关于县级城市商品房库存的调研报告

关于县级城市商品房库存的调研报告
近年来，随着县域经济的快速发展，居民生活水平日益提高，住宅、教育、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是房产消费成为民众首选。

县级城市的商品房发展从1998年左右开始，2010年以后，进入快速发展期，商品住房建设进入高潮，县城区涌现了一批规模化住宅小区，房地产业已成为县域经济快速发展的支柱产业之一，但是，2014年下半年以来，我国经济处于调整期，经济下行压力较大，县城商品房销售受到很大影响，部分开发企业库存压力较大，为促进我县房地产市场持续健康快速发展，对县级城市商品房库存现状、存在的问题等情况进行了调研，形成了一些认识与思考。

一、我县商品房库存现状及特点
1.我县商品房开发与发展情况
截止目前，先后共有26家开发企业涉足我县商品房开发，其中本土企业有9家，外来企业17家，开发包括山水名苑、明德花园、天基·云蒙庄园等近40个住宅（或商住）小区，开发中房·城市广场、沂蒙商城、九州商城等商业项目，开发了伯爵公馆等酒店式公寓等新型业态，促进了我县经济迅速发展。

2.商品房销售及价格情况
2008年以前，我县住宅全部是多层项目，2007年，多层住宅均价1600元/平方米左右，价格稳中有升，销售不愠不火，2008年，书香家园多层住宅均价突破2000元/平方米，但是由于受全球经济危机影响，销售缓慢，但能基本维持平衡，2009年，房价一路下跌，书香家园多层住宅价格跌至1600元/平方米，大量商品房出现滞销。

2010年后，随着经济的回暖，我县商品房价格呈直线上涨，甚至很多位置好，楼层好的商品房仅仅4-5年时间，价格即可翻番。

到2014年上半年，天基·云蒙庄园多层价格维持在3500元/平方米以上，在此期间，商铺价格也呈直线上涨，从均价4500元/平方米涨至7000元/平方米，2014年，中房·城市广场开盘时，位置最佳沿街商铺售价达到28000元/平方米，创我县商铺销售价格之最，在此期间，商品住宅销售，尤其多层住宅销售呈现红红火火的局面，很多楼盘还没有开盘便被预订一空，像汶河公馆、怡然华府等楼盘还出现了连夜排队购买的现象。

2014年下半年至今，我县商品房价格稳重略有上升，多层住宅均价3500元/平方米左右，高层均价3000元/平方米左右。

3.我县商品房库存现状
经走访房地产开发企业，截止2015年10月25日，我县在建楼盘中，最近1-2年可以形成库存的商品住宅为2845套，建筑面积为324279平方米，商业用途为1264套，建筑面积185524.04平方米，从全省情况看，截至9月底，商品房去库存周期从去年年底的27 . 3个月降为22 . 7个月，我县商品住宅每年销售量在2000套左右，我县加上无法办理手续的房产，仍然要低于全省平均水平。

4.我县商品房库存特点
虽然我县去库存周期从理论上要低于全省平均水平，但我县商品房库存有自己的特点，第一，我县商品住宅库存基本为小高层、高层住宅，像翰林苑小区、润蒙花园、上上城等纯高层小区，普遍库存较多，销售形势不容乐观。

第二，商业用途房产价格居高不下，或者位置不佳，或设计不合理，目前出现部分滞销的现象。

第三，以多层住宅为主，靠近河岸或者学校、医院等位置好的楼盘销售普遍较好。

明德花园、汶水城、天基·云蒙莊园、安泰花园等多层较多小区，基本没有形成的大的库存。

二、我县商品房库存形成的主要原因
1.房地产市场不景气
受经济下行压力和房地产周期性调整的双重影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，很少有投资性资本的进入，目前，商品住房的需求基本以刚需性为主，群众对商业地产的投资信心不足。

2.对高层建筑认识不足
对高层建筑的电梯维修更换、供水供电、公摊面积大、物业费较高等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外购房者的外流量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷。

3.总体规划滞后
在开发建设过程中，存在着盲目开发现象。

占地混乱，没有统一划分区域，不少所谓的住宅小区建筑规模小，档次低、环境差。

用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂，缺乏层次感。

4.建筑风格单一
大部分房地产开发企业层次低，技术含量低，开发样式单一，设计千篇一律，缺少特色，造成建设档次与新的城镇发展不协调。

在经济利益趋动下，不顾规划设计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重，大部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。

