房地产估价课件第三章 市场比较法

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直接比较法
直接比较法，是指以委估房地产的状况 为基准，将比较实例的区域因素逐项与 基准作比较并打上对比分值，依此求得 因素修正比率。
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间接比较法
间接比较法，是指以一个设想的标准房 地产的状况为基准，以实例和委估房地 产逐项与这个基准作比较，然后依据对 比分值求得因素修正比率。
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（七）进行个别因素修正
个别因素比较的内容，对于地产而言通常主要 有地块大小、地块形状；临街类型、临街深度、 临街位置、地形地质条件、土地使用规定(年限、 用途、容积率)等，对于房产则主要包括占地面 积、建筑面积、建筑结构、建筑质量、室内平 面布局、附属设施、装修标准、房屋完损程度 及楼层、朝向等因素。
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1.市场比较法的适用范围
适用于有广泛市场交易的房地产类型
适用于房地产市场发达、活跃和完善的地 区
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2.市场比较法的适用条件
具备充足的市场交易资料 数量充足；资料可靠；质量保证。
具有丰富的估价经验
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四、市场比较法的操作步骤
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二、比较法的理论依据
其理论依据是经济学中的替代原理。市场 上具有相同效用的商品获得相同的市场 价格。
这一替代原理作用于房地产市场，表现为 效用相同、条件相近的房地产价格总是 趋于一致。
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三、市场比较法的适用范围和 适用条件
1. 市场比较法的适用范围
2. 市场比较法的适用条件
1 800（109/101）=1 942.6(元／m2)
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（六）进行区域因素修正
区域因素主要反映房地产的位置不同而 引起的市场价值的差异，它主要包括： 交通状况、繁华程度、公用设施状况、 绿化景观、人文环境等。
区域因素的修正方法主要是直接比较法 和间接比较法。
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选取的可比实例一般应符合下列标准： 与委估房地产的用途相同 与委估房地产的建筑结构相同 与委估房地产的交易类型相同 交易实例必须为正常交易 交易时间与委估房地产的估价期应尽量接近 处于委估房地产的同一供需圈
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（三）建立价格可比的基础
应把各比较实例的成交价格调整为在比 较实例之间、比较实例与委估房地产之间 具有比较基础的价格。
第三章 市场比较法
一、市场比较法的概念 二、比较法的理论依据 三、市场比较法的适用范围和适用条件 四、市场比较法的操作步骤 五、应用举例 六、应用市场比较法应注意的几个问题
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一、市场比较法的概念
市场比较法（market comparison approach）是将待估房地产与其所在区域 近期有过交易的类似房地产进行比较，对 这些类似房地产的成交价作相应的修正， 以此估算待估房地产的正常市场情况下的 价格或价值的一种方法。
（一）收集交易实例 （二）选取可比实例 （三）建立价格可比的基础 （四）进行交易情况修正 （五）进行交易日期修正 （六）进行区域因素修正 （七）进行个别因素修正 （八）综合评估，决定估价额
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（一）收集交易实例
1. 收集交易实例的途径 2. 收集交易实例的内容 3. 收集交易实例的整理与查证
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1.收集交易实例的途径
政府部门 房地产经纪人 信息服务 同行提供 传媒 其它途径
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2.收集交易实例的内容
一般来讲，每个交易实例都应包含以下内容： 交易价格及付款方式 交易日期； 坐落位置； 用途 土地状况，例如土地使用权剩余年限、开发程度、
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（五）进行交易日期修正
估价时点的价格 =
交易实例价格估价时点的价格指数 成交日期的价格指数
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例
某地区某类房地产2000年6月至12月的价格指 数分别为101、104.5、104.7、105.0、108、 108.5、109(以1999年1月为基期100)。其中 有一房地产在2000年6月的价格为1 800元／ m2，对其进行交易日期修正，修正到2000年 12月的价格为：
有无特殊的地质等； 建筑物状况，包括结构、装修、建筑风格、落成 日期等； 交易情况，是否正常交易等 交易双方情况；
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3.收集交易实例的整理与查证
将交易实例按地区或类型进行分类
建立交易实例库或资料中心，存于计算 机中，方便日后使用
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wk.baidu.com （二）选取可比实例
同区域因素一样，修正个别因素的方法也要是 直接比较法和间接比较法。
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八、综合评估，决定估价额
综合各修正结果，求出某一可比实例的 修正价格。通常的公式为：
可比实例修正价格=可比实例成交价× 交易情况修正比率×交易日期修正比率 ×区域因素修正比率×个别因素修正比 率
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（四）进行交易情况修正
运用比较法时必须排除特殊情况造成的交易价 格偏差，特殊的交易情况包括：
1. 有特殊利害关系的交易 2. 一些特殊方式的交易 3. 交易时有特殊的动机 4. 相邻房地产的合并交易 5. 买方或卖方不了解行情 6. 受债权或债务关系影响的交易
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所谓具有比较基础是指：单价的涵义统 一、面积的内容统一、货币的单位统一。
例题
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例题
有A、B两个可比实例，A实例为一宗600 亩的地块，交易价格为1000万美元，成交当 时的美元汇率是8.50；B实例为一宗55000m2 的地块，成交价1200万元人民币。现要求将 这两个实例调整为以人民币表示的土地单价。 （元/m2）
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通过上述修正计算以后，根据每个交易实 例都可计算出一个修正价格，而且不会完 全一致，这就需要综合计算求出对象房地 产的估价额。综合的方法主要有简单算术 平均法，加权算术平均法，中位数法等。
例
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五、应用举例1；2
例1： 以下是一份完整的应用市场比较法对 土地估价的报告书。 (一)委托单位名称：北京市某房地产开发公司 (二)估价对象及目的：某住宅小区的一块空地 1993年12月底以前的买卖价格 (三)估价日期：本报告的评估日期始于1994年1 月15日，终于1994年1月30日