等事务；
3、在销售不是很好的情形下，则 采取委托专业招商公司招商招 租,或1-2年期限,或短期阶段性服 务。
需要提前准备的工作---
某商业街招商运营及物业管理方案(共100张PPT)
商业类型
百货商场、购物中心、专业商场、沿街商铺
典型商业 消费群体
百货类：中央商城、百盛购物广场、红博中央购物广场 、松雷商厦、新一百购物广场 购物中心：金安国际广场、万达广场、金太阳索菲亚购 物广场 专业商场：苏宁电器 沿街商铺：以俄罗斯旅游商品店及品牌专卖店为主
主要消费群体为收入水平中等偏上群体，辐射哈尔滨市 周边县城，以哈尔滨市区消费为主。
• 未来消费趋势，势必依照区域特性而吸引不同层次 与档次的消费者。这表示未来的商业设施所规划的商 业范围或商圈将受到区域本身特色的局限。
中央大街商圈：旅游休闲型主题商业中心 秋林商圈：品牌消费型主题商业中心 靖宇商圈：传统服务型主题商业中心
未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴居住区扩散 的趋势，本项目处于群力新区，在城市“西扩”发展 方向之上，应当合理规划布局，因势利导。
传统商圈分析/秋林商圈
哈尔滨市较早兴起的商圈之一，近年来发展稍滞后于皖西路商圈，但随着商圈改造提升为以秋林 中心商业区和特色街区为核心的大秋林商务圈 ，发展前景看好。
名称 概述 位置
秋林商圈
哈尔滨市百年老商业中心，档次从中档到高档 ，涵盖旅游观光、商贸流通、商务办公的大秋 林商务圈
顾乡商圈
未来群力 商圈
新兴商圈
本案
安埠商圈
哈尔滨市现有商业格局：
目前哈尔滨的商圈分布过度集中在松花江以南区域，传 统商圈仍是现阶段是市民消费的核心商圈，但传统商圈 商业格局大致分定，利润空间已经饱和。 新兴商圈近几年发展迅速，营销模式单一、重复，相互 之间跟进、模仿的痕迹十分明显。 伴随目前城市版图的扩张，明显缺乏均衡性，与城市发 展趋势不协调。
3 商业管理服务
通过指导、自组或合组商业管理团队对本项目的进行商业运营管理。商业管理服务前期成 果是《商业项目商业管理方案》，中期核心成果是《商业项目商业管理制度与管理流程》 和商业经营绩效，后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。
某广场招商营运工作制度梳理培训教材(PPT60页)
•公共环境管理 •租户环境管理 •经营秩序管理
二、环境管理
1、公共环境管理
•区域公司营运部对于区域内各广场室内步行街公共环境 巡场，每月不得少于一次，区域公司总经理每季度必须组 织和带领各业务部门进行区域内各广场不得少于一次全面 的巡场检查。 •各地商管公司营运部每日对室内外公共环境不得少于四 次，营运副总每周必须组织和带领营运部进行不少于两次 的巡场检查，总经理每周必须组织和带领公司各业务部门
3
9000
4.41
12000
8100
4.57 4.45 4.06 4.16 4.17 9600
13000 3.49 3.5130000
2
6000 7200 6500
5200 5500 6300 4100
5800 46050000
1
3200
0
0
12月1日 12月3日 12月5日 12月7日 12月9日 12月11日 12月13日 12月15日 12月17日 12月19日
四、租赁合同管控
4、租赁合同签署管控
五、品牌库管理
•品牌库的管理 •品牌库的结构 •品牌的评审 •品牌库的使用 •不合格品牌的管理 •库外品牌的管理 •品牌库的更新与维护
六、招商推广
•招商推广的工作界定
筹备期项目招商启动前一个月，招商中心完成招商推广总 体策划方案
•招商推广的工作内容 •招商推广的费用管控 •招商推广的效果考评
一、筹备期项目定位及业态规划
•市场调研 •项目定位及业态规划
一、筹备期项目定位及业态规划
1、市场调研
•招商中心在项目交地后70天内完成。 •调研内容：所在城市商业、居民、商户资源、物业费 用情况。 •应用于项目定位、项目招商政策、项目招商推广方案 的确定。