小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比较落后。

5.楼盘户型、楼盘类型不尽合理
目前，我县房产市场上的住房主要以120平方米的户型为主，一般一套住宅加上车库一般要55万左右，不能满足中低收入家庭的购房需求。

多层楼盘、高层楼盘同时存在，造成高层滞销较为严重。

6.物业管理滞后
我县现有多家物业管理企业，大多数小区实行物业管理，普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题。

大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营启动不彻底，缺乏竞争。

各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。

7.非市场化动作依然存在
利用单位院内的土地新建联建房内及城乡结合部利用安置用地、集体土地进行“小产权房”开发仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击。

三、加快我县商品房去库存工作建议
1.制定房地产业发展详规把房地产业发展纳入全县经济社会发展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济发展的支柱产业来抓。

围绕经济社会发展目标的总体建设布局，制定城区房地产业发展规划，落实建设项目和年度计划，确保房地产业有序推进。

2.控制土地开发规模，合理规划商品房
建议每年年初，向社会公布本年度拟出让土地计划、具体的规划设计条件，做到有计划地出让，并接受社会监督；出让土地量，按每年开发12万平方米左右（1000套）建筑面积来控制，按照容积率1.5计算，共120亩土地。

同时，房地产开发项目的规模应在4万平方米以上，对不足4万平方米的不予审批，住宅结构上鼓励高层住宅建设，借鉴兄弟县市的做法，尽量不审批或少审批多层住宅，主要是为充分考虑开发商的综合实力，确保小区品位的提升和调控房地产市场。

3.加大对相关楼盘尤其是高层建筑正面宣传力度
政府部门或相关媒体应当加强对高层建筑的正面宣传，高层建筑结构为框剪结构或框架结构，建筑质量远远高于混合结构的多层建筑，从我县情况看，虽然高层建筑分摊系数大于多层建筑，但仅从购买价格，还要低于多层建筑，以套内建筑100平方米计算，多层一般建筑面积为112平左右，以3500元/平方米，总房价在392000元，高层建筑一般建筑面积为120平左右，以3000元/平方米，总房价在360000元。

至于缴纳维修基金55元/平方米高于多层35元/平方米的情况，根据相关政策，住宅专项维修资金为业主自己的所有，缴存在政府专户中，缴纳多一点少一点关系不大，针对物业费稍高于多层，仅从生活便利程度和房价优惠来讲，能够远远抵消这一部分费用。

4.控制违法建房
对于利用单位院内的土地新建联建房内及城乡结合部利用安置用地、集体土地进行“小产权房”开发的，政府部门按照职责分工，一定要严格控制，维持商品房市场健康发展。

5.注重开发梯次结构
一是完善房产开发布局结构。

以保障性住房建设为重点，加快廉租房、公租房建设和普通商品住房建设步伐，适时规划建设一批现代化高层住宅小区，完善服务功能，提升城区住宅档次和现代化水准，努力构建相互促进、互为补充的住房供应体系，满足不同层次住房需求。

二是控制住房建设户型结构。

控制普通商品房开发套型面积和价格，保持中低价位住房市场适度供应量。

三是引导、扶植物业管理行业的发展，提高物业管理水平及服务质量。

6.优化产业发展外部环境
在房地产项目开发建设时，本着“谁受益，谁服务”的原則，供水、供电、供气、广电、邮电、通讯、电信部门必须将水网、电网等各种管网及通讯网络设施统一铺设至项目红线，并预留接口。

政府要不断加大投入，着力改善道路、交通等城市基础设施，加强教育、卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地产企业来我县投资。

7.规范房地产市场
一是加强房地产开发建设全程监管，加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，坚持整顿与规范相结合，严格按照国家相关文件要求，加大执法力度，全面完成房地产市场秩序的治理整顿工作，规范房地产开发经营审批程序，坚决杜绝或重点查处无资质或无效资质开发经营行为，为培育和规范房地产市场创造良好的外部环境；二是建立市场预警预报体系。

建立多部门参与的房地产市场预警预系统建，定期收集房地产市场的各项数据和信息，认真做好房地产市场统计分析与市场发展形势预测，为政府宏观调控，稳定住房价格提供强有力的支持，实现各种信息资源的快速传递和共享，实现政府、企业、公众的直接沟通和互动。

8.有关部门和开发企业应当加强市场分析，有针对性做一些市场营销
要认真对需求进行针对性分析，一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。

随着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累一定资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活；外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部分外出打工人员的中远期目标。

二是居民改善居住条件的升级性需求。

三是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高。

四是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房升级需求强烈。

有关部门，尤其是房地产开发企业，要细分市场，进行合理市场定位，进行有针对性的市场营销。