未来社区建设之TOD

习”未来教育场景
瞄准全人群与全生命 打造“艺术与风貌交 周期，构建“全民康 融”未来建筑场景 养”未来健康场景
瞄准差异化、多样化、全过程 出行需求，构建“5、10、30 分钟出行圈”未来交通场景
具体任务
遵循“人民城市为人民”建设思想，发扬“最多跑一次”改革精神，同步推进现实和数字孪 生社区建设，打造九大未来场景。
01 总体要求及任务
目录
CONTENTS
02 TOD的概念和优势 03 TOD存在问题
04 对策及建议
01 未来社区总体要求及任务
未来社区总体要求
总体 要求
指导思想
突出高品质生活主轴，构建以未来邻里、教育、健康、创业、 交通、低碳、建筑、服务和治理等九大场景创新为重点的集成 系统
以人为本、文化引领；政府引导，市场运作；迭代创新、体系
设计要求
• 组织紧凑的有公交支持的开发 • 将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公
交站点的范围内 • 建造适宜步行的街道网络，将居民区各建筑连接起来 • 混合多种类型、密度和价格的住房 • 保护生态环境和河岸带，留出高质量的公共空间 • 使公共空间成为建筑导向和邻里生活的焦点 • 鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施填充式开发或者再开发 • 将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公
道玄坂街区大厦 商务、商业中心
59000㎡
涩谷 Mark City 写字楼、酒店、地下商业
139520 ㎡
涩谷未来之光 商业、商务、文化中心
147000㎡（首期）
5
1
2
43
居住、教育中心
涩谷站南街区大厦 产业中心 114600㎡
目前涩谷站周边开发共有五个项目构成，涵盖商业、商务、文化、产业、居住、教育6大功能； 五大片区围绕地铁站点分布，皆可享受交通便利性。
02 TOD的概念和优势
TOD的概念
以小汽车为主体的交通系统导致城市郊区化和无序蔓延，土地利用趋于只具备如大规模低密 度居住区等单一使用功能主张土地利用与公共交通结合，促使城市形态从低密度蔓延向更高 密度的、功能复合的、人性化的“簇群状”形态演变。
TOD
正是基于以上理念而发展起来的土地利用模式，依托公共交通改变 土地利用形态和居民的生活方式，进而引导城市空间结构的合理演 变，实现城市的可持续发展。
建设与管理原则 • 开发中始终坚持“3D”原则，即高密度
（density）、多样性（diversity）、紧凑 型设计（design）。
图香港地铁路线地图
• 创造出“地铁+物业”的联合开发模式
三大支撑要素保证港 铁TOD模式成熟：
体制设定+技术协调+策略保障
三大支撑要素
1 在体制上
港府通过立法，明确法规与政策要求，成功设定了轨道交通与城市建设、物业发展的联动。通过优化资源配 置，使轨道交通建设从纯粹的公益性事业转化为具有商业经营和地产开发支持的良性发展实体，建立了轨道 交通的良性发展机制，并最终实现拉动城市人口外移，优化城市结构的作用。
涩谷
【规划理念】引入城市公共空间，电梯和垂直交通取代街道，由单一的交通 、商业功能转型为国际创意性办公、娱乐、观光、等综合性中心城区
17F屋顶绿化 11F空中大堂
13F屋顶绿化 7F屋顶绿化
由于复杂的城市需求和有限的城市空间， 涩谷之光选择了竖向复合叠加城市功能的模 式，形成了竖向的城市商业配套综合体。
建筑 设计
通过褶皱立面、空中建筑和urban-core 的个性化设计，打造为地域标志建筑 ， 充分利用车站所处的土地价值，演绎出 城市的活力并体现了移动空间的重要性
功能 布局
项目为补充实力客群，增加目的性消费， 将公共空间设置在项目中层，并选择重点 业态精心打造，丰富项目的业态和消费结 构
启示：
• TOD有效的将公交、轻轨、高铁串联起来，减少了空气、 噪音污染，并通过多功能空间交互营造出宜人的步行环 境，优化了城市结构及资源配置，倡导绿色出行低碳出 行的交通方式，有效缓解交通堵塞。
TOD的起源
在上世纪90年代初，基于对郊 区蔓延的深刻反思，新城市主义倡 导者，彼得·卡尔索普，在1992年 最早提出了TOD的概念。
