机电设备、设施的维修保养和运行管理(正式)

编订：__________________

单位：__________________

时间：__________________

机电设备、设施的维修保养和运行管理(正式) Standardize The Management Mechanism To Make The Personnel In The Organization Operate According To The Established Standards And Reach The Expected Level.

Word格式 / 完整 / 可编辑

文件编号：KG-AO-9579-76 机电设备、设施的维修保养和运行

管理(正式)

使用备注：本文档可用在日常工作场景，通过对管理机制、管理原则、管理方法以及管理机构进行设置固定的规范，从而使得组织内人员按照既定标准、规范的要求进行操作，使日常工作或活动达到预期的水平。下载后就可自由编辑。

（一）因机电设备的要害部分基本是在机房，机房管理是维修、保养、运行的重点。本大楼主要电气机房是1600KV配电室。

（二）给排水系统

对系统的了解：

1．给水系统

消防泵房设独立生活水。由市政管网直接供水至水池，通过生活给水泵组（变频供水）向楼层供水，三层及以下楼层由市政管网直接供水。

2．排水系统

F1-F14层卫生间粪便、地漏排水经WL-1、WL-2、WL-3三根污水立管、由B1层排入市政排水系统出户。

3．雨水系统

F14层屋面，分别经雨水口内排至YL-1~6雨水立管，由F1雨水出户管排至室外（或排至室外散水面）。另B1层坡道雨水排至地库集水池，由潜水泵提升排出。

常见维修要点：

1．管道漏水修理

2．管道堵塞排堵

3．水龙头与阀门的维修

4．卫生洁具的维修

5．电热水器的常见故障及排除

6．水泵保养及维修

7．压力表的校验

8．潜水泵的检查保养

9．热交换器的运行与维修

10．生活水箱的清洗消毒

（三）共用照明系统

对系统的了解

1．B1车库、设备机房均采用普通日光灯；水泵房

采用防水型灯具；其它楼层大多采用（隔栅式日光灯）；部分区域根据需要采用白炽灯或节能灯。

2．一般照明以单电源供电，照明及插座分别由配电箱分支路供电，照明支路采用单相两线制，插座支路采用单相三线制并设漏电开关保护；事故照明采用双电源末端互投，由专用的配电箱供电。

照明控制：一般房间及接待所、多功能厅采用就地控制，公用场所如应急照明、室外立面照明、路灯等采用集中控制方式均由楼宇自控的DDC控制，每层电气竖井内未设电度计量装置。

常见维修要点

1．电气电路故障：断路、接触不良、漏电等故障判断和维修

2．绝缘电阻测量及损伤线更换

3．配电箱的检查

4．照明灯具的维修

（四）通风空调系统

常见维修要点：

1．空调处理机组

2．风机盘管

3．末端控制装置

4．分体式空调机

5．双温水系统

6．加湿装置

（五）供暖供冷机组

对系统的了解：

1．夏季供冷、冬季供暖均采用美国顿汉布什溴化锂吸收式电力冷温水机组，其特点是节能环保。

2．运行维护要点：

真空度的管理

冷剂的净化

吸收液的管理

冷却水的管理

预防及及时处理结晶

天然气系统安全管理

3．冷却塔

冷却塔主要注意其水质清洁并及时补水，避免对直燃机造成损害。

（六）消防设施设备

对系统的了解：

1．本楼水灭火系统是由自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、B1消防水池、消防水泵机组共同组成。室外设有消防水结合器。

2．运行维护要点：

自动喷洒系统

气体灭火系统

管道阀门

电接点压力表

（七）垂直交通运输系统

对系统的了解：

1．本楼设有消防梯1台，停层站15/15，

客用梯4台，停层站15/15，

2．监控管理系统、电梯的运行可以在（中控室/消防中心/远程监视运行和火灾应急控制）

维护要点：

1．物业管理者应做的工作：钥匙、日常巡检维护、收集资料、按期报检、管理备品备件工具、建立使用制度等；

2．设备专业维护：（选择具备资质的分包方，按周期维保，以及建立确定应急处理办法。）

（八）楼宇自控系统

对系统的了解：

1．本楼是以较高标准的智能化办公楼为设计和建设目的的，因此基本具有：

楼宇设备自动化BAS系统

消防管理自动化FAS系统

安防管理自动化SAS系统

（以及通讯自动化CAS系统

办公自动化OAS系统）

楼宇自控：消防报警与设备联动、保安监视、综合布线。（以及出入控制、防盗报警、停车场管理、智能卡）等系统的先进性、实用性、安全性、可扩充性，

对维护进行统一管理提供了集中、方便的条件。

楼宇自控系统：

监视：空调机组、冷却塔、水泵、送排风等设备的运行状况；

监视：水池水位、环境温、湿度、设备压力等；

可控制：部分设备启、停，照明系统的开关等。

消防报警系统：具有火灾控测器报警和联动切换设备状态的功能。

2．运行维护的要点：结合实际正确使用设备

熟悉操作系统和应用软件的构成

保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录

选择可靠的分包方，按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。

（九）有线电视系统

运行维护要点：按主管部门要求和有关规定管理按设备使用说明书进行维护

请在这里输入公司或组织的名字