资产评估师考试(市场法整理和复习资料)
关于资产评估的复习资料全
要求：每个人都要认真复习，做好本职工作，这对学习和以后的就业都很重要。
每个人！以下是复习资料，掌握吧！审核信息：一、资产评估（专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估标准，根据具体目的，遵循评估原则，遵循相关程序，选择合适的价值类型，运用科学的方法对资产的价值进行分析、测算和公布）专业建议的行为和过程。
其核心是对资产在某个时间点的价值的估计。
）资产（由特定权利主体拥有或控制的、能够为特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。
外延包括所有与市场具有经济价值和交换价值的有形和无形权利。
）市场价值（估价基准日处于最佳使用状态的资产在公开市场上最有可能实现的交换价值的估计值。
）成本法（先估计被评估资产的重置成本，再估计被评估资产中存在的各种折旧因素，从重置成本中扣除，得出被评估资产价值的各种评估方法的总称）收入法（通过估计被评估资产的预期未来收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称）无形资产（由特定主体控制，不具有实物形态，在生产经营中发挥长期作用，能够带来经济效益的资源。
）善意（在一定条件下，企业可以获得高于正常投资回报率的价值。
）替换成本（资产的当前购置成本）恢复重置成本（使用与评估对象相同的材料、结构或制造标准、设计、规格和技术，以现实的价格水平重建与评估对象相同的全新资产的成本）更新更换成本（使用新材料、现代建筑或制造标准、新设计、新规格和新技术等，在当前价格水平上重建与评估对象具有相同功能的全新资产的成本）市场比较（估价时与近期成交的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行适当修正，以估计评估对象的客观、合理的价格或价值）清算假说市场假设商标权（商标专用权的简称，是指商标主管部门授予其注册商标受国家法律保护的商标所有人的专用权。
）2 、简述无形资产的资产特征。
1.可分割性和可共享性2.对有形资产的相对依赖3 、研发成本与盈利能力对应弱4.市场透明度低三、简述资产评估的价值类型一、资产评估价值类型的含义资产评估价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。
资产评估 综合复习资料
资产评估综合复习资料资产评估综合复习资料[资产评估]综合复习资料《资产评估》综合复习资料一、单项选择题1.以下不属于资产评估假设的就是()a.继续使用假设b.清算假设c.公开市场假设d.企业主体假设2.下列反映了资产评估咨询性特点的是()a.资产评估的结果必须拒绝接受市场的检验b.资产评估必须按照法定的准则和规程进行c.资产评估结论为资产业务提供更多专业化估价意见d.资产评估直接以现实存在的资产为估价的依据3.对被评估资产展开演示重置，按现行技术条件下的材料.工艺.设计.价格和费用水平展开核算，这样求出的成本称作()a.复原重置成本b.完全复原成本c.更新重置成本d.实际重置成本4.已知被评估设备的价值与功能之间存在线性关系，年产某产品720件。
由于该型号的设备已停产，评估人员在市场上寻找到功能类似的全新设备，其价格为11.5万元，年产量为800件。
则被评估设备的重置成本应为()a.10.35万元b.10.65万元c.10.80万元d.11.15万元5.用市场法对资产评估时，评估值的测评应当参考相同或相近资产的()a.重置成本b.收益现值c.结算价格d.市场价格6．某企业预期年收益为10万，所在行业平均收益率为10%，该企业持续经营，以此计算该企业价值应为（）a．100万b．90万c．101万d．11万7.企业一张不连本的票面金额100万元的商业汇票，至评估基准日距票据到期除了三个月，贴现率为月息8‰，假设该企业资金周转困难，则该票据评估值最吻合于（）万元a．100.2b．97.6c．99.2d．98.48.企业价值评估的对象是（）a．资产生产能力b．资产买进能力c．资产成本d．资产综合体9.某项低值易耗品预计采用一年，现已采用8个月，该低值易耗品现行市价为1500元，则评估值最吻合为（）a．500元b．600元c．1200元d．1000元10.假定社会平均资金收益率为10%，无风险报酬率为5%，被评估企业所在行业平均风险与社会平均风险的比率为1，则用于企业评估的折现率应选择()a．12%b．11%c．10%d．15%11.某企业的应收账款帐款，经核实为10万元，经分析，在不能采取任何措施的情况下，预计坏帐损失率为25%，如果减少催缴费用1万元，坏帐损失率将降到10%，由此可以确认应收账款帐款评估值为（）。
资产评估复习资料
资产评估复习资料
资产评估是指对一个实体的资产进行评估和估值的过程，以确定其价值和潜在风险。
以下是资产评估的一些复习资料：
1. 《资产评估原理与方法》：这是一本系统介绍资产评估原理和方法的教材，包括资产评估的基本概念、评估方法、评估模型等内容。
2. 《资产评估准则与实务》：这本书介绍了资产评估的相关准则和实务，包括评估报告的编制要求、评估过程中的注意事项等。
3. 《资产评估案例分析》：这本书通过实际案例分析，展示了不同类型资产的评估方法和过程，帮助读者理解和掌握资产评估的实际操作。
