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商业篇

“黄金有价，商铺无价” 。商业物业的价值，体现在它固有的价值（区位价值）和经营产生的附加值，商业物

业的价值的波动，主要取决于周边商业格局变化及自身经营结果。我们通过对济南市商业（尤其是社区商业）发展历

程及发展趋势、项目周边市场现状、项目同类物业概况进行研究，为本项目商业将来的经营和销售推广寻找确实可行

的方向。

第一部分商业市场情况

一．宏观市场分析

（一）商业市场分级

◆ 市级商业区：泉城路、泺源大街、经四路、经二路、北园路等商圈

零售业为龙头，配套餐饮、娱乐、休闲、文化、康体、金融等综合服务，商圈营业面积超过 50 万平米，服务面向全市消费者。

◆ 区域级商业区：花园路、马鞍山路等

一般营业面积在 2 万平米以上。以家居、家电、日用百货等为主。满足了1－ 2 公里范围内消费者的日常需求。

◆ 社区型商业：易初莲花、世纪莲花、大润发等，以超市为主

在人口密度较大的居民生活区域中，满足居民生活需求的综合型商业。面积为 5000 平米以上，以食品、生活日用品等为核心，配套餐饮等，为周边－ 1 公里范围的消费者提供服务。

（二）商业设施功能划分

◆ 综合性。区域交通便利，人口密度大，各类型商业设施齐全（餐饮、娱乐、购物、文化等），如泉城广场商业区。消费者涵

盖全市各阶层，聚集力很强。

◆ 主题性。以某一主题为服务核心，形成规模，辐射整个济南。如经十一路的中华名优小吃一条街、文化东路和西路的体育用

品等。

◆ 便利性。以中小超市及街区服务设施为主，提供简单生活服务，满足街区内居民的生活需求。

（三）商业区分析

1．泉城路商业区

泉城路是泉城东西向发展的主轴，有“十字金街” ’之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的

准步行商业街。

泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。

无可讳言的是，由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分

问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱。

泉城路已经很大程度的背离了原来的设计理想。人流量也远远没有达到预期数字。

2、经二路商业区（华联商业区）

以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。

以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店 (以服装、鞋业为主 )、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。

本商业区包含了中高低档消费水平，再加上公交车辆的畅通，使

之今天依然是众多消费者乐此不疲前往的购物区域。

3．经四路商业区

济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德

基、麦当劳、米力乃、开心汤姆）、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。以中低

档消费为主，服装、鞋业、日用品为主要消费品。

人民商场虽然为传统商业区，但由于其地理位置以及周边商业所烘托的氛围所致，其人流量较大。

4、花园路商业区

花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学东校区，历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。经一路延长线道路改造工程的完工，联动济南东、西两大传统商业区；大润发超市、国美电器及其它品牌店的成功进驻，迅速带动该区域商业的快速发展。

花园路海蔚商业广场及富翔天地商业街东段

5、北园大街商业带

北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地，餐饮、娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店、

国美电器北园店、新一佳超市的聚集，使得这一区域商业业态更为多样。随着北园立交的建成通车，该区域交通环境进

一步改善，商业前景广阔。

6、泺口批发市场

洛口批发市场是主要经营服装和鞋类的批发市场。位于济南市的北部区域。现拥有泺口服装城商贸中心、泺口服装

交易大厅等 10 多个市场，已成为闻名全国的大型专业化批发市场，山东省十大专业市场之一，拥有固定资产亿元人民币，经营面积25 万多平方米，经营业户 5000 余家。服装城内有国内外知名品牌服饰代理千余家，品牌荟萃，商贾云集，成为名副其实的齐鲁服装之都。

7、山大路科技商业街

山大路商业主要是高科技商业街。随着高科技信息产业的发展，山大路商业街迅速成长。据不完全统计，山大路

商业街年销售额 40 多亿元，利税 1200 万元，已经成为国内知名的科技一条街。被誉为济南的“中关村”。山大路科技市场的建成，带动了周边相关产业的迅速发展，收到了良好的经济效益和社会效益。

（四）济南主要商业物业比较

物业名称位置规模 (㎡) 业态形式

租售价格

经营方式档次经营范围车位(不含进场费 )

万达购物泉城路西端约 5 万超市、专业F1 售价：万元 F1 租价：一层自营高档生活用品、家143 个

广场店、专卖店约 300 元/ ㎡/ 月二-四层联居、品牌服装

营

银座商城泺源大街与 5 万百货商场扣点约 20%作为租金联营中高生活用品、时约 240 佛山街档尚用品个

贵和购物泉城路中段万百货商场扣点约 25%作为租金联营高档高档用品约 35 个中心

嘉华购物经二纬九 4 万综合性商扣点约 20%作为租金统一经营中高精品、生活用约 300 广场场档品、个百脑汇山大路 124 万专业商场租价： 120 元/ 平方米 / 月统一经营中高电子等科技产200 余号档品个

大观园商经四纬二路万百货商场扣点约 15%作为租金联营中低百货约 50 个场档

国美电器花园路中段万家电连锁租价： 100 元/ 平方米 / 月连锁中档电器产品约 30 个商城

（五）济南商业未来发展趋势

2004 年 2 月提交市政府批准的《济南市商业网点发展规划》确定济南市商业网点总体布局为“三、一、四、六”

结构：构筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），将老城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力

打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区的大都市级商业中心，在

东部产业带、东部新城、西部新城和西部片区的核心区规划新建四个市级商业次中心，形成六大城市发展轴。

另外，根据经一路规划改造计划，现在的华联商业区将被培养成商业中心区。

小结：济南的商业经过多年沉淀，形成泉城路（高档零售为主的综合业态）、经二路（中高档百货为主的商业零售