二、环境管理
1、公共环境管理
•区域公司营运部对于区域内各广场室内步行街公共环境 巡场，每月不得少于一次，区域公司总经理每季度必须组 织和带领各业务部门进行区域内各广场不得少于一次全面 的巡场检查。 •各地商管公司营运部每日对室内外公共环境不得少于四 次，营运副总每周必须组织和带领营运部进行不少于两次 的巡场检查，总经理每周必须组织和带领公司各业务部门
3
9000
4.41
12000
8100
4.57 4.45 4.06 4.16 4.17 9600
13000 3.49 3.5130000
2
6000 7200 6500
5200 5500 6300 4100
5800 46050000
1
3200
0
0
12月1日 12月3日 12月5日 12月7日 12月9日 12月11日 12月13日 12月15日 12月17日 12月19日
四、租赁合同管控
4、租赁合同签署管控
五、品牌库管理
•品牌库的管理 •品牌库的结构 •品牌的评审 •品牌库的使用 •不合格品牌的管理 •库外品牌的管理 •品牌库的更新与维护
六、招商推广
•招商推广的工作界定
筹备期项目招商启动前一个月，招商中心完成招商推广总 体策划方案
•招商推广的工作内容 •招商推广的费用管控 •招商推广的效果考评
一、筹备期项目定位及业态规划
•市场调研 •项目定位及业态规划
一、筹备期项目定位及业态规划
1、市场调研
•招商中心在项目交地后70天内完成。 •调研内容：所在城市商业、居民、商户资源、物业费 用情况。 •应用于项目定位、项目招商政策、项目招商推广方案 的确定。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
3
商业管理服务
通过指导、自组或合组商业管理团队对本项目的进行商业运营管理。商业管理服务前期成 果是《商业项目商业管理方案》，中期核心成果是《商业项目商业管理制度与管理流程》 和商业经营绩效，后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。
商业街招商执行方案
哈尔滨商业市场调研 价格策略 商业街主题定位建议
商业街业态规划建议
商品结构 经营试算 主力店 洽谈
商品结构 经营试算 主力店 意向
招商 经营试算 主力店 签约
零售专业店 签约开业筹 备物业管理
竣 工 验 收
开 幕 营 业
商业 功能 规划
方案 设计 论证
租售 策略 设计
招商 销售 顾问
商业 管理 策划
租售 执行 顾问
营 业 准 备 培 训
市 场 推 广
投资策略 风险评估
会展 商圈
传统商圈
秋林商圈
• 随着城市各区域功能布局的逐步确定，商业发展已 经逐步形成区域化的格局，商业的衍生也随着区域的 消费特征的差异化而有不同的特色； • 未来消费趋势，势必依照区域特性而吸引不同层次 与档次的消费者。这表示未来的商业设施所规划的商 业范围或商圈将受到区域本身特色的局限。
新兴商圈 中央大街商圈：旅游休闲型主题商业中心 秋林商圈：品牌消费型主题商业中心 靖宇商圈：传统服务型主题商业中心 未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴居住区扩散 的趋势，本项目处于群力新区，在城市“西扩”发展 方向之上，应当合理规划布局，因势利导。
典型商业
消费群体
传统商圈分析/秋林商圈
哈尔滨市较早兴起的商圈之一，近年来发展稍滞后于皖西路商圈，但随着商圈改造提升为以秋林 中心商业区和特色街区为核心的大秋林商务圈 ，发展前景看好。
名称 概述 位置 商业类型 秋林商圈 哈尔滨市百年老商业中心，档次从中档到高档 ，涵盖旅游观光、商贸流通、商务办公的大秋 林商务圈 南岗区的交通枢纽 百货商场、购物中心、大型超市、沿街商铺
百货商场、购物中心、专业商场、沿街商铺 百货类：中央商城、百盛购物广场、红博中央购物广场 、松雷商厦、新一百购物广场 购物中心：金安国际广场、万达广场、金太阳索菲亚购 物广场 专业商场：苏宁电器 沿街商铺：以俄罗斯旅游商品店及品牌专卖店为主 主要消费群体为收入水平中等偏上群体，辐射哈尔滨市 周边县城，以哈尔滨市区消费为主。