4. 《资产评估师考试指南》：这本书是为准备资产评估师考试的人群编写的，包括了考试的内容和要求，以及备考的重点和技巧。
5. 《资产评估实务指南》：这本书是一本资产评估实务指南，介绍了资产评估的实际操作流程、技术要点和注意事项，适合资产评估实务工作者参考。
此外，还可以参考相关的学术论文、资产评估机构的官方网站和行业报告，以及参加相关的培训班和研讨会，来进一步提升对资产评估的理论和实践水平。
资产评估考试复习资料
名词解释资产评估、市场价值，更新重置成本、复原重置成本、公开市场假设、预期原则、经济性贬值、企业价值评估简答题1、资产评估的经济原则、工作原则有哪些？2、资产评估假设的具体内容是什么？3、资产评估的基本程序有哪些？4、收益法的基本前提？5、收益法的基本程序？6、资产评估有哪些特点？7、成本法的基本前提？8、执行资产评估程序的重要性？单项选择题1、在用低值易耗品的评估一般采用( )A．成本法 B．市场法 C．收益法 D.清算价格法2、企业中A材料为一个月前从外地购进，数量5000公斤，单价为200元，当时付运杂费500元。
评估时清查盘点尚有1500公斤A材料，则该材料评估值为( )元。
A．30000 B.300150 C．300500 D．以上都不对3、某低值易耗品原价700元，预计可使用1年，现已使用6个月。
据调查，该低值易耗品的现行市价为1100元，则其评估值为( )元。
A．1100 B．1000 C．800 D．5504、采用成本法对在用低值易耗品评估时，成新率的确定应根据( )。
A．已使用月数 B．已摊销数额 C．实际损耗程度 D．尚未摊销数额根据上述资料，该企业应收账款的评估值应为( )元。
A．200 B．190.45 C．181.6 D. 175.56、某企业向甲企业售出一批半成品，贷款金额500万元，约定半年后付款。
采用商业承兑汇票结算。
该企业6月10日开出汇票，并经甲企业承兑。
汇票到期日为12月10日。
现对该企业进行评估。
评估基准日为8月10日，月贴现率为5‰，则应收票据的评估值应为( )万元。
A．500 B．490 C．510 D．4957、对上市有价证券评估时，一般可按评估基准日的相关有价证券的( )计算评估值。
A．最高价 B．最低价 C．中间价 D．收盘价8、某企业有一张为期一年的票据，票面值为65万元，年利率为7.2%,截止评估基准日离付款期尚差2个半月的时间，该应收票据的评估价值为( )元。
资产评估师考试《资产评估》知识点：市场法
资产评估师考试《资产评估》知识点：市场法
知识点：市场法
一、市场法含义
1.定义
利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
2.市场法的理论依据【替代原则】
根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。
3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。
二、市场法的基本前提
1.要有一个活跃的公开市场。
2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动：
（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；
（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；
（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
三、市场法的基本程序及有关指标
（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：
⑤分析评定结果
（二）运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：
1.资产的功能
资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。
2.资产的实体特征和质量
资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。
资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。
3.市场条件
主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。
一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。
4.交易条件
交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。
资产评估师考试《资产评估》知识点：市场法的具体评估方法
资产评估师考试《资产评估》知识点：市场法的具体评估方法知识点：市场法的具体评估方法（一）直接比较法1.基本原理利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。
2.优点该方法直观简洁，便于操作。
3.适用条件对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。