注：整个建筑地上商业为7层，地下商业为两层，8层为创意空间，9层是多功能展览空间，11层是空中大堂，13-16层是 剧场，17-34层是办公
涩谷
【业态定位】主力客群定位更新为30岁左右，创意、IT人群，引入百老汇和 多功能的生活空间，丰富区域业态和消费结构，增加目的性消费
创意超市 艺术餐厅
创意空间 个人办公空间
TOD的概念
活 动
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TOD，英文全称“Transit（公共交通）Oriented（导向的）-Development（发 展模式）”，以公共交通为导向的发展模 式。简而言之，TOD就是以公共交通站点 为中心，5-10分钟步行路程为半径，形成 以满足工作、商业、居住、休闲，教育等 于一体的区域中心。
涩谷新文化街区断面图
urban core动线结构图
urban-core是城市核心的意思，项目把不同标高的城市街道直接接入建筑的内部。加上地铁出入的站厅层，从B3F-4F， 创建 了5个首层的商业价值
案例精华
开发 模式
项目以TOD、PPP混合滚动开发，通过 优化交通及建设文化设施，获取容积率 奖励，在解决涩谷复杂的交通体系下打 造区域商业文化中心
涩谷
【开发策略】项目以TOD、PPP混合滚动开发，通过优化交通及建设文化设 施，获取容积率奖励，在解决涩谷复杂的交通体系下打造区域商业文化中心
公建文化配套
日本政府
开发商
许可开发
容积率奖励
铁路建设
铁路运营
房地产开发
滚动开发
一期：未来之光 二期：二丁目
开发模式：项目通过TOD模式提升车站交通功 能优化，并通过PPP在urban core集中设置文化 设施，作为奖励，政府将项目容积率从8.15提升 到13.7；
规划设计：涩谷是谷地，项目因地制宜，建立 立体的空间步行系统。将人流水平转移的同时， 实现垂直移动，拉动项目人流。
涩谷
【交通整合】作为TOD模式的重要支撑，对现有交通重新整合，实现车站枢 纽跟周边地区集约和互动，提升轨道交通利用率，同时对集约空间二次开发
车站地形断面图及步行体系图
涉谷原本有六个不同线路汇聚的车站里，围绕这个区域，把另外两个早期建设的车站进行移位，实现有效的换乘，很好地 节约了用地。
2 在技术上
通过规划强化市民生活方式对轨道交通的依赖。在站点出入口、周边地区优先布置一些综合性的、易于吸引 人流的商贸、购物、居住等设施，从而强化其对人流的吸引。
3 在政策上
港府坚守审慎的商业原则，利用和发挥市场的作用，通过允许港铁公司参与沿线土地开发经营，尽享地铁建 设带来的巨大土地增值效益，这也是香港地铁成功的最重要经验之一。
交站点的范围内。
案例一、香港
香港已建成轨道交通通车里程达130公里。并一 直保持着可持续发展的良好势头。
全香港约有45%的人口居住在距离地铁站仅500 米的范围内，九龙、新九龙以及香港岛更是高达 65%。
港岛商务中心内以公共交通枢纽为起点的步行系 统四通八达。
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高容积率的地铁盈利典范
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项目基于TOD模式，对土地集约化利 用，通过与地铁站无缝联结设置多首 层概念，设置目的性消费业态的公共 空间、剧院等引入客流，并在建筑上 有褶皱立面、空中建筑进行垂直空间 打造亮点，其开发模式及空间打造打 造均值得借鉴
TOD的起源
外国研究TOD最早最深入的当属美国
1
• 二战后美国城 市，小汽车出 行方式占主导 地位
2
• 以郊区蔓延为 主要模式的大 规模空间扩展
城市 郊区化
• 城市人口向郊 区迁移，土地 利用的密度降 低，城市密度 趋向分散化
3
• 城市中心地区 衰落，社区纽 带断裂，能源 短缺，环境破 坏
4
TOD
他鲜明地提出了以TOD替代郊 区蔓延的发展模式，并为基于TOD 策略的各种城市土地利用制订了一 套详尽而具体的准则
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“新城市主义”创始人彼得·卡尔索普
