成本预算编制指引

附件五：

广物地产年度目标成本编制指引

一、年度目标成本编制的组织工作

土地开发成本由总部财务管理中心编制，开发中心配合；工程建设成本由总部工程管理中心编制，项目部（公司）配合。编制完成后由监察室组织会审、报批。

二、编制成本预算使用的科目

成本预算严格按广物地产下发的《成本预算及成本核算科目表》规定的科目及含义编制，不含行政费用、营销费用及财务费用。

三、编制成本预算的工作流程及要求

1、面积清查

面积是编制成本预算的基础资料，工程管理中心按最新的规划对面积进行清查，编制《面积清查报表》（附件1），并作为成本预算编制的基础。对已有测绘面积的按测绘面积填列，未测绘的按施工图面积填列，未出施工图的按规划面积填列。《面积清查报表》需工程管理中心、开发中心共同签名确认。

2、划分成本核算期

由工程管理中心部根据工程建设规划，划分成本核算期，工程管线、营销管线及财务核算对成本核算期的划分口径须保持一致。成本核算期确定后，按期编制成本预算。

3、实际发生成本清查

以合同台帐数据（含已付款的非合同）为基础，结合结算台帐，对已发生成本进行全面清查，并将清查结果作为成本预算编制的依据：

（1）对于已结算的合同将合同台帐中的合同金额替换成结算金额；

（2）对于签订时间较长，但财务合同台帐中一直未付款或未全部支付的合同，由经办部门核实合同的实际履行情况。对已经终止，不需要再履行的合同，

按财务付款金额调整合同台帐中的合同金额；

（3）将合同按广物地产下发的《成本预算及成本核算科目表》的科目进行分类整理。

4、对未签订合同，预计将要发生的成本进行预测

由工程管理中心、开发中心对未来预计要发生的成本进行预测。

（1）已出图纸的，由工程管理中心列出清单，及编制《工程量估算表》提供给工程部编制预算；

（2）未出图纸的，由工程管理中心对工程量及金额进行合理估算；

（3）涉及土地、报批报建、测量等开发类的成本，由开发中心进行估算；

（4）对于市政、临时道路管线、污水处理站、两点一线、电房、垃圾压缩站、水泵房等公共设施应充分考虑预留，避免漏项。

5、成本的分摊

由于成本预算按期编制，对于范围涉及整盘或几个期的成本，需要按受益原则在各成本核算期之间进行合理分摊，具体分摊原则如下：

A、合同金额的分摊：已签订的合同，如能明确归入某个成本核算期的，直接在该期成本预算中反映；如果涉及整盘或几个期的，按以下原则进行分摊：土地出让金及土地补偿费合同：根据合同约定的收费标准按占地面积在各期之间分摊；

其他成本类合同：按合同受益范围根据建筑面积的比例在各期分摊；

B、售楼部、办公室、市政道路、排水排污工程等公共设施按建筑面积比例在各期之间分摊；

C、会所、中学、小学、幼儿园、医院等公建配套成本按工程规划直接在所属的期反映，编制成本预算时不需在各期分摊。在计算销售成本时再通过二次分摊将成本直接分摊至住宅、商业、车位等可售产品中。

五、目标成本预算的确定

成本预算总额=已发生成本+预估成本

单位成本=成本预算总额/建筑面积

已发生成本：指已签订的合同金额（含已结算部分）及已支付的非合同付款金额，根据实际发生成本清查填列；

预估成本=按工程量估算*单价

六、目标成本预算编制需提交的报表

1、《面积清查报表》（附件1）

2、《工程量估算表》（附件2）

3、《合同台帐》（已清查，并按《成本预算及成本核算科目表》的科目进行分类整理）