4.基本计算公式（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致评估对象价值＝参照物合理成交价格（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致公式原理本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。
（3）参照物与被评估对象有n个可比因素不一致①方法一②方法二评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n原理分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值。
5.直接比较法的基本方法——仅仅一个可比因素不一致或者完全一致直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：（1）现行市价法【参照物与评估对象完全一致】当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
（2）市价折扣法（3）功能价值类比法以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。
换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大（4）价格指数法（物价指数法）①定义价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。
资产评估(复习资料)
2.重置成本净值分摊率=50/(150+50)×100%=25%
3.机会成本=50+10=60(万元)
4,该专利许可使用的最低收费额=69× 25%+60=77.25(万元)
(三)评估机构于2002年1月对某公司进行评估,该公司拥有甲企量发行的非上市普通股票100万股,每股面值1元。经调查,由于甲企业产品老化,评估基准日以前的几年内,该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%,2001年度的收益率为10%,如果甲企业没有新产品投放市场,预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%。已知甲企业正在开发研制一个新产品,预计2年后新产品即可投放市场,并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右,而且从投产后第3年起,甲企业将以净利润的75%发放股利,其余的25%用作企业的追加投资,净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%,求被评估公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。
１０.成本法：指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种编制因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称
１１.资产评估程序：指注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。
１２.土地价格：包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。标定地价是市、县政府根据需要评估的，正常地产市场中具体宗地在一定使用年限内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以通过市场交易资料，直接进行评估得到
资产评估考试整理资料
单选题：1、资产评估是判断资产价值的经济活动，评估结果应该是被估资产的(时点价值)2、在评估过程中评估主体主要是指(资产评估事务所 )3、在以下事项中，影响资产评估结果的价值类型的直接因素是(评估的特定目的)4、在下列原则中(替代性原则)不属于资产评估的工作原则。
5、客观公正性原则要求资产评估应该以(确凿的事实和事物发展的内在规律)为依据。
6、在以下事项中，决定资产评估价值的最主要的因素是(资产的预期效用)7、资产评估的最基本的功能是(评价和评值)8、资产评估中的资产是一个接近(会计 )的资产概念。
9、资产评估假设的最基本作用是(表明资产评估面临的条件)10、运用市场法时选择三个以上的参照物的目的是(排除个别参照物交易的偶然性)11、从理论上讲,构成重置成本耗费应当是(社会平均成本)12、通常情况下可以采用市场法的资产是(通用机器设备)13、物价指数法只能用于确定设备的(复原重置成本)14、采用收益法评估资产时，收益法的各个参数相互关系是(资本化率越高，收益现值越低 )15、用市场法评估资产的正常变现价值时，应当参照相同或类似资产的(现行市价 )16、折现率本质上是（平均收益率）17、资产评估时，成新率确定的基础与折旧年限(无关 )18、采用市场法进行资产评估时，需要类似或相同参照物，选择的参照物应该是（与被估资产的成新率相同资产）19、收益法中收益额的确定，必须是(与折现率一致的指标 )20、在下列无限资产中，不可确指的无形资产是(D．商誉)21、我国现行的财务制度一般把科研经费从当期生产经营费中列支，因此，帐面上反映的无形资产是( D．不完整的)22、( D．市场法和收益法)是评估无形资产使用频率最高的方法。
