代理人签订合同承担责任

代理人签订合同承担责任篇一：代理人是否需承担责任范本XX年2月9日黄女士与袁某、天津某中介公司签订了《房屋买卖(置换)合同》，约定袁某自愿将其岳父贺先生名下的坐落于天津市河东区六纬路的某房屋出售给黄女士，某中介公司为中介方。

合同签订当日，黄女士交付定金2万元人民币，支付中介费1300元。

后因袁某拒绝办理过户手续，XX 年6月12日黄女士起诉至人民法院，要求解除三方签订的《房屋买卖(置换)合同》，袁某和中介公司返还定金4万元人民币，退还中介费1300元，案件受理费由二被告承担。

一审法院查明，XX年2月9日原告与二被告签订了《房屋买卖(置换)合同》，约定袁某自愿将其岳父贺先生名下坐落天津市河东区六纬路的某房屋出售给黄女士，某中介公司为中介方。

合同签订当日，原告交付定金2万元人民币，支付中介费1300元。

后因袁某拒绝办理过户手续，造成合同无法履行。

另查明，被告袁某称其代理贺先生出卖讼争房屋，但其并未提供委托书及其他证明。

上述事实，有原、被告的当庭陈述及双方提供的证据予以佐证，经当庭质证认证，法庭予以确认。

一审法院认为：原告、被告三方签订的房屋买卖(置换)合同，经三方当事人签字盖章合同成立。

但由于被告袁某未能提供其受贺先生委托卖房的任何证明，该合同效力待定。

现被告袁某未能提供其有代理权的证据并拒绝履行合同，原告主张解除合同，符合法律规定，本院依法允许。

关于原告双倍返还定金的主张，根据合同约定原告将2万元定金交给被告，原告履行了该约定，现由于被告袁某无代理权而签订合同，应由其承担无法履行合同导致合同被解除的责任，依照法律规定被告袁某应当双倍返还定金，故原告该诉讼请求本院予以支持，被告中介公司将代收的2万元返还原告，被告袁某赔偿原告定金2万元。

本案的关键问题是相对人明知代理人为无权代理时，双方订立的合同效力问题。

袁某是否需要双倍返还定金，关键是看《房屋买卖(置换)合同》是否为无效合同。

如果合同无效，根据《合同法》第五十六条规定，合同无效自始无效，当然谈不上定金罚则的适用;如果合同有效，被告袁某拒绝办理过户手续的行为属于严重违约行为，则根据法律规定和合同约定，应向原告黄女士双倍返还定金。

一、关于无权代理的法律规定无权代理是非基于代理权而以本人名义实施的旨在将法律后果归于本人的代理。

分为狭义无权代理和表见代理，下面所讨论的无权代理是狭义无权代理，《民法通则》第66条规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为只有经过被代理人的追认，被代理人才能承担民事责任。

《合同法》第48条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人的名义订立的合同未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

我国从法律上规定了无权代理发生的三种情形：没有代理权的代理、超越代理权的代理及代理权终止后的代理。

二、无权代理的构成要件1、有无权代理行为。

代理人所实施的民事行为，应为合法的民事行为，除欠缺代理权外，具备一切民事行为的有效要件，否则其行为自始无效，当然也不产生无权代理人承担责任的问题。

本案中黄女士、袁某及中介公司具有相应的民事行为能力，签订的《置换合同》为三方的真实意思表示且没违反法律和社会公共利益，也就是代理行为合法存在。

2、本人没有行使追认权。

因为其代理行为如果得到本人的追认，则该代理行为就变为有权代理，其合同效果应归属本人。

本案正是因为被代理人贺先生没有追认，因此，该合同处于效力待定状态。

3、相对人没有撤回其民事行为。

相对人自己撤回其民事行为，则该合同因被撤销而归于无效，没有再追究无权代理人责任的理由。

本案相对人并没有撤回其签订合同的民事行为，而是主张解除合同，因此，该合同在解除前应为有效合同。

4、无权代理行为不符合表见代理的构成要件。

表见代理是指行为人虽无代理权，但相对人理由相信行为人具有代理权的代理行为，该民事行为的后果直接由被代理人承担。

如果无权代理行为符合表见代理之构成。

则相对人就应当以表见代理向本人主张权利。

5、相对人为善意且无过失。

本案的关键就是相对人是否为善意，有观点认为，衡量相对人善意与否的标准是是否“明知”，如果相对人明知代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍与其进行民事行为，从而给他人造成损害的，则应由相对人与行为人负连带责任。

三、无权代理的法律后果1、对本人的效力在无权代理的情况下签订的合同，由于代理权并非出自本人的授权，因此无权代理人表示的意思并非本人的意思，所以不能对本人发生效力。

但是，无权代理人所进行的行为未必不符合本人的利益，因此法律允许本人通过追认来使合同发生效力。

如果得到本人的追认，则该代理行为对本人发生法律效力。

2、对代理人的效力如果无权代理行为得不到被代理人的追认，则相应的责任应由行为人承担。

3、对第三人的效力根据《民法通则》第六十六条规定，代理人与第三人串通，损害被代理人利益的，由代理人与第三人负连带责任。

第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。

本案的关键就在于黄女士与袁某签订合同的行为在主观上是否有过失，是否为善意。

笔者认为，黄女士在本案中是没有过错的，应该作为善意第三人予以保护，而本案所涉及的合同在没有得到本人的追认前，亦应作为效力待定合同，而不能简单的归于无效。

首先，作为一个普通的买方人，黄女士对买房的基本流程和其中的法律手续不可能完全知晓，在袁某口头说有授权并拿着房产证和户口本等一整套卖房手续和必要证件的情况下，是有理由相信其有代理权的。

