以商业为核心功能的商业综合体案例研究-日本福冈博多运河城

——超高层/建筑群
共融不互扰
写字楼大堂昭示性
强制性的视觉冲 击——超高层/建筑 群
定位差异化——通
明确定位——大规模 综合/娱乐性/观光性/ 顶级/…
独具特色——建筑形
功能化体系——五星级酒店/ 甲级写字楼/高档/中高档购 物中心/顶级酒店式/服务式 公寓
功能化体系——写 字楼带动其他功能， 并定位其他功能的 规模与档次
模式三：
模式四：
酒店、写字楼、商 以写字楼为核 以酒店为核心 以商业为核心
场、公寓等各种功 心功能的发展 功能的发展模 功能的发展模
能均衡发展的模式 模式
式
式
外 优越的地理位置——CBD/ 客户（产业）支撑
因
城市中心 便利的交通条件——主干道
——已形成产业簇 群/引入核心客户带
沿线/地铁口
来相关簇群/未来商
业主与建筑师一起确定了项目的经营、规划、运作和出租的计划。 项目运营：
全部出租，发展商只获取长期利润，不进行销售。 专业的商业运营公司运营。
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——日本福冈博多运河城 市场反馈：前八个月,游客人数达到1200万 人
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——日本福冈博多运河城
关键驱动因素
外因：
•优越的地理位置； •良好的交通可达性。
内因：
•超强的实力与品牌号召力； •独特的建筑设计，观光与商业结合成为其核心功能； •多项高规格的体验式娱乐设施； •一流的精英团队。
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模式的KPI体系（关键绩效指标体系）
KPI体系
外因
地理位置——城市核心区 交通可达性——地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏、需求旺盛 人流及商业气氛
明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…
内因ຫໍສະໝຸດ Baidu
独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
功能化体系——商业为主导，其他功能为辅
一流的合作团队
规划设计 经营管理
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模式的收益方式特征
功能类别
收益方式
酒店
外包经营
写字楼
销售/出租
商场
自行经营/出租
公寓 特征
销售/出租
各功能可自营、销售、出租，且 互不依赖和影响
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四种模式KPI体系的总结
模式一：
模式二：
四种模式收益方式特征的总结
功能种类
模式一：
酒店、写字楼、 商场、公寓等各 种功能均衡发展 的模式
模式二：
以写字楼为 核心功能的 发展模式
模式三：
以酒店为核 心功能的发 展模式
模式四：
以商业为核 心功能的发 展模式
酒店
外包经营
---
外包经营
外包经营
写字楼 销售/出租
销售/出租
出租
销售/出租
商场
自行经营/出租 一般出租
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——日本福冈博多运河城
太阳广场是现 场表演的场所
月亮街
植物沟通了上下层之间的联系
星星庭院之二
异国情调购物廊
传统风格的购物廊
星星庭院之一
月亮街夜景
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——日本福冈博多运河城
经营管理——专业团队和完善计划
专业团队： 开发商和建筑师组织了阵容庞大的设计组,包括景园、环境、水体、
灯光设计部门。 经营计划：
自行经营/出租 自行经营/出租
公寓
销售/出租
销售/出租
一般出租
销售/出租
特征
各功能可自营、 销售、出租，且 互不依赖和影响
各功能可销售 或出租，公寓 收益受写字楼 租售情况的影 响
全为出租或经 营，写字楼、 商场、公寓受 酒店经营情况 影响较大
各功能可自营、 销售、出租， 且互不依赖和 影响
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项目的吸引力来自：
有名的福冈凯悦大饭店； 四季剧团的第一个专用剧场“福冈城市剧场”； 汇集13个电影院的 “AMC运河城13”； 高科技游艺主题公园“福冈快乐国”等。 无论内容还是规模都是空前无比的。
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——日本福冈博多运河城
设计思路 ——观光与商业结合
建筑师把为人创造空间放在第一位,其次才是商业 1）将三个原有步行街区结合成为一个更大的统一 体中，在室内创造室外化的互通内街。 2）空间的处理： 水平体系设置了三个节点-一太阳广场、星星庭院 和海洋庭院,三者通过月亮街和地球街相连，并形 成5大主题区域； 竖直体系包括“运间”和“百老汇街” ，是创造 节日气氛的地方。 3）鲜明、浓郁的西方建筑色彩和风格。 4）不同主题区提供不同的风格的购物廊，增强观 光性。
以商业为核心功能的商业综合体案例研究-日本福冈博多运河城
模式：以商业为核心功能的发展模式 office
complex =shopping (主) +hotel apartment ……
——日本福冈博多运河城
项目立意——
犹如都市中的一个多元化未来都市。
「化都市为剧场」
包罗万象，其乐无穷。
是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及 社区公益表演的最佳场所。
较大的规模——建筑面积20 务核心区
万㎡以上
地理位置——不远 离城市核心区
交通可达性——主 干道沿线
客户支持——商务 客户
地理位置——城市核 心区
交通可达性地铁口/ 主干道沿线
区域功能的缺乏，需 求旺盛
人流及商业气氛
内 强制性的视觉冲击——超高 强制性的视觉冲击
因
层/建筑群 高水准规划设计——各功能
过提供顶级差异化 服务而非直面竞争 建立其核心地位
功能化体系——五
式/业态/服务内容/…
功能化体系——商业 为主导，其他功能为 辅
专业的管理团队——物业管 理/经营管理
配套完善——商场、 公寓
星级酒店带动公寓、 写字楼，并定位其 的规模与档次配套
一流的合作团队规划 设计/经营管理
设施——顶级商场
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