23、无形资产的最低收费额是要考虑( D．重置成本和机会成本)24、运用市场法评估无形资产会受到一定的限制，这个限制主要源于无形资产的( C．非标准性和惟一性)25、无形资产的无形损耗将直接影响无形资产的( A．剩余使用价值)26、( C．收益法)是无形资产使用频率最高的方法。
资产评估考试复习资料
一、单选题1.下列分类中不属于对商标构成分类的是（）。
A、服务商标B、文字商标C、图形商标D、符号商标答案： A2.股票的内在价值主要取决于（）。
A、发行公司的财务状况B、股票市场的供应状况C、股票市场的需求状况D、以上都有答案： A3.某发明专利权已使用了4年，尚可使用2年，目前该无形资产的贬值率为（）。
A、25%B、66.70%C、33.30%D、50%答案： B4.由于无形资产转让后加剧了市场竞争，在该无形资产的寿命期间，转让无形资产的机会成本通常表现为（）。
A、销售收入的增加折现值B、销售费用的减少折现值C、销售收入减少和费用增加的折现值D、无形资产转出的净减收益与无形资产再开发净增费用答案： D5.折现率本质上是（）。
A、期望投资报酬率B、无风险报酬率C、超额收益率D、风险报酬率答案： A6.从资产评估的角度，驰名商标权一般能为企业带来（）。
A、正常利润B、超额利润C、垄断利润D、超额加垄断利润答案： B7.物价指数法只能用于确定设备的（）。
A、复原重置成本B、更新重置成本C、实体贬值D、功能性贬值答案： A8.资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（）A、时期价值B、时点价值C、时区价值D、阶段价值答案： B9.企业整体资产评估和可预期未来收益的单项资产评估一般采用（）。
A、市场法B、成本法C、收益法D、清算价格法答案： C10.长期待摊费用能否作为评估对象在于它（）。
A、是否已摊销B、摊销的具体方式C、能否变现D、能否带来经济效益答案： D11.已知某房地产月租金收入20万元,月费用总额5万元,建筑物尚可使用50年,其价格为1000万元,建筑物折现率为l0%,该房地产的土地年纯收益最接近于（）。
A、50B、60C、80D、100答案： C12.资产评估的一般目的是评估资产的（）。
A、价格B、价值C、公允价值D、公开市场价值答案： C13.评估资产市场价值所适用的最直接的假设前提是（）。
资产评估复习题(完整版)
资产评估复习题一、单项选择题1．资产的价值是由资产所具有的( )所决定的。
A．权利 B．获利能力C．基本用途 D．变现能力2．一台旧的专业设备在进行资产评估时通常采用的方法是( )A．市场法 B．成本法C．收益法 D．三种方法均可以3．各种形态的流动资产都可以在较短的时间内出售或者变现，是企业对外支付和偿还债务的重要保证。
这体现了流动资产的( )A．较强的变现能力 B．形态的随意变化性C．形态的多样性 D．较快速度的周转性4．机器设备类资产一般不具备独立的获利能力，所以在进行机器设备评估时，( )的使用受到了很大的限制。
A．市场法 B．收益法C．成本法 D．以上答案均不对5．对某不改变用途持续使用的建筑物进行评估，应运用的评估方法最好是( )A．成本法 B．收益法C．市场法 D．残余估价法6．作为投资者，从总的方面来看，长期投资的根本目的在于( )A．获取更大的利润 B．不让资本闲置C．长时间获得收益，有利于资金周转D．获取投资收益及投资资本增值7．编制资产评估报告的工作内容有( )A．评估资料的分析讨论 B．选择评估方法C．确定有关参数 D．审查选择的评估方法是否科学合理8．由于无形资产转让后加剧了市场竞争，在该无形资产的寿命期间，转让无形资产的机会成本是( )A．销售收入的增加折现值B．销售费用的减少折现值C．销售收入的减少和销售费用的增加折现值D．无形资产转出的净减收益与无形资产再开发净增费用 9．资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系也是建立在一定的( )之上的。
A．合理推理 B．充分假设C．事实依据 D．假设条件10．下列经济行为中不属于长期投资的是( ) A．企业甲向企业乙投入10台先进的机械设备，与其组成联营企业B．企业甲通过证券市场购买了企业乙的100张十年期债券C．企业甲将一幢办公楼租赁给企业乙，租赁期十五年D．企业甲将商标作为资本投入到企业乙，企业乙可使用此商标八年11．资产评估的主体指的是（）A.评估机构和评估人员B.资产管理机构C.资产D.交易的一方12．资产评估的客体是指（）A.评估机构和评估人员B.被评估的资产C.投资者D.交易的一方13．清算价格与现行价格相类似，所不同的是清算价格适用于停业或破产，因此，清算价格往往（）现行市场价。
资产评估师考试(问答题)整理和复习资料
1、某城市旧城改造区的一个街区需要进行拆迁改造，甲开发公司在申请了拆迁许可证后，委托乙估价机构进行拆迁评估。
乙公司对某临街三层门市进行评估时，收集了类似出租房屋的经营费用、收益等资料，采用收益法进行评估；对该区域内一座小学进行评估时，采用了市场法评估，请问，乙估价公司在评估中有什么错误？答：1.《城市房屋拆迁估价指导意见》规定：“拆迁估价一般应当采用市场法，不具备采用市场法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。