成本
概算
投资计划 融资计划 成本预算
募集 融资
成本 监控
市 场 推 广
商 业 管 理
全程策划服务
1
前期策划顾问服务
1、市场研究报告 2、项目定位报告
2
招商实施服务
根据市调和定位两个方案着手设计（《商业规划方案》、《招商策划方案》）/着手市场
定位方案和招商策划方案的落地/策划本项目在商界的推广传播/策划本项目促进销售
典型商业
百货类：秋林商城、松雷商城 购物中心：远大购物中心、红博地下购物广场 商业街：果戈里步行街 聚集哈尔滨最多的高、中端阶层消费人群 ，辐 射整个哈尔滨地区
消费群体
传统商圈分析/靖宇商圈
哈尔滨市最早兴起的商圈之一，以批发零售为主的传统服务型商圈，近期发展步伐滞后。拥有近 百家闻名全国的老字号商铺和国内乃至世界最大的中华巴洛克建筑群，被誉为”哈尔滨的横店摄 影城“。
以
传统商圈分析/中央大街商圈
哈尔滨市发展最早，目前最成熟、人气最旺的商圈，同时也是商业发展前景最好的区域，但是部分 业态将面临优化、调整、升级。
名称 概述 位置 商业类型 中央大街商圈 哈尔滨市历史最久、保护建筑最多的繁华商圈，档次从 中档到高档，涵盖休闲、娱乐、游览、购物的欧陆风情 综合性商圈
中央大街北起松花江防洪纪念塔，南至经纬街，全长 1450米，宽21.34米，其中车行方石路10.8米宽。
消费调查 商户调查 业态调查
主题定位 功能定位 规模定位 业态定位
建筑形态 交通动线
物业管理 商业管理
商业布局
铺位分割 品牌组合 附属设施 ……
客户管理
开业策划 ……
竞争调查 投资调查 价格调查
文化定位 客层定位 竞争定位
……
营销管理 ……
操盘流程
筹建前期开发 设计
设计、施工前期
经营期
市场调查 市场定位
战略资源整合 招商阶段性工作内容 招商工作节奏控制
哈尔滨商业市场调研
把握市场商业趋势、了解商业现状与规划 挖掘市场空白及项目发展定位之依据
哈尔滨现有商业格局
哈尔滨市现有商业格局：
靖宇 商圈 中央大街商圈
顾乡商圈
秋林商圈
会展 商圈
目前哈尔滨的商圈分布过度集中在松花江以南区域，传 统商圈仍是现阶段是市民消费的核心商圈，但传统商圈 商业格局大致分定，利润空间已经饱和。 新兴商圈近几年发展迅速，营销模式单一、重复，相互 之间跟进、模仿的痕迹十分明显。 伴随目前城市版图的扩张，明显缺乏均衡性，与城市发 展趋势不协调。
哈尔滨商业发展预判 哈尔滨市商业发展预判：
松北商圈 靖宇 商圈 中央大街 商圈 爱建 商圈 顾乡商圈 安埠商圈 未来群力 本案 商圈 哈西 商圈
• 传统商圈内商业设施将根据市场变化调整，整体档 次、所面向客群的差异将更加明显； • 随着城市的不断发展，城市扩张加剧，传统的商业 中心已经不能够满足目前消费者的购物需求；
市场调查说明 市场调查样本采集原则 调查对象：调查小组成员拟定好调查提纲对哈尔滨市商业项目分传统商圈和新兴商圈
进行调研分析。
调查方式
询问法：走访项目现场和销售中心，通过各种方式向商管公司、物业人员 及销售人员提出问题，收集市场信息； 观察法：在中介门店通过记录获取市场信息； 网络资料收集：利用网络收集市场数据。
未来群力 商圈 本案
传统商圈
安埠商圈
新兴商圈
爱建商圈 顾乡商圈 会展商圈 松北商圈 安埠商圈 未来群力商圈
新兴商圈 哈西
中央大街商圈 秋林商圈 靖宇商圈
商圈
目前传统商圈可分为三大商圈，商业氛围浓厚。其中，中央大街商圈和秋林商圈 属于跨区域性核心商圈，覆盖范围广。新兴商圈则以会展商圈、哈西商圈为新兴 商业区的代表。
商业街招商运营及物业管理方案
目录 Contents
1 2
商业总体运作思路
商业街招商执行策略
物业服务合作计划
3 4
5
全程商管服务总结
合作报价
商业总体运作思路
操盘思路
操盘流程
全程策划服务
操盘思路
市场调研
市场定位
商业规划
招商销售 招商定位 招商策略 招商计划 招商推广 价格设计 销售策略 营销控制
商业管理