旅游资源经营权价格的评估指标与方法(doc 8页)

旅游资源经营权价格的评估指标与方法(doc 8页)

旅游资源经营权作为一种资本化的财产权，必须在市场交易中以价格的形式反映其价值。据不完全统计，目前全国涉及旅游资源经营权“出让”或者“拍卖”的景点已有300多个，而其价值评估在交易过程中起着重要的作用。笔者拟对此作一

个初步探讨。

一、旅游资源经营权价格评估概述

(一)旅游资源经营权价格的概念

1．旅游资源的经营权

旅游资源经营权是指对旅游资源一定时期的占有、使用和收益的权利，是一种以合约形式规定的法律上的财产权利。其表现为两种形式，一是对已进行一定程度开发或投入的旅游景区、景点的占有、使用、和收益权利，可称为旅游景区经营权；另一种是对尚未进行开发或投入的旅

(二)旅游资源经营权价格评估

旅游资源经营权价格评估是根据旅游资源属性和特征，以旅游资源经营权的转让为目的，运用科学的方法对旅游资源的现时价格进行评定和估算，其核心是对旅游资源在某一时点的使

用权价格进行估算。

旅游资源作为特殊的资源，既不同于土地资源、森林资源等单一形式的自然资源，也不同于一般的国有资产，难以用单位价格形式确定其价格，评估时，不仅要对其市场的有形价值和无形价值进行评估，并以此作为经营权价格评估的重要因素，而且由于旅游资源的“公益性”，还应对其社会价值、生态价值进行效益评价和效益货币

化。

目前我国的评估工作，无论是评估实务，评估管理，还是在评估的理论研究方面都获得了一定的进步和发展，但比之于发达国家的评估工作，比之于客观提出的对评估工作的需要还有较大的差距，特别是对旅游资源这种专业性、行业

性较强的评估，理论研究尚待深入。

二、旅游资源经营权价格的评估指标

旅游资源在经营权转让过程中包括完全未开发的旅游资源的转让和已有一定程度开发的旅游资源的转让，因此，对于完全未开发的旅游资源的经营权价格，我们只能通过旅游资源自身的价值评估和预期收益状况来确定；对于已有一定程度开发的旅游资源，由于旅游资源的构成中既包括消耗了一般人类劳动的劳动产品，又包含了以希缺性和垄断性为基础的非劳动产品，其旅游资源经营权价格确定时，既要把这些追加到旅游资源中，使旅游资源变为人类可直接利用的资源的各种劳动消耗在旅游资源经营权转让中得以补偿，同时还应将其中的稀缺性和垄断性资源以租金折现的形式来实现其所有权价格。

(一)旅游资源自身价值评估指标

旅游资源的自身价值的评估，目前业界还没有一个统一的模式，不同专家学者基于不同的目的，提出了不同的评估体系。这里我们从旅游资源经营权出让的角度来进行讨论，也就是说对旅

游资源自身价值的评估，主要考虑能产生经济效益，能将其价值转化为货币，换句话讲，就是能对旅游者产生吸引力的价值进行评估。

1．观赏价值(美感、独特性、新奇程度)；

2．文化价值(古、名、民族特色性、级别)；

3．科学价值(学术、研究、科考价值)；

4．资源丰度(种类、数量)；

5．环境指标(气候、植被、水等环境质量)。

(二)旅游资源开发程度和开发条件指标

旅游资源的开发程度指标包括景区已开发投入的成本指标，尚未开发的旅游资源的价值评估指标两部分。对于尚未开发的旅游资源的价值评估仍可采用上述指标进行评价，只是在评估时需注意与已开发景观的协调和平衡。

1．投入成本指标

(1)旅游资源开发、建设成本：包括旅游资源勘测、规划、设计成本；景点建筑物成本；基础设施和服务设施建设成本；土地利用成本。

(2)生态环境保护成本：环境保护费用和环境

绿化费用。

(3)旅游资源管理成本：包括管理费用、人才

培训费用、景点维护费用等。

(4)损失补偿成本：如，转让山林搞旅游开发，不仅使农民失去劳动手段，而且会造成直接的经济损失，这些损失应由受让方补偿。

2．开发条件指标

旅游资源的开发条件指标是指对完全未开发的旅游资源和已有一定程度开发的旅游资源的开发和进一步开发的可行性状况的一个评价。

具体包括：

(1)地区经济条件(收入水平、劳动力数量、

农副产品供应条件等)；

(2)可进入性(交通条件、基础设施条件、依

托中心城市的距离、通讯条件等)；

(3)景区容量条件(容人量、容时量)；

(4)施工条件。

(三)效益评估指标

旅游资源的效益评估指标这里包括对尚未完全开发的旅游资源预期效益评估以及已投入

开发的旅游景区旅游资源现有效益的评价和未

来效益的增长预期。

1．现有效益的评估指标

(1)目前年平均接待游人量；

(2)旅游者的人均消费额；

(3)旅游者的人均接待成本；

(4)目前年平均净收益；

(5)年均收益增长率。

2．预期收益评估指标

(1)旅游客源市场需求量预测

我们采用L·J·Crampon(1996年)提出的引

力模型：

Tij：客源地i与目的地j之间旅行次数的某

种量度；

Pi：客源地人口规模、财富、或旅行倾向的量度，可以定义为客源地的人口数或潜在旅行的

人数，它可以是几个变量的组合；

Aj：目的地j吸引力或容量的某种量度；

Dij：客源地i与目的地j之间的距离，用目的地到客源地旅行时间来表示；

G：经验估计系数，是个调节其他变量大小的比例常数，以尽可能准确解释旅游活动Tij的

观察水平；

b：经验估计系数，其值反映距离作为一种阻力函数对旅游影响的相对程度，不同的旅游资源由于距离对其的影响不一样，b值取值也不一

样。

(2)旅游者人均消费水平

旅游者的预期人均消费水平取决于未来旅游资源的开发状况在考虑物价因数和消费水平变化的因素等变量下的一个粗略估计。

三、旅游资源经营权价格评估的方法

关于旅游资源经营权价格的评估和确定目前国家没有颁布相应的法律法规作为依据，惟一可以参考的是国务院1985年发布的《风景名胜区管理暂行条例》，但对于旅游资源的出让方面