居民小区物业类纠纷案例

业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行
现场巡查，业主应当予以配合。
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居民小区物业类纠纷案例
约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置
垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲 养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业 费等损害他人合法权益的行为，有权依照 法律、法规以及管理规约，要求行为人停 止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 业主对侵害自己合法权益的行为，可以依 法向人民法院提起诉讼。
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• 第三十九条 物业管理区域内的下列配套设施设备归业
主共有：
（一）物业管理用房；
（二）门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、 共用地面架空层、共用走廊；
（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车 车库；
（四）物业管理区域内的共有绿化、道路、场 地；
（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面 形式承诺归全体业主所有的物业；
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四、物业小区常见纠纷实际案例分析
• 【案例 1】：共有部分使用权纠纷
桃花岛系本市一高档住宅小区，业主欧阳锋 和黄药师系上下楼邻居。2011年4月1日欧阳为庆 祝愚人节，对卫生间进行了改造，改造后不久， 因排水不畅，故在未征得物业管理公司同意的情 况下改动了单元楼内的下水管道。但由于缺乏专 业知识、施工不当，其改动的下水管道在使用过 程中出现渗漏现象，渗漏污水破坏了楼下黄家的 装潢。黄找欧阳和物业管理公司多次协商未果， 遂将欧阳和物业管理公司一并告上了法庭。
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（一）损害房屋承重结构，损害或者违章 使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内 放置危险、放射性物品等危及建筑物安全 或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙 面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公 共通道、道路、场地或者其他共有部分。
• 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释
• 物业管理条例 • 业主大会和业主委员会指导规则 • 上海市住宅物业管理规定
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三、物业小区常见纠纷处理原则
• 《物权法》第八十四条【处理相邻 关系的原则】 不动产的相邻权利人应当按照 有利生产、方便生活、团结互助、 公平合理的原则，正确处理相邻关 系。
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• （二）其他不属于业主专有部分，也 不属于市政公用部分或者其他权利人所有 的场所及设施等。
•
建筑区划内的土地，依法由业主共同
享有建设用地使用权，但属于业主专有的
整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、
绿地占地除外。
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《上海市住宅物业管理规定》
居民小区物业类纠纷案 例
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2020/11/11
居民小区物业类纠纷案例
• 一、物业小区内常见的纠纷类型
• 二、解决物业小区常见纠纷的主要法律规 定
• 三、物业小区常见纠纷处理原则
• 四、物业小区常见纠纷实际案例分析
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一、物业小区内常见的纠纷类型
wk.baidu.com
• 建筑物区分所有权纠纷 业主专有权纠纷
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3.结论
• 本案中的“下水管道”系共有部分，欧阳 峰的行为系属于违反规定进行房屋装修、 违章改造共有部分的情形，黄可按照法律 规定要求行为人停止侵害、消除危险、排 除妨害、赔偿损失。
• 最后，黄的请求得到法院支持。
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思考：那么，欧阳峰该如何进行下水管
（六）其他依法归业主共有的设施设备。 PPT文档演模板
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• 建设单位申请房屋所有权初始登记时，应 当提出前款规定的配套设施设备登记申请， 由房地产登记机构在房地产登记册上予以 记载，但不颁发房地产权证书。
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业主对于共有部分所负义务
• 《物权法》第八十三条【业主义务】 业主应当遵守法律、法规以及管理规
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最高院《关于审理建筑物区分所有权纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释》
• 第十五条 业主或者其他行为人违反
法律、法规、国家相关强制性标准、管理 规约，或者违反业主大会、业主委员会依 法作出的决定，实施下列行为的，可以认 定为物权法第八十三条第二款所称的其他 “损害他人合法权益的行为”：
的改造才符合本市的相关规定呢？
• 《上海市住宅物业管理规定》第五十一条
业主、使用人装饰装修房屋，应当遵守 国家和本市的规定以及临时管理规约、管 理规约。
业主、使用人装饰装修房屋的，应当事 先告知物业服务企业。物业服务企业应当 将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告 知业主、使用人。
在业主、使用人装饰装修房屋期间，物
业主共有权纠纷
车位纠纷
车库纠纷
• 相邻关系纠纷： 用水排水、相邻通行
通风、采光、日照
相邻土地建筑物利用关系
相邻污染侵害
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损害防免关系纠纷
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二、解决物业小区常见纠纷的主要法律规定
• 中华人民共和国物权法
• 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
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提问：
1、欧阳峰是否应为其改造行为承担 责任？
2、应承担怎样的责任？
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【案例分析】
• 本案是建筑物区分所有权中因“共有权” 引起的纷争。
• 1.鉴定争议房屋部分是否属于共有部分: 《物权法》第七十条【对建筑物区分所有 权】 业主对建筑物内的住宅、经营性用房 等专有部分享有所有权，对专有部分以外 的共有部分享有共有和共同管理的权利。
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最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释》
• 第三条 除法律、行政法规规定的共有部 分外，建筑区划内的以下部分，也应当认 定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外 墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、 大堂等公共通行部分，消防、公共照明等 附属设施、设备，避难层、设备层或者设 备间等结构部分；