”拆迁估价一般不宜采用收益法。
三层门市应优先采用市场法估价，本题既没采用市场法，又没说明不采用市场法估价的理由，是不对的。
2.小学为公益用房，无收益也无交易实例，不宜采取市场法进行评估，可采用成本法评估。
2、某评估机构受理了一项旧城改造评估业务后，在其估价报告书中这样写道：受某开发公司委托，对某街区进行拆迁评估，该公司在委托时正在申请办理《房屋拆迁许可证》，估价目的是为被拆迁房屋估算赔偿价值，估价时点是接受委托之日。
应开发公司要求，在其评估价值中包含了搬迁补助费、安置补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
试问，该评估公司的做法有哪些错误？答：1.拆迁估价委托人必须合法。
“拆迁单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
”由于委托人没有取得《房屋拆迁许可证》，不具有合法的委托资格，因此不能对其出具估价报告。
2.估价目的应根据《城市房屋拆迁管理办法》规定，统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
”本题估价目的表述不规范、不准确。
3.拆迁评估的估价时点应为《房屋拆迁许可证》颁发之日，拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。
本题估价时点错误。
4.根据《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费、拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额。
《资产评估》复习考试资料
★
资产评估与会计计价既有肯定联系，又有肯定区别。
（1）计价模式不同
（2）计价功能不同
（3）计价主体不同
5、资产评估目的确
（1）转让定价评估目的
实定
（多项选择题、简答
题）★★
（2）抵押、质押评估目的
（3）公司设立、改制、增资目的
（4）财务汇报评估目的
（5）税收评估目的
（2）调整差异
调整差异考虑因素包含：
①时间因素
资产价格处于上升期，调整系数大于1,反之小于1
②地域因素
参照物所在地域条件比被评估资产所在地域好，将参照物的成交价向下调，即调整系数小于1,反之大于1。
③功能因素
在资产功能在市场上能够得到充分利用的情况下，功能的上下与资产价值的上下成正相关关系。同时也要考虑购置方对资产特定效能的需要，调整可采纳功能系数法。
③科学性原则
评估机构和人员必须遵循科学的评估标准，选择科学的评估程序和方法，制定科学的评估方案进行资产评估。
（2）资产评估的经济技术原则
①预期收益原则
预期收益原则是资产评估人员推断资产价值的一个最根本的依据，要求在评估中，必须合理预测资产未来获利能力以及获利能力的有效期限。
②供求原则
商品供求规律在资产价值评估中的应用称为供求原则。
资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。
（1）资产评估主体即资产评估活动的执行者，资产评估人，通常是指特意从事资产评估工作的评估机构（资产评估事务所等）和专业评估人员；
（2）资产评估客体亦称资产评估对象，是指被评估的资产；
（3）资产评估目的实际就是资产评估业务对应的经济行为对资产评估结果的使用要求，或资产评估结果的具体用途，直接或者间接的决定和制约着资产评估的条件以及价值类型选择；
【资产评估师学霸笔记】市场法概念、基本步骤、具体评估方法(上)
考情分析 考情分析 分值一般在25分左右 主要题型为选择题＋综合题 重要等级★★★ 唯一的计算题考点 注重对公式的理解和运用 搭框架一、市场法 一、市场法 （一）市场法的概念【掌握】 1.定义： 市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
2.理论基础： 替代原则是支持市场法评估理论的经济学原则。
替代原则即价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性。
在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。
市场法在不同的应用领域存在不同的表现形式和称谓。
例如，企业价值评估中的交易案例比较法和上市公司比较法，机器设备评估中的直接比较法、相似比较法、比率估价法，矿业权评估中的可比销售法、单位面积探矿权价值评判法、资源品级探矿权价值估算法等。
市场法是一种相对估值方法。
运用市场法评估资产的价值，直观明了，较容易被资产评估业务各当事人理解和接受。
因此，市场法是资产评估中常用的评估方法之一。
（二）市场法的应用前提【掌握】 1.评估对象的可比参照物具有公开的市场，存在活跃的交易； 参照物市场应当符合公开市场条件。
参照物市场应当为有效市场。
2.有关交易的必要信息可以获得。
所选择的参照物与评估对象应具有可比性，即相同或相似的资产及交易。
参照物的交易资料可以通过合法的渠道获得，这些资料应当具有充分性 （三）市场法的基本步骤及可比因素 基本步骤：【熟悉】 1.选择参照物 可比性是选择参照物需要考虑的主要因素，判断可比性应当考虑的因素包括功能、市场条件及成交时间等。