虽然袁某没有书面的授权委托，但是《民法通则》六十五条规定，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。

退一步讲，就算是黄女士明知袁某没有代理权，但她仍旧希望能够通过最终得到真正房主的追认或是袁某最后取得房屋的所有权等方式实现买房的目的。

而且，在签订合同的同时，黄女士交纳了2万元的定金作为签订买卖协议的担保。

此行为完全是为了促成买卖房屋行为的完成，并没有损害被代理人的主观故意，亦没有损害被代理人的客观事实发生，更不存在恶意串通的行为。

判断相对人知道代理人没有代理权而与其签订的合同是否有效的标准，应该是第三人是否为善意而非“明知”。

本案中，虽然袁某在签订合同时在授权上有所欠缺，但黄女士在签订合同时不存在法律规定的恶意串通且损害被代理人利益的故意，应为善意第三人。

而最终因为袁某没有代理权导致该合同无法履行，双方当事人无法实现买卖房屋的目的，并且延误了黄女士买房的时机，黄女士的预期利益受到损失，袁某应当对此承担过失责任。

如果要黄女士为此承担损失是不公平的。

篇二：代理人在代理他人签订合同时应履行哪些义务？代理人代理他人签订合同时，应当履行下列义务：⑴勤勉工作，尽自己的最大可能性，力争使合同条款有利于自己所代理的当事人。

合同代理的出现，就是为了扩大委托人的活动范围，克服时间和地域的限制。

代理人在与对方当事人进行业务洽谈，协商合同条款的过程中，必须尽心的考虑被代理人的利益，竭尽其能力与经验，完成代理任务。

要防止对代理人的利益不加重视，制订合同条款欠考虑，从而使被代理人处于不利境地的情形出现，更要禁止代理人利用代理的权限与相对人串通，损害被代理人的利益。

如代理人为了从相对人那里拿回扣，促使被代理人以不合理的价钱与相对人签订买卖合同。

出现此种情况，代理人要和相对人一起赔偿被代理人的损失，承担法律责任。

⑵代理人要根据授权范围以委托人的名义签订合同。

代理人与被代理人签订的代理委托书中已经明确了代理人的代理权限范围，是有法律效力，为法律所保护的。

所以代理人超越授权范围订立合同，则要自己承担由此产生的法律后果。

如：甲公司的业务员王某一公司的名义与乙公司签订了购销钢材合同，总额12万元。

乙公司签订合同后交给王某3万元预付款，王某收到款后，将其存入自己的账户上。

到了合同履行期后，王某自然无法向乙公司提供钢材，也不退还乙公司的3万预付款。

乙公司于是将王某所在的甲公司作为被告告上法院，请求甲公司赔偿其损失。

法院经查明认定，王某虽然是甲公司的业务员，但公司从未授权王某与乙公司签订钢材购销合同。

王某的行为属于超越了代理权限，与乙公司签订的合同适无效的。

法院于是判决王某个人承担全部责任，返还乙公司的3万元预付款并偿付相关利息。

⑶代理人在代理他人订立合同时，只能充当合同一方当事人的代理人，不得同时充当利益存在冲突的合同双方当事人的代理人，也就是禁止双方代理行为。

例如某甲授权某乙代购A物，而某丁则授权该乙出卖A物，如果乙同时代理甲与丁订立买卖A物，就构成双方代理行为。

因为合同双方当事人的利益既是统一的，也是相互对立的。

就购买A物而言，价格越低对甲方越有利，却会损害丁方的利益；反之也是如此。

代理人只有全心一意的代理相对一方的利益，才能谈得上真正的为被代理人的利益最大化而努力。

鱼和熊掌不可兼得，同时的为双方代理，结果只会损害到双方的利益。

当然，这里有一点要强调的，就是代理人不得实施双方代理行为，是指他不得在同一个合同中同时代理合同的双方当事人，不在一个合同中的，则不受此义务限制。

⑷代理人不得以被代理人的名义与自己订立合同。

例如甲授权乙代售其房屋，该乙却自己将该房屋买下。

代理人以被代理人的名义与自己订立合同，实际上就是自己与自己订立合同。

因为他既可以以被代理人的名义决定合同条款，又可以以自己的名义同意这些条款，实际上就是代理人一个人在订立合同，代理人必然会首先考虑自己的利益，忽略被代理人的利益，就会完全扭曲代理制度的初衷。

因此这种行为是为法律所禁止的。

⑸代理人负有向被代理人报告的义务。

在被代理人要求报告或代理人认为有必要时，代理人应将处理代理事务的一切重要情况告知被代理人，被代理人享有对此情况的知情的权利。

在代理人代理被代理人订立合同的时候，合同相对人的履行合同的能力、他的资信情况，订立合同当时的市场行情及走势等都属于应该像被代理人报告的重要情况，从而有利于被代理人适时地做出有关订立合同的指示，甚至改变对代理人的授权范围。

代理人完成委托事务后，有义务向被代理人报告处理事务的经过和结果，并提交必要的文件资料。

⑹代理人负有对被代理人的相关信息予以保密的义务。

商场如战场，商家的经营状况，客户来源，市场目标等等经济信息就是商家最为宝贵的无形资产，就是合同谈判过程中的砝码。

代理人接受了被代理人的委托与对方签订合同，必然会了解到被代理方一定程度的商业秘密，该秘密一旦被泄露，往往会给被代理人造成难以弥补的损失。

因此，代理人不仅要在代理关系存在其间，即使在代理关系中之后，均不得把被代理人的秘密向第三人泄露，被代理人的个人秘密包括隐私也是代理人必须予以保密的内容。

代理人也不得在今后利用在代理过程中知晓的秘密胁迫被代理人，或同被代理人进行不正当竞争。