【ppp政策解读】ppp tod轨道交通与城市发展的共赢之道

【PPP政策解读】PPP + TOD 轨道交通

与城市发展的共赢之道

问题：PPP模式什么值得关注

2014年，中央政府大力鼓励公共私营合作（Public-Private Partnership）模式，地方政府积极响应。各界围绕PPP模式展开讨论，大部分都集中于政府项目融资减债的角度。政府主要关注，投资者能带多少资金进来？资金何时到位？而投资者则关注，政府能给多少补贴？如何能在最短时间内收回成本？投资回报收益如何？

相较于对财务和融资的热切关注，PPP合同很重要的一部分——有关对公共产品长期运营管理的经验要求、持续的效益监管考虑等课题，则较少停留在人们的视野中。实际上，PPP 模式更需体现长期合作伙伴关系，注重全生命周期的质量和效率以及物有所值。这些均应是政府选取PPP模式的先决条件，以保障实现公共产品项目的长远效益。

解读：轨道交通融资模式

PPP不仅是融资模式，更是公共资产经营体制和管理方式的创新。模式重视契约理念、公共产品与服务的全生命周期的合作、以及利益共享和风险共担，体现政府和社会资本之间的长期合作，双方要按市场规则，平等协商、通过“合同条款”约束政企双方行为。

PPP模式更强调对项目产生的综合经济效益和社会效益的分享，使社会资本有盈利但不暴利，双方对风险应采取最优应对、最佳分担方式，尽可能达到项目整体风险最小化。中国城市轨道交通建设进入黄金发展期。至2013年末，中国内地累计有19个城市建成投运城轨线路87条，运营里程2539公里，到2020年，中国将有33个大中城市配有177条轨道交通线。城市轨道交通需要庞大的建设资金，其运营与沉淀成本亦非常高。轨道建设运营的投融资模式成为很多国内城市的难题。

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action-type="show-slide">佛山地铁2、3号线TOD研究

轨道交通发展的投融资模式，大致有政府投融资、PPP模式、市场化投融资模式三种。轨道交通采用PPP模式，可有效

减轻政府财政压力、提高项目投资和运营效率。中国内地以深圳地铁四号线、北京地铁四号线和杭州地铁一号线为代表。PPP模式应用于轨道交通，相比其他交通基建项目更为复杂。

有鉴于此，笔者尝试以轨道交通项目融合物业发展(TOD: Transit-oriented Development，轨道交通导向发展)

的PPP模式为例，试图在融资之外，探讨PPP的运作。

经验：港铁MTR TOD模式世界各地轨道交通建设普遍面临建设资金短缺和运营亏损两大难题。香港实行“以地养铁”，

轨道项目PPP模式结合物业发展，让香港地铁成为世界少

有能盈利的轨道交通机构。+ TOD: 轨道交通与城市发展的

共赢之道" title="【PPP政策解读】PPP + TOD: 轨道交通与城市发展的共赢之道"

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action-type="show-slide">德福花园（九龙湾地铁站上盖物

业香港最早的上盖物业开发项目之一）

对于港铁的成功，内地大多关注土地收益如何跟轨道建设资金挂钩。笔者认为，它更重要的意义体现在创新机制、协同效应，以及轨道交通作为准公共产品融入市场等方面。它通过香港都市的密集环境、地铁可在车站与车辆段上盖物业及地下空间的发展，提供有利地铁运营的规划设计，在集中人流、提升土地价值之余，也成功解决轨道交通发展资金与运营效益的问题，充分将正外部性内部化，提高了轨道交通服务质量和城市公共基础建设的效益。港铁“物业+轨道”发展模式的演变历程，主要可分为三阶段：1980年代，主要利用所拥有空间发展补贴开支；到了1990年代，则利用新线与新发展区的融合创造价值；

到2000年代，利用长远持续的分期发展让土地价值最大化。+ TOD: 轨道交通与城市发展的共赢之道" title="【PPP政策解读】PPP + TOD: 轨道交通与城市发展的共赢之道" action-data="http%3A%2F%%2Fmw690

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action-type="show-slide">香港站上盖兴建多座商业大厦、酒店及商场

政府和市场之间的角色经过十余年发展，港铁轨道运营和物

业发展利润比重，已由70：30倒挂为36：64，物业发展成为港铁主要利润来源。这归功于其物业+轨道发展模式。

港铁承担了部分政府在城市发展建设的职能，通过城市发展和轨道交通两个不同的主体整合考虑，总体提高了社会和土地经济效益，还作为一个有效的平台，引入市场力量改善轨道交通项目风险管理和资产管理，并通过市场资金满足轨道和其他社会公共利益需求。港铁的角色

+ TOD: 轨道交通与城市发展的共赢之道" title="【PPP政

策解读】PPP + TOD: 轨道交通与城市发展的共赢之道" action-data="http%3A%2F%%2Fmw690

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action-type="show-slide">启示：物业+轨道模式

对内地轨道交通发展的启示：

1)

TOD轨道+物业模式需通过捕捉外部效益回报初始投资

轨道交通投资中，单纯票务收入难以负担运营成本以及初始投资的还本付息，而若能捕捉轨道交通正外部性带来的价值，

则可提高项目对社会资本的吸引力，降低对政府补贴的依赖，激发上述轨道与城市发展的正循环。2) TOD与PPP的互动衍生一体化规划和精细化管理

轨道交通对周边物业价值的提升有明显作用，而站点周边的物业开发也为轨道交通提供了客流保障；如何优化二者之间的连接，最大化可能产生的价值提升，是轨道交通PPP成

功吸引投资者，实现其社会公共服务意义的关键。3) 从规划、建设至运营，体现全生命周期的物有所值

在轨道交通PPP项目中引入TOD模式，对轨道交通和沿线土地合理的综合规划设计，以及市场机制下轨道企业的高效和精细化运营管理，可提高项目的资金价值。PPP模式中对社会资本的选择，不仅取决于建设期内直接投资金额多少，而且要综合考虑其全生命周期的物有所值，选择有能力和经验有效管理运营，并能调动多方专业资源、协调多方利益的合作伙伴，以提高项目价值潜力、运营效率及服务质量。PPP 合同不仅是纯粹的财务管理，更需要健全而清晰的管理体制，如有关物权和合同实施的法律保障要求，轨道交通比一般基建项目更高。转自微信公众帐号：Arup奥雅纳