综合体租金测算方案

购物公园

租金测算方案

一、租金体系设计：

（一）租金定价方法：

租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。

（二）基准价格设定：

1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。

2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。

二、本项目租金水平分析：

租金水平类比法：

1、某市区一层街铺的租金水平：

地点

1层平均租金

(元/平米/月) 1层街铺租金水平

（元/㎡/月）

1层内铺租金水平

（元/㎡/月）

80 60-150

120 80-200

160 120—280

30 25-40

180 150-250 120-180

50 40-80 20-40

80 70--130 30-60

平均租金价格100

2、影响租金水平的关键因素包括：

1、供求关系――价格的决定因素

2、销售业绩――价格的支撑因素

3、综合成本――价格的成本因素

可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：

商圈类比租赁项目类比项次要素

分

值

评估标准

1.

商圈

地位20

1)城市核心商圈：20

2)城市主要商圈：15

3)正待形成商圈：5－10

10 15 20 5 5 20 5 15

2.

交通

状况5

1)交通便捷，停车便利：5

2)交通停车条件一般：3

3)交通拥挤，停车不便：1

3 1 1 5 5 1 5 1

3.

客流

数量10

1)客流较大：10

2)客流量一般：6

3)客流量小：2

6 6 10 2 2 10 2 6

4.

消费

层次5

1)消费能力强：5

2)消费能力一般：3

3)消费能力较低：1

3 5 5 1 3 5 3 3

5.

铺位

供求20

1)供不应求：20

2)表现一般：15

3)需求较弱：5

20 20 20 15 5 20 15 15

6.

硬件

设施5

1)硬件完备，动线舒适：5

2)硬件一般，动线一般：3

3)硬件较差，动线较差：1

3 3 3 3 5 3 5 3

7.

品牌

实力5

1)实力品牌商参与运营：5

2)实力、影响力一般：3

3)实力、影响力较弱：1

3 3 5 1 5 5 5 3

8.

定位

规划10

1)定位清晰、规划特色鲜明：10

2)定位规划特色比较清晰：6

3)缺乏统一定位规划：2

6 6 10 2 10 10 6 6

9.

招商

推广10

1)品牌商家纷纷进驻：10

2)品牌商家部分进驻：6

3)品牌商家意向进驻：2

10 6 10 2 6 10 6 6

10.

管理

服务10

1)统一专业管理和服务：10

2)统一管理：6

3)无统一管理或管理较差：2

2 2 2 2 10 6 6 2

总计：100 66 67 86 38 56 90 58 60 修正率本项目得分/其余项目得分*100% 85% 84% 65% 147% 62% 97% 93% 各商圈一层街铺

平均租金（元/月/㎡）

80 120 160 30

修正价格（元/月/㎡）修正率*各商圈一层街铺平均租金77 100 104 58 150 30 50 本项目--租金

（元/月/㎡）

修正价格合计/4

租赁项目类比价格：

凯达(修正率62%) 金旺旺（修正率97%）新天地（修正率93%) 本项目

楼层平均价格

（元/月/㎡）

修正价格

（元/月/㎡）

平均价格

（元/月/㎡）

修正价格

（元/月/㎡）

平均价格

（元/月/㎡）

修正价格

（元/月/㎡）

租金

（元/月/㎡）

一层租金

（内铺）

150 93 30 29 50 47

结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：

楼层租金（元/月/㎡套内面积）

一层室内

二、本项目租金价格：

（一）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各

楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：

（以实际面积计、单位：元/㎡/月）

楼层

纯租金均价

（元/月/㎡套内面积）

地下1层

1层街铺

1层室内

2层街铺

2层室内

3层街铺

3层室内

4层室内

平均

（二）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平