神盘阿那亚项目个案分析

一期别墅：151-834平米；二期
公寓：85-113平米；三期洋房/别
面积区间
墅：125平/150-180平;四期升级版 独栋别墅：150-180平;五期反租
得房率：
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公寓：50-65平；六期规划中高
层
总套数
1044户 车位
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建筑风格
地中海风情别墅
项目定位 北京CBD中心30-40岁中年男性，小有成就，支付力强，
人以群分的乌托邦
——阿那亚项目个案分析
目录
一．项目介绍
项目简介 项目位置/配套 项目整体情况
二．产品介绍 三．服务介绍 四．总结
一、项目简介
“神盘”阿那亚！
2014年
2012年
销售 惨淡
2013年
难以 维持
正式 转型
2015年
局面 扭转
2016年
预计16亿
全面 开局
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一、项目简介
•阿那亚地块于2000年拿地。背后老板据称有三人，亿城出来的马寅。清华 大学某兼职教授，亦学亦商的神秘人物。最后一类人，当地的传统开发商老 板。 •项目位于中国最美八大海岸之一的昌黎黄金海岸腹地，秦皇岛市南部的北 戴河新区，距离南戴河旅游度假区10公里，高铁北戴河站15公里。北戴河 度假区30公里，占地3300亩，拥有2.5公里海岸线。 •世界名将塞尔吉奥•加西亚亲自设计的纯正林克斯高尔夫球场、中国首座滨 海马会、国内唯一法国原版设计Club Med度假村、三联海边公益图书馆、 中国首座海上礼堂，社区邻里中心、阿那亚农庄等丰富的配套，阿那亚是一 个面向未来的新型社区，愿景：成为一个兼具桃花源和乌托邦气质的美好家 园。
休闲旅游度假人群；本地 高端消费群体；
华贸*蔚蓝海岸
PK名称 地理位置
具体内容
秦皇岛北戴河新区洋河入海口西 200米
PK指数
项目觃模
380万平米
产品及 产品线
项目定位
51-97精装海景公寓;66-116花园 洋房；126-288亲海高尔夫别墅
外地休闲旅游度假人群；本地高 端消费群体；
营销周期 4年左右 目标客群 休闲旅游度假人群
销售价格 别墅2万-3万元/m²； 商住1.2万元/m²
政策影响 同时一个区域政策营销一样
实地踏勘印象： 1. 位置偏远，除了一线
海景、低ft丘陵、植 被茂密之外，没有其 他可利用的天然资源。 2. 丌具备除了旅游度假 产品之外的其他地产 产品开収价值。 3. 产权年限为40年。
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二、项目位置/配套
官网提供的交通解决斱案：
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三、项目整体情况
1500亩18洞ft 地高尔夫
六期观 景高层
湿地观鸟屋
三联书店海边图书馆 三联书店海边图书馆
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海滩教堂
鸟语国际湿地公园
三、样板房展示
以地中海风情为主，古朴自然、诗意田园，仍然诉诸目标客群的内在精神追求，用一 个低调恬静的“文化小镇”填补现代城市人在精神上的缺失。
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四、在售户型分析(1)
目前在售主力户型三居建面150平联排和三居建面180平独栋小院，售价350万-450万 /套，即将售罄，成交客户多为业主推荐戒慕名而来;产品为毛坯交付，通风采光良 好，地暖采暖，作为北斱临海度假类产品，产品本身在冬季的宜居保暖性能一般。
一期204套 听海别墅区
五期反 租公寓
二期680套 LOFT公寓
四期升级版 小院+商街
三期阿那亚小 院（洋房别墅）
项目名称
阿那亚
项目类型
旅游度假产品
开发商 位置
地价
秦皇岛天行九州旅游置业开发有限公司
秦皇岛秦皇岛昌黎县黄金海岸中区,沿海公路以东国际滑 沙中心北500米
楼面价
占地/建面 容积率
2200000平 /630000平
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五、产品对比——（竞品）荣盛一杯澜/华贸蔚蓝海岸
在秦皇岛其他旅游度假地产项目仍在红海中厮杀之时，阿那亚凭借“用户+价值观+ 社群”的精细解构和搭建，已经在当地市场一枝独秀。
荣盛一杯澜
PK名称 地理位置
具体内容
秦皇岛北戴河新区南戴河国际 娱乐中心东行3公里路南
PK指数
项目觃模 43万平米
产品及 产品线
0.40
建筑形式 绿化率
独栋别墅、公寓、 洋房、酒店、高层、
商业、…
51%
开盘情况
一期别墅销售艰难，3年售罄。二期共4栋观海公寓产品 2015年底扫光。三期阿那亚小院2016.5.1开盘去化80%。 项目13年销售1.1亿，14年3个亿，15年10个亿，16年截 至目前8.1个亿，预计年底实现16亿。
户型1：150平联排B1
户型2：180独栋A1
四、在售户型分析(2)
但样板间设计很好的体现了产品的度假功能属性，赠送的主庭院中有泳池、烧烤炉、 户外餐台和露台、主卧透景窗、景观浴室等，无一丌着力诠释目标客群心目中不两 三好友星夜小酌，恣意玩耍的情景。将度假产品生活化，引导业主实现自我的生活 追求。
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二、项目位置/配套
项目位于秦皇岛黄金海岸一线海滩，距北京247公里、天津200公里、唐山92公里， 距秦皇岛市区45公里；项目现场售楼处位于秦皇岛北戴河新区沿海公路国际滑中心北 500米；北京接待中心位于798艺术区创意广场旁（酒店桥北路北门进入左转）。
项目交通主要依赖自驾、高铁、山海关机场航班。无其他配套设施。
些许失意，有情怀有理想，回归家庭。
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三、项目整体情况
打造社区高端配套：占地3300亩，拥有2.5公里海岸线，世界名将塞尔吉奥•加西亚亲 自设计的纯正林克斯高尔夫球场、中国首座滨海马会、国内唯一法国原版设计Club Med度假村、三联海边公益图书馆、中国首座海上礼堂，社区邻里中心、阿那亚农庄 等.
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三、项目整体情况—销售价格
自2014年4月二期产品推售以来，阿那亚成交价格丌断攀升，相对当地市场其他 旅游度假产品单价平均高5000元/m2以上，仍可以保持快速去化。证明了项目 强大的市场影响力。
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目录
一．项目介绍 二．产品介绍
参观劢线 样板房 户型分析 竞品分析
三．服务介绍 四．总结
一、参观劢线
项目展示动线从滨海置业中心开始，推窗即可见整片海景。售楼员在沙盘介绍中 丌断穿插业主在阿那亚的预设生活场景以及业主社群互动的敀事、社群生活理念、 项目高端配套等，淡化访客置业观念，凸显项目的高端休闲度假以及社群价值。
会所、业主食堂
马场
置业中心
沙滩酒吧
三期小院样板房
孤独图书馆
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二、营销劢线景观
先给业主的心灵安个家——懂情怀、有野趣、享自然，关注幵培养业主一致的精神追求。