“新城市主义”作为一种旨在再造城市社区活力的设计理论和社会思潮，是20世纪90年代初期在美国兴起的，核心人物是彼得·卡尔索普 （ＰｅｔｅｒＣａｌｔｈｏｒｐｅ）。其基本理念是从传统的城市规划设计思想中发掘灵感，并与现代生活的各种要素相结合，重构一个被 人们所钟爱的、具有地方特色和文化气息的紧凑性邻里社区来取代缺乏吸引力的“郊区模式”。
基本原则 推进；因地制宜，分类施策
工作目标
优先考虑轨道等公共交通覆盖、地上地下空间开发潜力较大的 区块；形成可复制可推广的经验做法，涌现一批未来社区典型 案例；全面复制推广
未来社区具体任务
未来邻 里
未来教 育
未来健 康
未来建 筑
未来交 通
构建“远亲不如近邻” 服务社区全人群教育
未来邻里场景
需求，构建“终身学
东急电铁、东京地下铁、东宝不动产等共 同开发
区域首个城市更新项目，总建筑面积约70 万㎡，首期未来之光14.7万㎡
6条地铁线路
项目分三期开发，一期未来之光2009年6 月开工，2012年4月竣工，二期二丁目预 计2020年建成，三期预计2027年建成
商业、文化设施、办公
B3-5F商业、6-7F餐厅、咖啡厅，8F公共 空间、9F展厅、11F空中大堂、13-16F剧 院、17-34F办公空间
屋顶花园 ③
空中大堂
创新点
①
②
①公共开放空间分散设置在多层； ②非盈利型功能楼层 ：文化、艺术场所；
10F Pavillion 4F Pavillion
④ ③4层屋顶平台独栋建筑； ④多首层垂直空间直接表现不同功能的建筑。
涩谷
【空间布局】街区公共空间以“urban-core”形式集中统一，使城市与建 筑相连，创造出连续性、柔滑立体的城市空间
未来社区具体任务
未来低 碳
未来创 业
未来服 务
构建“循环无废”未 来低碳场景
构建“大众创新”未 来创业场景
组建未来社区智慧运营产 业联盟，打造“优质生活 零距离”未来服务场景
未来治 理
构建党建引领的“政府导治、 居民自治、平台数治”未来
治理场景。
在聚焦九大未来社区场景创新基础上，鼓励各地结合实际，积极探索未来社区建设新模式、 新产品和新机制，及时总结推广。
案例二、东京涩谷 【项目概况】涩谷首个城市更新项目，集商业、办公和公共配套于一体的TOD
综合体，被誉为年轻人之街 ，是日本国内外各种流行元素的发祥地
底层：商业 中层：创意空间、剧院 地下：地铁站
高层：办公空间
地理位置 开发商 项目指标 地铁线路 开发策略 物业形态 物业分布 项目定位
东京副中心涩谷站区域
24小时不眠之街”拥有的“年轻人之街” 之美称，是日本国内外各种流行的发祥地。
涩谷
开发前
2009
【开发背景】由于当时地铁线路建造时期不一，部分线路换乘不便，且占据 相当规模的城市用地，对项目进行站城一体化以期提升现有空间利用价值
2012
开发后
2027
Hale Waihona Puke Baidu谷
【片区功能设置】涩谷站周边片区开发由5个项目组成，涵盖商业、商务、 文化、产业、居住、教育6大功能，皆围绕地铁站点分布
TOD的概念
其次，TOD对城市发展的作用？ 对于城市而言：TOD能够很好的缓解“大城市病”
• 大城市病：指的是在大城市中面临的人口膨胀、交通拥 挤、住房困难、环境恶化、资源紧张、物价过高等“症 状”。
• TOD能够提升城市土地利用效率，在充分利用地上空间 的同时，还合理利用向“地下空间”，缓解城市用地矛 盾。
未来社区建设之TOD
以公共交通为导向"的开发
transit-oriented development，TOD
前言
未来社区的定义：是以满足人民美好生活向往为 宗旨的人民社区。遵循习总书记有关城市治理的 指示，围绕省委省政府推动高质量发展、创造高 品质生活的目标，根据《浙江省大湾区建设行动 计划》（浙委发〔2018〕23号）提出的开展未 来社区示范工程建设要求，目前形成一个初步的 方案。
百老汇剧场
涩谷一直是学生聚集区，为吸引新的年龄 层人流过来，项目中的办公专门为创意、IT 等企业打造，引入30-40岁年龄群喜爱的百 老汇剧院和多功能的活动空间，日常上下班 外的目的性消费增加，逐渐丰富整个涩谷的 业态和消费结构；
涩谷
【空中建筑】通过分散设置公共开放空间，并在4F、10F屋顶设置独栋、亭 阁等建筑，创造出瞩目点，营造多首层、高价值的垂直空间