当前乌鲁木齐市房地产业及住宅业建设情况汇报

当前乌鲁木齐市房地产业及住宅业建设情况汇报

乌鲁木齐市建设委员会

乌鲁木齐市的房地产业自八十年代初兴起以来，在各级党、政领导的关心支持下，在各职能部门和房地产企业的共同努力下，一个多种经济成份共存，不同资质等级企业相互竞争、共同发展的产业框架已经形成。现我就乌鲁木齐市目前房地产发展的基本情况做一简要的汇报：

一、房地产开发基本情况：

乌鲁木齐市房地产业是伴随着改革开放的“东风”发展起来的。二十多年来，由于政府政策的正确引导，各管理部门措施得力，金融部门大力支持，我市的房地产业无论是房屋开发量和房地产企业数上，还是在住宅建设及营销管理水平上都有了显著的提高。乌鲁木齐房地产发展经历了三个阶段。在八十年代以前，我市平均每年住房建设规模在15—25万平方米，资金来源主要依靠国家财政。81年至95年的15年间，乌鲁木齐住房平均每年竣工面积达200余万平方米，“九．五”期间，我国国民经济实现了由计划经济向市场经济的转变，建设资金的来源呈现了多元化的趋势，有财政拨、企业自筹、金融信贷、融资渠道融资等多方面，在此期间，财政拨款仅占全部建设资金的20％左右。从96年至2000年的5年间，平均每年住房竣工面积达320万平方米，这一时期，新疆的住房建设进入了快速发展阶段。即使是在96—98年全国房地产市场低迷，开发量急剧萎缩，商品房大量空置的情况下，我市的房地产仍然保持比较良好的发展势头，空置房数量较小，截止99年底我市累计积压房地产21．3万平方米，仅占总开发量的7．6％。特别是2000年，全年房屋开工数达760万平方米，房屋预、销售面积达820万平方米，大部分的开发企业基本上买现了“当年开工，当年竣工，当年获利”的喜人局面。

从93年以来，我市共完成房地产投资131．68亿元，开发土地面积659．6万平方米（其中正在开发的土地面积133．07万平方米）；建设各类房屋1480．68万平方米（其中商业用房361．65万平方米，住宅1119．03万平方米），经济适用房占全部建设房屋的70％左右。预、销售面积达1184．58万平方米（其中销售住宅1066万平方米），实现销售收入142．15亿元；同时房地产开发有利地推动了国有土地使用制度的改革，为城市建设积累了大量的资金，土地的有偿使用已经成为共识。几年来，仅房地产开发就向财政部门上交各类税费近10亿元，土地出让金3亿多元。并通过改造旧城区，拓开道路，使政府实施的城市公用设施建设得以顺利进行，改善了我市基础设施落后的状况。

多年来，我市房地产业对社会经济发展、城市建设和改善人民居住条件做出了巨大的贡献，有利地推动了我市住房制度的改革，加快了住房商品化进程，促进了市民消费观念的转变和消费结构的调整，单位、集体、个人购买商品房的比例逐年提高。同时，房地产业的发展还带动了相关产业的发展（如：建筑、建材、装饰、冶金、服务等行业）向社会提供了一定的就业机会，为社会经济繁荣和稳定做出了贡献。据统计资料显示：我市的房地产业在2000年拉动经济增长1．3个百分点，已经成为我市新的经济增长点。

二、住宅建设情况：

通过大力发展住宅建设使我市居民住房条件得到了明显的改善。这些年来我市共建设各类住宅近1200万平方米，建成各类住宅20余万套，解决了我市近10万户的“无房户、困难户、不方便户”的住房问题，使我市居民的住房平均水平由八十年代初人均不足8平方米扩大到人均住房面积近16平方米。按建设部规定要求，小区建设规模应在7万平方米以上，但根据我市的具体情况，我们这些年来建成2万平方米以上的住宅小区170多个，其中小区建设面积在4万平方米以上的小区62个。这些小区基本上做到了规划统一、设计合理、设施齐全、交通便捷、安全舒适。其中南湖安居工程一期、宏大“幸福花园小区”、广汇“胜利小区”和“京都小区”、建银“南昌路小区”等十多个居民住宅小区被评为国家级、自治区级、市级“优秀住宅小区”。

目前，我市商品房住宅销售价格：多层在1700—2800元／平方米之间，高层在2800－3600元／平方米之间；经济适用房销售价格：多层在1100－1750

元／平方米之间，高层在2500—3200元／平方米之间。在我市，经济适用房的建设已成为房地产开发的主体，房屋的销售价格基本上能够适应广大市民的消费水平。

三、开发企业发展情况：

经过二十多年的发展，特别是93年以来，我市的房地产开发出现了快速发展的势头，开发企业的数量成倍增加，由八十年代初的6家房产开发企业一度发展到240多家。这几年通过政府严格管理，对有违规违纪、重大质量事故的开发企业根据国家建设部的有关规定吊销了其开发资质。95年吊销企业18家，97

