工程建设审批规程介绍

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●规划术语解释:

??“用地面积”——项目建设所占用的土地面积。???“建筑面积”——建筑物的总规模。

??“容积率”——建筑面积与用地面积相除得出的数。“控高”——允许建筑物达到的最大高度。

??“绿化率”——绿化面积占用地面积的比例。?????“建筑密度”——建筑物基座面积占用地面积的比例,也称覆盖率。

??“红线”——简单可理解为用地的边界线。???????“退线距离”——建筑物四边退让红线四边的距离。 ????????●规划手续与其它手续的关系:

???一个项目要想合法建设,需要得到多个政府部门的批准,主要有:规划委的规划审批、发改委的立项审批、国土局的用地审批、人防局的人防审批、消防局的消防审批、环保局的环保审批、交通委的交通审批,文物局的文保审批,建委的开工审批等等,程序繁杂。

???但以上最主要的还是规划审批,一个项目能否建设,规划起的是一个“主审和决定性”作用,其它大致可理解为围绕规划展开的“副审”。

●规划审批的标准和依据:

???规划审批,也称为规划报批、规划报审、规划手续、规划报建等等,俗称“跑规划”。

???所有建设单位都要追求自身项目的最大利益,这很正常,但作为城市管理者必须从宏观角度考虑问题,平衡各方利益,规划审批从某种角度上讲,是政府对建设申请方过高期望值的一个理性回归。

???一个项目能否通过规划审查,主要依据以下标准:拟建项目是否违背大的政治环境和大的建设政策,是否违背城市总体规划,是否超出具体地块的控规指标,申请程序、主体资格和报审材料是否符合要求,这些若都没问题,则规划审批方面不会有问题。

●北京规划委概况:

???规委办理规划意见书→编写立项报告、可研报告,国管局办理立项批复→国土局办理用地预审→建委办理项目备案→地质勘探→设计招投标,完成方案设计,规委审查设计方案→人防办审查人防设计→消防局审查消防设计→编写交评,交通委审查交评(仅对需要项目)→编写环评,环保局审查环评→园林局办理树木伐移审批→文物局办理文保审查(仅对文保区项目)→落实各项市政供源方案→建委办理年度施工计划→档案馆办理档案登记→规委办理工程规划许可证→完成全套施工图,审图机构审查施工图→建委办理施工、监理招投标手续→完

成现场拆迁,三通一平→建委办理合同备案;节能备案;安全备案;质量备案;施工图备案手续→建委办理施工许可证→至此完成开工前全部建设审批手续。

调整控规

●什么是调整控规:

???对拟建项目所处地块的“控制性规划指标”进行变动,称作调整控规,也叫控规调整、规划调整等,土地变

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指标,带来的好处是有法可依,有章可循,但弊处是规定的越细,越有可能与用地单位的实际需求不一致,于是建设单位提出调整申请,这是微观层面的调整控规起因。

●调整控规的审批原则:

???建设单位申请规划调整,绝对是一件高难度低成功率的事情,原因很简单,口子不能开大,否则就乱了,城市总体规划很快就会变成废纸。所以原则是:可调可不调的一概不调,不得不调的慎重处理。

???什么样的项目能调,什么样的项目不能调,什么样的调整内容能得到批准,什么样的调整内容得不到批准,实际上并没有明确的规定和标准,对尺度和标准的拿捏对政府来说其实也很头疼,但规划委内部大致上有一个尺度。

???尺度是:中央单位、部队武警的申请,对合理的部分酌情考虑;对原控规中明显欠妥的内容酌情考虑;与大的环境、政策、政府工作重点、产业方向相一致的“顺向调整”酌情考虑;

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1-2年时

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就是办理

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划指标:如项目性质、用地范围、建设用地面积、代征地面积、建筑规模、容积率、建筑高度、建筑层数、绿化率、停车位、四周退线距离、出入口位置等等。若不按规划意见书的内容进行设计,则下一步审批无法进行。

●规划意见书审批标准:

???一项建设工程规划上是否能得到通过,规划委是否给下发规划意见书,取决于以下几个因素:1,拟建项目的各项申请指标是否与对应地块的控规指标相符;2,拟建项目是否与国家大的建设政策相违背,是否属于限建或禁建范畴;3,申报程序及建设主体资格是否正确;4,申报材料是否齐全。

●规划意见书准备材料:

???建设项目在申报规划意见书时,分为好几种情况,常见的有:单位自有用地项目、单位新征占地项目、土地储备项目(一级开发项目)、乡村建设项目、城镇居民建房项目、外装修项目、改扩建加层项目等等,不同项目需提交的材料不一样。

???以单位自有用地项目为例,提交申报材料如下:1,国有土地使用证;2,1/500或1/2000地形图;3,申

报表;4,建设申请;5,设计方案;6,经办人委托书;

●规划意见书办理周期:

???根据规定,规划意见书审批周期为20个工作日,特殊情况可延长10个工作日。

建设用地规划许可证

用地规划许可证全称“建设用地规划许可证”,是规划部门对建设项目使用某地快,从规划角度的一个批准和认可,是土地部门是否给该项目颁发土地证的先决条件。

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???5,1/500或1/20008,建

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???

题,

???办理“建设工程规划许可证”所需材料如下:1,申报表;2,申请函;3,经办人委托书;4,规划意见书;5,设计方案审查意见;6立项批复;8,项目备案通知书;9,年度施工计划通知书;10,竣工档案登记表;11,用地预审意见;12,人防审查意见;13,消防审查意见;14,环保审查意见;15交通审查意见(大型、闹市项目);16,文物审查意见(文物保护区项目);17,全套申报所需图纸;18,土地证;19,用地规划许可证;20,其它规划委认为有必要提供的材料。

???办理工程规划许可证审批周期为20个工作日,特殊情况可延长10个工作日。

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