房地产公司存货管理作业指引

XXX房地产公司有限公司存货核算作业指引

1.0 目的

为加强存货管理,规范公司存货管理，便于对公司存货结构和存货存量的分析和考核。

2.0 适用范围

适用于XXX房地产有限公司存货的管理。

3.0 术语和定义

存货是指在开发经营过程中，为房产建设而储存的各种资产。

4.0 职责

财务部负责本规范的推行、解释并检查执行情况；公司工程部、市场部、物业部等相关部门负责存货的具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向财务部反馈。

5.0 内容

5.1 存货的分类，分类情况见下表

5.2 各类存货的核算

5.2.1在建开发产品的核算

5.2.2.1科目设置

“开发成本”科目核算在建开发产品的实际开发成本,其明细设置参见下表:

上述成本核算对象可分层次设立，具体设置参见下图：

5.2.1在建开发产品的核算

5.2.1.2 核算说明

1）在开发过程中发生的各项费用的核算

a、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑

安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成

本项目中）；

b、发生的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，

再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。

c、开发项目采用出包方式的，应根据承包企业提出的“工程价款结

算账单”承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），

借记本科目，贷记“应付账款”科目。

d、开发项目采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目

（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“周转材料”、

“银行存款”等科目。

e、在开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，

于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“周转材料”

科目。

f、根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发

产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房

等开发产品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“预提费用”科

目。预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。

2）已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本转转。月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；

对出租房屋进行装饰及增补室内设施工程完工，应及时结转工程成本，借记“出租开发产品”科目，贷记本科目。

3）对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。

4）本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。

5.2.1.3 拟开发土地核算说明

1）“开发成本”科目的“拟开发土地”核算项目余额即为拟开发土地的实际成本，其具体内容包括：①总体未开工项目的地价款和前期费用；②分期开发的项目，其后期尚未开工部分的地价款和前期费用。

1）项目开工前支付的款项，记入“开发成本”相应明细科目的“拟开发土地”核算项目下。

a.期末对于土地获得价款，应按照获得土地使用权证部分拟开发土地的

对应合同金额大于帐面金额部分，进行费用预提，分录如下

借：开发成本—土地获得价款—…—拟开发土地（以下省略部分明细）

贷：预提费用

b.次月月初，再将上述分录按原途径反向冲回。

项目整体开发时，应将拟开发土地的实际成本全部转入“在建开发产品”

类中；项目分期开发时，应将“拟开发土地”中开工部分对应的成本转入“在建开发产品”类中。其中，土地获得价款的转出金额按当期开工面积对应的合同金额，作分录如下：

借：开发成本—土地获得价款—在建期

贷：开发成本—土地获得价款—拟开发土地

c.其后再支付土地获得价款，应记入“开发成本—土地获得价款—拟

开发土地”的借方；期末，如“开发成本—土地获得价款—拟开发土地”

的科目余额在贷方，则按其贷方金额，进行费用预提，分录如下：

借：开发成本—土地获得价款—拟开发土地

贷：预提费用

d.次月月初，再将上述分录按原途径反向冲回。

5.2.2完工开发产品的核算

5.2.2.1科目设置

“完工开发产品”科目核算完工开发产品类存货的库存实际成本。科目的明细设置如下：

库、其他等设置明细科目，并在明细科目下，按成本核算对象设置帐页进行明细核算。

2）企业将开发的房屋安置拆迁户，应按实际安置面积进行实物量管理和结转。

3）对于已经交付使用或办理销售和结转等手续，而产权尚未移交出去的开发产品，如商品房、安置房和配套设施等，应设置“代管房产备查簿”，进行实物管理。不得将这部分财产入账，也不得计提折旧和摊销，在代管房产过程中取得的收入和发生的各项支出，应作为“其他业务收入”和“其他业务支出”处理，不在本科目核算。

5.2.2.2 核算说明

1）项目办理完竣工验收手续后，按开发项目的功能和用途，由“开发成本”科目转入“开发产品”的相应明细科目的借方。

2）完工开发产品按其功能设置核算项目，以便于简化明细会计科目及汇总统计本单位住宅、公寓、商铺、写字楼、车位及车库、公共配套设施（系指可出售的公共配套设施、按具体项目设置核算项目）等的总数额。

3）完工开发产品对外出售时，应于销售实现时，按售价记入“主营业务收入”科目，同时按其账面价值借记“主营业务成本”科目，贷记本科目下相应核算项目。

收款结算方式销售开发产品的，在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售合同后，将分期收款开发产品的实际成本，自本科目转入“分期收款开发产品”科目，借记“分期收款开发产品”科目，贷记本科目下相应核算项目。

4）完工开发产品用于出租经营和将开发的房屋安置拆迁居民周转使用，应于签订合同、协议和移交使用时，将土地和房屋的实际成本，自本科目转入“出租开发产品”、“周转房”科目，借记“出租开发产品”、“周转房”科目，贷记本科目下相应核算项目。

5）将开发的营业性配套设施，用于公司从事第三产业经营用房，应视同自用固定资产进行处理，并将营业性配套设施的实际成本，自本科目转入“固定