江苏常州办公楼市场调研报告 共56页

资源瓶颈制约严重
产品开发能力不强， 来料加工业务比重较 高。
市场竞争加剧
高技术、高附 加值方向发展
原创性、自主 性产品方向发 展，品牌 意识 逐步加强
需要研发基 地，产业创 新基地，产 业聚交、创 业办公平台。
人才严重短缺，管理 理念落后。职业经理 人、高级管理人才、 技术人才、外贸人才、 中高级技师缺乏。
第三圈层——舟山、镇江、泰州、 扬州、湖州和南通
该圈层为接收辐射圈层，产业结构水平较低 ， 原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然 资源为核心竞争力。
常州产业转型
第一圈层逐步成熟，下一个发展方向将是向产业链的下游延伸，步入成长 期阶段的企业将为常州写字楼带来新的机遇。
现状
方向
需求
低成本低价格，以大量 消耗资源为代价换取生 产增长的粗放经营方式。
加息↑0.25% 存款准备金率↑0.5%
存款准备金率↑0.5% 常州十家银行停Fra Baidu bibliotek二手房 加息↑0.25% 存款准备金率↑0.5% 常七条，房价控制目标 新国八条 存款准备金率↑0.5%
政策内容
目录
写 主 高 宏字 要 档 观楼 写 市分 字 场 租 市板 楼 现 售 调块 产 个 状 群 总市品案及体结场特分整及分点析体展析分产望析业结构 调研背景研究
第一圈层——杭州、苏州、无锡、南 京、宁波
依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的 深加工，提高产品附加值，其科技创新能力对周 边城市有一定辐射作用 。
第二圈层——嘉兴、绍兴、台州和常州
该圈层的辐射能量弱于第一圈层，科技辐射能力 基本限于行政边界内，依靠廉价的人力资源，对 原材料进行低附加值的粗加工。
经营规模扩大
向人才、管理、 信息高地寻求 帮助
常州产业发展目标
常州装备制造业、新能源、新材料、电子信息、生物技术及医药等五大产业基础雄厚， 目前正在向提升产业能级和服务型经济转变
常州产业结构发展
产业结构占比（%）
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
2019年 3.8
61
35.2
2019年 3.4 59.6
37
2019年 3.1 58.9
4月份CPI首次回落， 5.3%仍较高
3月份CPI再破5， 达5.4%
2月份CPI再创 新高，5.1%
1月份CPI接近5%； 新国八条督促地 方政策出台
通货膨胀 房地产量价齐升
政策背景
加息↑0.25% 国务院常务会议：对房价上涨过快的 二三线城市也要采取必要的限购措施
存款准备金率↑0.5%
存款准备金率↑0.5%
17.89 10.38 1.72
2009
26.39 21.4 1.23
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
2010
2011年 1-6
0.0
10.11 29.3 0.35
1.92 8.23 0.23
近年常州写字楼市场供应整体放缓，2019年、2019年调控前期，市场供应量出现大幅增加； 2019年-2019年上半年市场新增供应量总计约130.63万㎡； 办公用房受楼市调控影响较小，投资性需求旺盛，2019年金融危机过后，写字楼市场需求逐渐旺盛； 2019-2019年上半年写字楼市场去化量总计约130.83万㎡； 2019年以来总体供求比为1，供需量略有不足。
目录
写 主 高 宏字 要 档 观楼 写 市整 分 字 场 租 市体 板 楼 现 售 调市 块 产 个 状 群 总场市品案及体结分场特整及析分点体展析分产望析业结构 调研背景研究
调研背景研究
研究目的： 通过市场调研，分析目前常州市写字楼整体供需关系，对常州写字楼实际 发展进行研究，并借鉴市场现有产品的基本特征，找到写字楼发展的方向 及未来的意义。 研究范围： 时间范围：以11年为核心研究时间段，结合04-11年市场情况进行有效比 较分析。 区域范围：以常州市区为写字楼研究总体范围，并将其细分为：恐龙园板 块、通江路沿线板块、传统市中心板块、城西板块、武宜路沿线板块、武 进常武路板块，从而进行区域发展分析。 分析内容： ①常州写字楼市场分布情况及各板块研究；②常州写字楼市场供需分析； ③常州写字楼租售价格分析；④常州写字楼产品分析；⑤常州写字楼租售 客户分析；⑥常州高档写字楼个案分析； ⑦常州写字楼未来展望。
政策影响
CPI高居高不下，未来住宅价格如继续上涨，不排除常州住宅限购可能 办公产品有效规避政策风险，将成为房产保值增值的渠道，吸引大量投资资金
时间轴
7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月 2019年
6月份CPI涨6.4% 二三线城市成为领涨 全国房价的“主力军”
5月份CPI涨5.5%， 创34个月新高
写字楼整体市场分析
市区办公楼整体供销
常州写字楼需求逐渐旺盛，供应略有不足
万㎡
40
30
20
10
0 2004
新增量 20.64 成交量 9.01 供需比 2.29
市区办公楼历年成交情况
2005
8.25 21.45 0.38
2006
16.96 18.06 0.94
2007
28.44 13
2.19
2008
目录
写 主 高字 要 档楼 写整 分 字 租 市体 板 楼 售 调市 块 产 个 群 总场市品案体结分场特及析分点展析分望析 调研背景研究 宏观市场现状及整体产业结构
长三角产业转移
长三角城市群内产业分工趋势得到加强，产业的渗透、转移、升级将成为必然趋势
长江三角洲地区“区域科技创新圈”的构建
镇江 扬州
泰州 南通
南京
常州 苏州 无锡
湖州
嘉兴
杭州
绍兴 台州
宁波
上海
常州：充分利用第一圈层的知识和技术辐射，充分把握好城市产业转型
和技术转移机会，使科技流、信息流、人才流向本区域转移，促进圈层 内产业结构的升级优化。
核 心——上海
上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、 信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综 合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加 强，承担了长三角对外窗口的功能。
38
2009年 3.6 56.8 39.6
2019年 3.4
56
40.6
常州产业发展目标
产业 重点 发展
升级优化 五大产业
实现五大产业总量加快扩张，企业加 快成长，产业加快集聚，能力加快提 升
新兴产业倍增 优化经济结构
新兴产业规划形成“一核八园” （“一核”指常州科教城，“八园” 是指创意、光伏、生物医药、新能源 车辆、风电、半导体照明、机器人及 智能装备、功能新材料等八大新兴产 业专题园区）总体布局，加快产业结 构调整和经济社会转型升级