关于契税计税依据

契税计税依据的有关规定

根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，国有土地使用权出让属于转移土地、房屋权属应当缴纳契税的行为。

国家税务总局对于北京市地方税务局《关于国有土地使用权出让契税计税依据确定问题的请示》（京地税地[2009]124号）批复中明确：出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

之前《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定如下：

一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。

企业开发用地取得方式原来多以协议出让方式为主，随着国家土地储备制度的建立，土地出让目前主要以“招、拍、挂”程序为主，相同于财税[2004]134号的竞价方式，契税成交价格均应当包括土地出让金、市政建设配套费以及各种

补偿费用应包括在内。土地出让之前为达到出让条件的前期必要的开发包括道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明、绿化、土地平整等基础设施建设费用一般由土地储备机构负责。土地储备机构不会向开发企业单独收取这部分前期开发成本费用。所以企业通过“招、拍、挂”程序取得的开发用地一般应为净地。如果开发企业承受土地权属另行支付前期开发费用，则此部分费用应当计入契税成交价格，不允许从支付总价中扣除。

国税函[2009]603号是立足于财税[2004]134号文所做出的补充解释，两者政策上没有冲突之处。开发企业“招、拍、挂”程序取得土地不管是以什么方式支付价款以及不管取得什么票据凭证，只要构成了取得土地所支付的经济利益，均应当计入成交总额价款做为契税的计税依据。