另外，与评估对象相同或相类似的参照物越多，越能够充分和全面反映资产的市场价值。
为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。
2.在评估对象与参照物之间选择比较因素 运用市场法时应根据不同种类资产价值形成的特点和影响价值的主要因素，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，形成综合反映参照物与评估对象之间价值对照关系的比较参数体系，从多方面形成对比，使影响价值的主要因素能够得以全面反映。
自考00158资产评估复习资料三
自考00158资产评估复习资料三第二章资产评估的基本方法第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件(一)市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
(二)市场法应用的前提条件：1、需要一个充分发育、活跃的资产市场。
2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。
二、运用市场法进行资产评估的方式参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异;二是地域差异;三是功能差异。
三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点(一)运用市场法评估资产的程序：1、明确评估对象。
2、寻找参照物。
3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。
选择两个或两个以上的可比参照物。
4、把被评估资产与参照物比较。
5、分析调整差异，得出结论。
市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评估结论愈准确。
(二)市场法的优缺点优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格;2、评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用;2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
(市场法的局限2005年考过选择) 第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件(一)成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
采用成本法对资产进行评估的理论依据：1、资产的价值取决于资产的成本。
(资产成本和价值成正比)重置成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的。
2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。
资产评估复习资料
资产评估复习资料《资产评估》1、单选题 1．第1题按（）可以分为短期资产和长期资产。
A.资产存在形态 B.资产的流动性 C.资产能否独立存在 D.资产是否具有综合能力答案:B 2．第2题机器设备的经济寿命是指（）A.从评估基准日到设备继续使用在经济上不合算的时间B.机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用的时间C.机器设备从开始使用到报废为止的时间D.机器设备从开始使用到出现了新技术性更好的设备而被淘汰的时间答案:B 3．第3题在运用成本法评估土地使用权时，土地取得费利息的计息期为（） A.整个开发期 B.开发期的一半 C.开发期的1/3 D.开发期与出售期之和答案:A 4．第4题（）直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择。
A.资产评估的主体 B.资产评估的客体 C.评估的特定目的 D.评估程序答案:C 5．第5题设备成新率，是指（） A.设备实体性贬值率与1的差异 B.设备实体性贬值率的倒数C.设备综合性陈旧贬值率的倒数 D.设备现时价格与设备重置成本比率答案:A 6．第6题某砖木结构3层建筑物，评估人员对它现场打分，结构部分得75分，装修部分得70分，设备部分得85分，该类资产的G=0.70，S=0.20，B=0.10，则该建筑物的成新率为（）A.75%B.80%C.85%D.90% 答案:A 7．第7题一般来说，收益法中的折现率包括哪些内容（） A.银行利率B.无风险收益率和通货膨胀率C.正常收益率和超额收益率D.无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率答案:D 8．第9题我国最早的资产评估报告制度定于（） A.1995年 B.1996年 C.1993年D.1991年答案:D 9．第10题按有关规定，公开发行股票的公司对采用非现金方式配股，其配股说明书的备查文件上必须附上（） A.各类资产评估的净值 B.各类资产增减值幅度 C.资产评估报告书 D.资产评估授权书答案:C 10．第11题某公司现有某种产成品160台，实际成本108元/台，该产品的材料费用与工资、其他费用的比是8：2，现在材料的综合调整系数为1.08，工资、费用的综合调整系数为1.04，则该产品的评估值应该接近于（） A.18524元 B.17280元 C.19008元D.17000元答案:A 11．第12题其他资产的评估通常发生在（） A.企业财务检查时 B.企业交纳税金时 C.其他资产转让时 D.企业整体产权变动时答案:D 12．第13题应收账款、应收票据只适应按（）进行评估。
