美国房地产业与中国房地产业的对比

美国房地产业与中国房地产业的对比

作者：孙余恺

来源：《中国房地产业·上半月》2015年第10期

【摘要】对比中美房地产业的差异，即中美房地产的租售比不同，房地产金融性不同。分析美国的房地产租售比，引出两者的区别与联系。在两国房地产金融市场方面进行了较为详细的对比，发现两者在房地产金融方面存在着较多的不同。美国的高租金保证了出租型房产成为可以产生稳定较高收益的房地产投资的类型。另外Fannie Mae也大大加速了美国房地产金融市场的活跃程度。

【关键词】中美房地产；租售比；金融性

一、从出售和出租看中美房地产金融价值异同

Jud和Winkler （ 2012）在简单供求模型的基础上利用1999-2011年美国130个城市的面板数据对房价进行了计量检验。结果显示房价增长受人口增长率、实际收入变动、建造成本变动、利率变动、股票升值和位置固定效应的显著影响。

对于美国的情况来说，根据美国联邦住宅企业监管局公布的数据，美国51个州区在2004年房价上涨超过10%的有35个，其中超过20%的有6个。2004年下半年，美国全国平均房价按年计算上涨幅度是12. 56%：到2007年第一季度，其上涨幅度甚至达到12. 97 % ， 4年的累计上涨幅度达到惊人的50. 56%，平均年涨幅超过10%。相比来说，美国全国平均房价的年上涨幅度在过去半个多世纪仅为 5. 5%：同时，房价/收入比，房价租金比这些房地产关键指标也都达到历史最高水平。直到次贷危机爆发，美国的房屋价格才停比上涨并转而向下。

对比来说，我国的房地产市场在1998至2003年之间一直温和上扬，但在2004年却陡然上涨14. 4% ， 2005年的涨幅也达7%以上。国家发展改革委、国家统计局调查显不，2006年2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，3月55. 4% ， 4月幅度是5. 6%。到2007年和2008年，我国的住房价格更是一路疯狂上涨。房价的快速上涨成为中国社会各界关注的焦点话题。

2007年2月国外有媒体曾有报道指出：房价、教育、医疗是压在中国人身上的“新三座大山”，其中中国百姓关注最集中的是房地产价格。

美国人对买房的热衷程度远低于中国人，人口中持有房产的人口比例只有略高于60%。换而言之，30%多的人一生都在租房。因此租金通常为中国的5倍以上。以200万人民币的房产，月租金通常可以达到1万5千人民币以上。

部分美国人认为购房是最糟的投资。有关购房者期望值的调查显示，潜在的购房者希望在未来十年房屋每年的升值率应达到3%，这一数值比目前的平均按揭贷款利率低近1.5个百分点，这意味着投资房产的回报从根本上来说为负值。而在2004年临近房地产泡沫的高峰期，这一预期值为12%。在一个健康的投资市场，房产预期收益至少应比通常的按揭贷款利率高。因此，在此情形下，理性的人会把钱用于其他投资。

美国东北大部分地区，佛罗里达州，加利福尼亚州等地，买房比租房要贵（税收优惠也被计入）。只有当现已十分昂贵的房价再有极大幅度的增长时，房主才可能处于有利地位。对于新的购房者来说，纽约的房价在未来五年里需要再升高大约13%才能使买房比一般租房划算。在北加州，房价和租金之间的差距是最大的，房屋价值在2010年之前上升19%才划算。在未来十年里，纽约房价要增长25%才可均衡，而在加州则需要增长40%。现在的问题是，未来的房价能否达到这样的增长呢。事实上，甚至那些不认为房地产市场正处于泡沫之中的经济学家们也预计价格增长将会放缓。还有人预言，房屋价值将会像90年代初东西海岸城市的屋价那样下降；或者在未来许多年里价格会停滞不前。

二、美国房地产金融性强

我国房地产业，无论是开发商借款还是购房者贷款，大部分直接依赖银行，银行承担着房地产市场波动的最大风险。资本市场在房地产发展中的作用儿乎微乎其微，2005年在上海试点的房地产抵押贷款证券化，反映出我国房地产市场特别是房地产金融市场的证券化程度较低。这种房地产融资以银行为核心，金融衍生品较少，政府主导的属性比较明显。美国房地产市场高度发达，融资以资本市场为核心，拥有高度发达的按揭贷款二级市场，房地产行业和金融行业高度结合，因此美国开发商和购房者对银行依赖程度比中国低得多。

中美两国房地产市场本身就有很大不同。中国是一个新兴市场，是一个正处在快速发展，但是还不健全和完善的市场。我国住房的供应，在房地产市场商品化的短暂时间内，大部分依靠的只能是商品房，社会保障房的建设稍显滞后。而且我国房地产市场的主体是鸽子笼式的高楼大厦，独立的别墅供应只占一小部分。

美国房地产则是一个高度发达和成熟的市场。这表现为美国房地产市场充分体现了多元化和多样性特征，包括消费结构的多元化（美国拥有自己住宅的家庭只占家庭总量的65 % 35%的家庭长期租房，拥有大量价格相对低廉的租赁公寓和多家庭房屋）：价格结构的多元化：产品结构的多元化。

保险公司等大型资金持有机构对于出租型房产的收购。美国的高租金保证了出租型房产成为可以产生稳定较高收益的房地产投资的类型。因此有一类公寓房产是不能单套出售，而只能出租的，在销售时，只能以整栋大楼或小区为整体形式进行销售。出租的稳定现金流回报大约可以达到8%左右，因此对于回报率要求不高的债券型基金以及保险公司等，都是良好的选

择。因此很多开发商的做法为，开发出租型大楼或小区，产生现金流以后以一定的discount rate销售给基金或者保险公司。开发商的年内涵收益率在折现后也可以在20%以上。

参考文献

[1]曹国斌.关于构建我国住房金融模式的问题与对策[J]经济师，2004（ 8）.

[2]韩继云.我国房地产金融改革发展的新思考[J].宏观经济管理，2004（ 8）.

[3]朱福林.中国房地产金融风险与防范[D].沈阳：沈阳大学，2008.