中国城市综合体运营模式研究

不利于土地资 源的有效使用
低等级设施 重复建设
抑制了某些城 区迅速提升其 经济容量的可 能性，缺少对 中心城区的支 持
开放式 的组团 (多核心) 结构
变集中为分散
单中心的一些 功能合理分配 到各个分中心 各区域结合自
有优势发展
从“母体” 中分离出更 有活力的崭 新个体
副城
副城
主城
副城
副城
发挥基础设施 的效应，避免 投资的分散和 低水平的开发 建设, 有利于 社会经济容量 迅速提升
老公房
商品房发展
居民的消费主要依靠 人人乐南山总店开业为大
来自百度文库
长期以来自然形成的 商业形成的起点，世界零
小商业街和零散网点 售业巨头“家乐福”进驻
提供，商业发展处于 南山，区域初步形成了一
封闭而又松散的状态。
定的商业辐射力，吸引了 周边居民及部分宝安居民
前往购物。
写字楼市场之常被看成是 整个深圳写字楼市场的软 肋。
小商业
超市进驻
高级住宅区
随着大量新增居民的涌入， 旧的商业街开始改造和没落， 新的商业形态和新的商圈逐 步形成，沃尔玛、海雅百货 等许多大型商业物业的相继 开业。写字楼物业开始发展。
别墅市场发展
铜锣湾、家乐福、五星级的 希尔顿酒店等又开始了新一 轮扩张。多达几十个项目的 陆续开发带来了强大消费力， 南山书城、南山博物馆、歌 剧院、保利文化大厦、新一 佳等项目，使南山商圈的整 体性和连续性进一步增强。
未发展时期
发展期
上世纪80年代末，地 到了1995年，深圳市中
新旧商业更替
1999年10月1日，滨海大道
稳定发展期
类似半山别墅、兰溪谷、波
处深圳特区西部的南 心区西移工程开始启动， 正式通车，南山到罗湖、福
托菲诺等高端住宅建成，将
山区，还是一个相当 南山的市场前景才得以 田的车程缩短到十多分钟，
原来居住在福田和罗湖的私
购物中心整体业态分布比例为零售约65％，餐饮约20％，休闲娱乐约15％
模式一：海岸城
目录
• 海岸城的城市副中心定位 • 海岸城的周边发展环境、交通条件 • 海岸城的突围方式 • 海岸城资金模式 • 海岸城成功总结
城市副中心的形成
城市交 通“圈 层式” 发展
同心圆式的环形 道路
放射形道路连接 同心圆
同圈层新区所获 发展机会均等
加强各区域之 间的交通联系
城市中心地位突出 城市总体形象完整
便利交通为商业带来人气
1 周边成熟高级住宅区白领
目标客户群体
2 附近高科技产业园区的白领 3 深圳市中心及香港的潜在消费人群
4 高档住宅区的企业家带企业入驻南山写字楼市场
本项目周边有竞争产业，所以要与周 边区域同类产品类型差异互补，形成
商业氛围，提升区域竞争力
海岸城突围 方式
紧紧围绕客户需求，从产品力、配套设施、软 性服务以及对购物精神体验的营造来突破市场
深圳湾大桥
利城花园、天悦园、青春家园、山海人家、海印长城等 商住项目也已在建并蛇口发经售济开。发区
❖项目东临深圳湾海域，与香港隔海相望西部，通道北通邻往深香港圳大 学和高新技术园区，南临南油工业区，滨海大道从中心 区北侧通过，到深圳市中心区交通顺畅。
拥有良好的消费环境，依托周边成熟 的住宅区、及通往深圳市区和香港的
偏僻的行政区域。交 受到关注。
房地产企业纷纷抢滩南山，
企老板、企业高管、社会精
特征 通不便。
一个个住宅小区拔地而起尤 其是蛇口、华侨城开始大力
英吸引到南山居住，其中一 部分居住者开始将企业往南
发展高端住宅 。
山迁移，为南山写字楼扩容
交通不便
交通发展
高速公路成型
提供了广阔的空间。
地铁、西部通道通车
发展 模式
城市副中心特色
依托城市母体 发展
为城市母体提 供发展支持
与中心城区保持良好的连通性，带动区域经济发展。 对城市母体发展业态提供有利互补。
发挥自身环境 优势
发挥自身环境特点，开发优势产业。
从深圳南山城市副中心的发展历程来
看，南山商业市场是由住宅开发和交
1990
1995
2000
2005
至今
通所带动的 时期
商铺只租不卖，整体包装、提升商业档次
从本项目所有权主体：商铺只租不买，风情商业街及写字楼进行销售。
通过主力店的导入提升整个百货的档次，并通过特色项目 在全球提招升商过项程目中的，关坚持注以度选以商的及态强度化，精人挑气细的选聚最适集合海岸城定
位的品牌商家进驻。
除率先进驻的吉之岛、嘉禾影院、真冰溜冰场及中森名菜四大主力店外，陆续进驻的 还有本色音乐厨房、顺电、生活本色、领跑体育、星巴克、棒约翰、意粉屋、太兴新 世代、满记甜品等各式美食，以及KENT＆CURWEN、Durban、INTERMEZZO、 CK JEANS、ESPRIT、JOY&；；PEACE、MIRABELL、Aee、ONLY、VERO MODA、JACK&；；JONES、G-STAR、CHEVIGNON、GIORDANO、BOSSINI、 SWATCH、眼镜88等，近120家品牌精选商家已搭载商业巨轮，开始携手同行。
品牌主力店 吉之岛百货：进驻面积约23000平方米；商品琳琅满目，环境好，号召力强。 家乐福超市：主力超市，满足附近居民需求。 特色项目 嘉禾电影院：面积约3000平方米；约有7个影厅，1900个坐位； 室内真冰溜冰场：深圳西部最大的室内真冰溜冰场，冰面面积约1200平方米。 主题概念餐饮：约4000平方米；独特异国风味佳肴，荟萃美食文化。
综合体形成
商圈继续发展
项目周边住宅地产发展成熟、商业地 产发展初现端倪，紧邻科技创业园产 业区，与深圳市中心及香港方向交通
便利 华侨城住宅区
❖项目所处之南山商业文化中心区，周边除现有部分商 业 宅用用地地、基商本业已办完公全用转地让及。居而北住片用海区地岸城，、创娱世科乐技纪用园 滨地海之花外园，、住 锦隆花园、中信海文花园住宅项目等已建成。西片区保
一：产品细节的打造及品质需求 二：强调购物体验的完整性及相关配套 三：符合客户购物需求的专署服务体系 四：打造符合产品优势的特色氛围
目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服
南山海岸城定位 务人群最广泛、最具代表性的集购物、休闲、 娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心
建设地点：深圳市南山商 业文化中心区 总用地面积：68377.9m2 总建筑面积：约29万m2 建筑容积率：3.07 竣工时间：2006年 开发商：深圳市海岸房地 产开发有限公司 局部合作设计单位：美国 凯里森事务所