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市场法
一.可比实例要求
(一).选取可比实例的数量要求
数量为3～10个，少于3个不妥；要说明币种；注意实例是否有可比性
(二).选取可比实例的质量要求
1.可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产：
①区位在同一地区或同一供求范围内
②用途相同居住、商业、办公、工业
③规模(面积)相当(0.5≤可比实例规模/估价对象规模≤2)
④建筑结构相同钢混、砖混、钢结构、砖木、简易
⑤档次相当等级、装修、设施设备、环境等相当(档次不相当应做说明，否则算错)
⑥权利性质相同国有、集体，划拨、出让，商品房、房改房、经济适用房
(当两者不相同时，一般不能作为可比实例；但也可以选，需要作适当修正)
2.可比实例的交易类型应与估价目的吻合：协议、招标、挂牌、拍卖，买卖、租赁等类型吻合
(交易类型与估价目的吻合土地使用权出让，一般不选协议出让实例)
3.可比实例的成交日期应尽量接近估价时点 (可比实例的交易日期与估价时点相隔1年以上的不
宜采用，超过2年的算错)
4.可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格
二.建立比较基础
三.交易情况修正 (交易情况修正是否缺乏理由)
四.市场状况调整(市场状况调整是否缺乏理由)
1.价格指数法（采用本地区同类房地产价格指数或变动率）
①定基指数—调整系数=估价时点指数/成交日期指数
②环比指数—调整系数=成交日期下一期指数×再下一期指数×…×估价时点指数
2.价格变动率法
五.房地产状况调整(修正是否有描述，修正系数取值与描述是否相符)
1.区位状况调整：位置、楼层、朝向、交通、环境、景观、外部配套设施等
2.实物状况调整：①土地—面积、形状、地基、内部基础设施、平整程度等
②建筑物—面积、结构、质量、设施、装修、层高、建成年代
、成新度、外观、空间布局等
3.权益状况调整：①土地使用年限=待求/已知 (实例的土地使用年限是否有描述和修正) (可比实例的土地使用年限未说明其在交易日期的土地剩余年限算错)
②城市规划限制条件(容积率) (实例的容积率是否有描述和修正)
六.求取比准价格 (市场法求取缺少计算过程或少计算公式)
市场法常见错误
1. 可比实例数量不够，即没达到三个或三个以上的可比实例
2. 可比实例是否有可比性，如估价对象为在建工程，而实例为建成的建筑物，
如没有在建设工程实例，可以选取建成的建筑物为可比实例，但应做相应调整和说明
3. 可比实例是否与估价对象面积内涵一样，如可比实例是否也有地下面积
4. 可比实例缺少币种说明，可比实例是人民币或美元
5. 可比实例未说明价格内涵（租金内涵），如：可比实例是建筑面积租金或使用面积租金；
可比实例租金是否含有租赁保证金或押金利息收入
6. 可比实例用途与估价对象不相同，不可作可比实例
7. 选取的实例规模(面积)是否过大,超过(0.5≤可比实例规模/估价对象规模≤2)就算错
8. 可比实例与估价对象建筑结构不相同，不可做可比实例（因耐用年限，即经济寿命不用）
9. 可比实例与估价对象档次不相当应做说明，否则算错，如等级、装修、设施设备、环境等应相当
10.可比实例与估价对象权利性质不相同，一般不能作为可比实例；但也可以选，需要作适当修正
11.土地使用权出让，一般不选协议出让实例
12.可比实例的交易日期与估价时点相隔1年以上的不宜采用，超过2年的算错
13.可比实例租约租金应作客观合理性说明，说明租约租金基本符合市场水平
14.交易情况修正是否缺乏理由、依据
15.市场状况调整是否缺乏理由、依据
16.房地产状况调整是否缺乏理由、依据
17.是否少区位状况调整，及理由、依据
18.是否少实物状况调整，及理由、依据
19.是否少权益状况调整，及理由、依据
20.少可比实例总层数(不同总层数的同一层不具有可比性)
21.可比实例与估价对象建成年代相差，应作成新度修正调整
22.可比实例在估价时点的土地剩余年限是否列明
23 可比实例在估价时点的土地剩余年限是否与估价对象相符，如相差太大应做修正调整
24.容积率是否修正
25.有修正，没有描述
26.有描述，没修正
27.修正系数取值与描述不符
28.区位状况与实物状况混淆不清
29 比较修正项目有漏项
30.比较修正的方向错误
31.区位状况与实物状况具体比较项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异
32.单项修正不超过20%，综合修正不超过30%
33.交易案例多的情况下应优先采用市场法，不采用应在报告中说明不采用市场法的理由，
既没用市场法，也不说明不采用市场法理由的算错
34.拆迁估价优先采用市场法，不采用应在报告中说明不采用市场法的理由，选用其他方法的可操作性、可行性。