一般开发商在确定商业地产的投资回报率时必须考虑的几个数据

一般开发商在确定商业地产的投资回报率时必须考虑的几个数据;

1.贷款利率:目前在6%以上

2.物价系数:目前年均增长率在2~3%

3.风险系数:一般不低于贷款利率暂取6%

4.还原利率:

就是商业物业收益法定价分析中使用的投资回报率,必须包括贷款利率,物价系数和风险系数对投资回报率的影响.

前三项加起来就高达14~15%,如果投资者靠贷款购铺是躲不掉年年看涨的贷款利率;(若全是自有资本可按2%年利计算.)

若风险系数取零,那10%的年投资回报率所赚无几,若遇经营不善,市埸不景气,租金不涨反跌就套牢赔定了!

5..贷款利率,物价系数是年年在变,多半是涨,是动态的;

6.风险系数与投资市场的动态变化有关,主要取决房市的起伏和投资者的欲望,如同炒股.

已知条件：总建筑面积、可出租建筑面积、（占地面积、人防建筑面积）、租金水平（已开业项目）周边租金水平，类似项目租金水平，

假设条件：这个影响因素就比较多了

假设租金、假设租金增长幅度、持有期限、空置率、租金拖欠损失、车位收入、广告收入、其他收入

期初收购价格

保险及各种税费（相关税费具体科目就不列了，大概十来项）

其他支出：物业、维修、宣传、招商等等

财务费用、贷款比例、贷款利率、贷款期限、

折旧

通货膨胀等等等等

还有很多相关因素，这里就不一一列举了

大家可能会觉得假设条件太多了，确实任何一个评估都是建立在假设基础之上的，因为它是给予未来对现在的一个判断，怎么可能没有假设呢？我们要做的是使我们的假设更加贴近于真实