婚前婚后买房如算上海房产新政案例解答

婚前婚后买房如何算上海房产新政案例解答

本周，房报记者为收集读者咨询近期房产新政的热点问题，前往普陀、浦东等区房产

交易中心采访，并咨询相关房产中介法务专家。以下为交易中心工作人员和法务专家的解答。

细则未实施新购不等于禁购

案例：去年12月底，我在宝山买了套两房，并把25岁未成家的儿子名字写入购房合同。按照去年10月上海出台的家庭只能新购一套房产的政策，这次买房等于同时用了我和儿子的购房指标。今年2月“升级版限购令”规定，只要以前买过两套房，禁止购买第三套房。按此推算，我是否可以认为儿子还有一次购房指标？

解答：今年2月“升级版限购令”颁布后，上海地方细则至今未出，至今，各交易中心仍然以去年10月的限购令为执行标准。因此，以旧版限购令来说，双方已用完购房指标。

去年10月的限购令可理解为“新购一套房”政策，今年2月升级版限购令可解读为“禁购”政策。至于“禁购”是否取代“新购一套房”政策，工作人员表示因未接到通知，所以不排除有这可能性。但如果有购房者想钻此漏洞，工作人员说，因为不知道是以何时间为节点，所以风险不小，万一相关细则出台，到时仍可能过不了户。

未成年子女产证加名=父母买房

案例：我的父母一直住在多层房六楼，年龄越大越不方便。我想以父母的名义一次性付款买房。父母提出，不妨把年届10岁的孙女的名字加进去。而我的岳母也有置换房屋的打算，同样提出把外孙女的名字加进产证。我们夫妻已买过一套房，感觉这种方案似乎可行，既能够解决长辈将来的房产直接留给孙辈的问题，又能够避开限购政策。

解答：未成年子女跟随父母，购房指标只有一个。如果爷爷奶奶购房加入孙女的名字，相当于使用了父母的购房额度，因为成年子女以18周岁为认定标准，外公外婆新购房产证上就不能加上她的名字。

房产证减名=转让份额重新交易

案例：我已购有一套房出租，半年内打算趁楼市调控再买一套房。目前，我与父母同住，该房产由父母全资购买，且产证上有3人名字。我打算到交易中心把父母房子上自己的名字去掉，这样，自己再买房是否不会被限购，同时还能减少新买房而产生的房产税的成本？

解答：除夫妻间转让不会产生税费外，房产证减名字，相当于转让所拥有部分的房产份额。比如，子女把父母房产证上的名字去掉，相当于该房产的三分之一部分转让给父母，其中涉及营业税、个人所得税等，父母则需要支付该部分的契税，其成本也不小。

外地房产暂不计入家庭住房

案例：我在外地有房，合并计算的家庭全部住房面积，包括在外地的房产吗？

解答：按照目前的政策，在征收房产税时，不包括外地房产。但在外地购买房产时，有过贷款记录，那么在上海再买房时，无法享受首套房优惠。

外地父母本市买房也受限

案例：我父母是外地户口，我是上海户口，现在想在上海买套房子，写上一家3口的名字，请问要不要缴房产税？

解答：如果上海户口的子女未成年，则和父母属于一个家庭；如果成年了，则属于两个家庭。要买房的话，父母需要有居住证，并且能提供自购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险。对这类家庭，怎样征房产税还要等待细则出台。

两地婚姻家庭如何买房

案例：我的婚姻是两地婚姻，我有本市户口，但是男方并没有。这种情况下，是不是只能买60平方米房子？超过部分是不是要缴税？

解答：原则上说，结婚的另一方如果没有本市户口，也是家庭成员。但是现在出台的政策中对这种异地婚姻家庭新购房的标准，究竟应该以本市居民还是非本市居民为征收标准，还没有出台更为具体的细则。

动迁房是否要征税

案例：我即将动迁，请问动迁安置房需要缴纳房产税吗？此外，售后工房需要缴纳房产税吗？

解答：由于动迁原因分配的动迁安置房不征收房产税。但满3年上市交易的动迁安置房，就视同商品房，按规定征收房产税。和动迁安置房一样，售后工房权利转移的时候，下家再买就算商品房。

居住证满三年，房产税怎么算

案例：非本市户籍的居民如果居住证不满三年就要收房产税，那么我居住满三年以后退还房产税时，有无购房面积的限制呢？在房产税退还期间产生的利息，到时是否也会一并退还？

解答：非本市居民居住证期限固定后，是可以申请退还房产税的，不过到时新购房也不能超过人均60平方米的起征点这个规定。至于这些交纳的房产税在“保存”期限内产生利息问题是否会归还市民，现在出台的政策没有涉及。

婚前婚后买房如何算

案例：我们夫妻婚前曾经各自贷款买过一套房，其中一套房去年已出售，目前自住一套40平方米小房子，打算再买一套90平方米两房。按照规定，还能再买房吗？如果能买，能申请贷款吗？如果可以，首付比例多少？贷款利率多少？要不要交房产税？

解答：21世纪不动产上海锐丰法务及交易中心的薛刚表示，这种情况能够购房，如其新购房屋首付比例不低于六成，贷款利率1.1倍，超出人均部分(130-120=10平方米)的面积要缴房产税

离婚后买房怎么算

案例：我和前夫共同贷款购买一套住房，几个月前因为感情破裂已经离婚，住房归男方所有，我分得现金财产，房产证产权人一栏上女方名字已去掉。现在如果我打算独立购买房产，按照现行规定，买房将被视为首套还是第二套房？首付和利率分别是什么比例？

解答：薛刚表示，在这种情况下，如果已变成单身的女方要购房，关键看婚内住房的主贷人是谁，如果主贷人是男方，女方离婚后再购房按首套购房标准执行；如果主贷人为女方，则女方离婚后独立购房将按二套房标准执行。

子女买婚房能否算首套

案例：家庭房产证上有父母和成年子女共三个人的名字，现在子女要独立购买结婚住房一套，购买住房时贷款首付和利率比照第一套房还是第二套房？子女独立购买的结婚住房面积60平方米，需要交纳房产税吗？

解答：薛刚表示，按沪版房产税细则规定，子女未领结婚证前购房仍可视为首套，首付最低三成，利率按各银行的首套房利率执行，子女独立购买的60平方米结婚住房如为其小家庭首次购买的唯一住房，免征房产税。