租赁合同与承包合同有何区别

租赁合同与承包合同有何区别

租赁合同与承包合同有何区别

（1）两类合同的性质

1998年2月27日国务院发布的《全民所以制工业企业承包经营责任制暂行条例》和1988年6月5日发布的《全国所有制小型工业企业租赁经验暂行条例》已指出。发生纠纷……可以根据合同规定向工商行政管理机关申请调整或仲裁。……"这说明国务院已授权给工商行政管理机关管理这两类合同。如何管理呢？应本着即积极探索又稳步介入的精神。逐步摸索管理的新方法。这里首先要认识这两类合同的性质。

1）它是一种企业承包和企业租赁责任制

A、这两种责任制是体制改革中形成的主要责任制形式。它调动了广大干部职工的积极性，是稳定经济发展的产物。

B、两种责任制与当前我国生产力发展水平、商品经济发展水平、企业管理水平相适应，比过去我国长时间实行的产品经济，吃大锅饭前进了一大步。

C、这两种制度还很不完善，还存在着不少缺陷，如：

a．有外因条件：改革措施不配套、价格不合理、企业苦乐不均、国家对市场缺乏客观的管理等；b．也有内部原因：承包基数很难定得科学、合理，两种制度竞争机制远没形成；风险制度很难落实；容易出现短期行为；很容易出现行政干预等。

由于以上种种原因的存在，为我们对这两类合同管理增大了难度，其表现是：a、合同签订难以规范；b、监督管理也很难落实；c、出现纠纷难处理。如有的多头发包，承包租赁形式混淆等。2）应采取的态度；

要依据国务院两个条例即《国务院全国所有制工业企业承包经营责任制暂行条例》《国务院全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》、一个文件（国家工商局（88）132号《国家工商行政管理局关于加工企业承包经营合同、企业租赁经营合同管理的通知》精神，不断完善企业承包、租赁经营责任制，注意保持政策的稳定性，做好两个合同签订前的参予和签订后的监督，要面对实际情况，逐步参予管理，要注意多进行调查研究，勇于探索，勇于实践，对出现的纠纷要慎重处理。

（2）两类合同的特征

1）企业承包经营合同、企业租赁经营合同的同与异（区别）相同点：

A、合同主体的发包方、出租方都是政府指定的代表国家的有关部门。

B、合同的标的都是企业的固定资产、流动资产、无形财产。

C、同样实行的是所有权与经营权的分离，是使用权、管理权、经营权不转移，而所有权没转移。目的是增强企业活力。

不同点：

A、两者的法律地位不同

承包经营合同的承包方是实行承包经营制的企业；租赁经营合同的承租方则是个人或个人合伙，或企业全员职工或其它企业；企业承包经营合同承包方是企业做为一方主体，而企业租赁经营合同的租赁方则不同。因此可以说，不应把承包、承租经营者一概做为主体来认识，也就是说主体资格不能混淆。

但这里应说明的是，企业承包经营合同，企业做为承包方主体中标后，也必须确定具体的承包经营者。（确定方法当然也可由职工代表大会选举

产生）。

B、合同双方权利义务不同

承包方主要是承包上缴利润基数及税收；而租赁经营合同双方权利义务只是租金，是税后上缴的租金。

C、风险担保制度不同

企业承包经营合同中的承包方可不提供担保，而提倡风险基金，或全员风险抵押金（每个干部职工交××元抵押×年后归还，如破产则不能归还……）。

D、责任承担方式也不同

承包方完不成上交利润，由企业承担，一般从企业留利中支付，经营者个人只承担一定责任，而承租人则要承担直接责任。

E、企业的增值分配不同

企业在包经营合同，增值部分归企业所有，列入企业资金，并属于全民所有制性质。

企业租赁经营合同，实现的利润纳税后分为：a、租金（交出租方），b、职工奖励基金，c、承租者个人所得不能超过职工的5倍，d、生产发展基金，e、多余的留作风险保证金。

F、适用范围不同

企业承包经营合同适用于大、中、小各类全民所有制工业企业。特别适用于大、中型国营工业企业，而企业租赁经营合同，则只租用于小型国营工业企业。

2）企业租赁与财产租赁合同的同与异（区别）：相同（似）点：

A、合同标的物都是财产，出租方都是与财产的使用权做为交换条件，并确定租金，而且是有期限的，财产所有的权不转移，都有租赁的机制。

B、签订合同都应本着平等互利，诚实信用的原则。

C、合同一经签订就具有法律约束力。

不同点：

A、合同主体的区别

财产租赁合同出租方和承租方都可以是法人或个人。企业租赁经营合同的主体是国家授权，由企业所在地政府委托的有关部门，代表国家行使出租权，但保人必须具有一定的担保能力（只一个人还不行，还应有一定的担保人并应有一定的财产，否则不能担任担保人）。

B、合同客体（标的）的区别

财产租赁合同的标的物一般是不易变质的特定

物。企业租赁经营合同的标的物是企业的全部资产（有形的、无形的，如商标、债权、企业的各种优惠待遇等）。

C、合同内容的区别

财产租赁合同，租赁权仅限于使用权。企业租赁经营合同，既有财产的使用权，也有财产的处置权（如流动资产的处置权）。并且，企业租赁经营合同还涉及到劳动、人事、（全民、集体）财政等内容，而财产租赁合同则没有这些内容。D、财产的返还不同

财产租赁合同期满返还的只是财产（即原标的），企业租赁经营合同期满返还的则是全部（含增值的那部分）。

E、特定的租赁

如融资租赁把标的出租按规定时间交费×年后将财产归租赁人所有。

（3）对两类合同的监督管理

国家工商局〈1988〉132号文件已经明确工商行政管理机关对企业承包、企业租赁经营合同进行管理。那么工商行政管理机关对这两类合同应管理那些内容？怎样管理？可从以下几方面着手进行。

1）积极参予，做好宣传、咨询服务工作。

各级工商行政管理机关，可根据实行情况，利用各种形式做好宣传工作，可通过各种会议，采取办讲座、办培训班、提供咨询等方法象宣传经济合同法那样宣传这两类合同对我国社会主义建设的积极作用。

2）强化对两类合同的监督职能，协调企业主管部门和企业完善和两类合同的管理制度，主要包括：

A、两类合同的主体、内容、措施和方案是否可行，对不具备主体资格，没有权力能力和行为能力的承包者所签订的合同，合同鉴证机关应拒绝鉴证并建议当事人上级主管部门撤销其承包、租赁方案，责承当事人终止合同履行。

B、两类合同的条款是否合法，是否贯彻了平等、自愿、协商的原则。对合同的形式、期限、应交利润、技术改造项目、留成的使用、违约责任、纠纷解决等内容应明确具体，注意防止负盈不负亏的不合理行为。对于承包人或租赁者，应明确一定数额的财产做为担保，以便承担风险，促使其精心经营。

C、发生合同纠纷，双方当事人应先自行协商，