年吊销29家，99年吊销43家，2000年吊销11家，共计吊销101家，净化了房地产市场。

随着西部大开发战略决策的逐步实施，我们在加强房地产业宏观管理的同时，积极鼓励企业参与城市建设。2000年我们通过严格审查，批准了46家企业从事房地产开发，今年上半年又审批通过了42家。截止目前我市有228家企业正常开发经营，占全疆开发企业总数的50％以上，开发规模较大的企业包括广汇、康普、新天、宏大、华源等70余家，这些企业的开发量占我市房地产开发总量的80％以上，成为我市房地产开发的领头羊。

四、“十五”期间乌鲁木齐房地产发展趋势展望。

在“十五”期间，按小康居住水平“人均一室，户均一套；人均居住面积25平方米”的要求，以乌鲁木齐常驻人口208万，流动人口120万，人均居住面积不足16平方米的现状来看，在“十五”期问，我市平均每年需建住房400—500万平方米。

从2001年1至7月份我市房地产总体形势来看：住宅投资仍以61％的速度增长，施工面积达506万平方米（其中住宅：458万平方米），新开工面积287万平方米（其中住宅：260万平方米），竣工面积55万平方米（其中住宅：54

万平方米），商品房销售面积39万平方米（其中住宅28万平方米），商品住宅销售价格同比上涨2％，其中经济适用房价格上涨1．6％，普通住宅价格上涨2．1％，豪华住宅价格上涨2．1％。与去年同期相比，住宅销售价格上涨幅度回落1．9个百分点，其中经济适用房回落0．2个百分点，普通住宅回落3．2个百分点，豪华住宅回落0．6个百分点。而住宅销售与产出比，由去年同期85％下降到今年的60％，空置面积比去年同期增长了118％，达41．3万平方米，预计在下半年商品房空置量仍有一定的增加。另据今年春季、秋季两次房交会反馈的信息，我们发现目前我市房地产市场有效需求较去年相比有一定的萎缩，同时对房屋品质要求有了较大的提高。开发商纷纷采取了优惠让利措施以求有效刺激潜在的消费市场。通过对上述情况分析，我们认为：乌鲁木齐房地产市场已基本走向成熟，“市场供需”这一经济杠杆在房地产发展中的作用也越来越显著，应充分利用供需杠杆调节房地产市场发展，抑制房地产行业不正常的高速发展，挤压泡沫成份。今后一段时间内，在总量控制的基础上，加强住宅品质建设。

随着国家经济体制的改革和房地产机制的转变，金融逐步渗透到房地产领域并发挥出越来越大的作用，2000年乌鲁木齐建设住宅780万平方米，投入资金82亿，其中银行个人住房贷款近40亿，约占总投资的50％。2001年1至7月间，房地产投资29．4亿元，其中国内贷款7．2亿元，自筹资金7．4亿元，其他资金来源14．8亿元。金融的积极参与有力地推动了乌鲁木齐房地产经济的快速发展，但由于目前房地产金融的品种较少，金融工具比较单一，金融产品主要是住房公积金和个人住房贷款，金融行为主要表现在银行存、贷款方面，尽管已经开办了住房公积金委托贷款，但其贷款额度和对象十分有限（2000年个人住房公积金贷款金额1．09亿元，贷款人数3108人），在目前房地产市场功能不完善，住房货币化还不到位的情况下，银行必须提供多种金融产品供社会选择，各种金融工具组合起来使用才能满足金融调控的需要。

随着住房制度改革的不断深入，我市的房地产二级市场正不断成熟。但由于相关的配套政策和专业机构正在健全之中，二级市场的交易仍存在着：交易手续繁多、渠道不畅、门槛过高、老百姓对相关政策不了解等问题，因此房地产二级市场在我市进程较为缓慢，表现得不愠不火。2000年乌鲁木齐地区实现住房交易25000宗，其中已购公房上市交易仅为 128宗， 2001年1至5月份，公房上市交易1507。对此我们正积极制定切实可行的政策规定，理顺管理体制，提高服务意识，简化房屋上市的程序，适当地降低在房地产交易中的有关税费，降低房屋上市门槛，积极宣传房地产交易方面的法规政策，鼓励集体和个人“以旧换新、以小换大”，与此同时，加大执法力度，通过严格执法，打击市场投机行为，保护消费者和政府职能部门的合法权益，使二级市场真正成为“放有度、活有序、治有法”，充满生机活力。

党中央西部大开发的政策给新疆房地产业的发展带来不可多得的机遇，随着各项基本建设的加大，人流、物流、资金流的涌入，会给房地产业一个极为广阔的发展空间，有效的住房需求将进一步加大。在自治区加快小城镇建设的决策和高校后勤服务社会化、改革户籍管理制度等都将对乌鲁木齐房地产业的发展产生深刻的影响。