物业管理工作存在的问题建议和意见

物业管理是交了物业管理费，就可以享受物业服务。

在工作上，我们可以提出合理化的建议。

下面小编为大家整理推荐了物业管理工作建议，欢迎大家前来参阅。

教育工作的意见建议
企业工作建议和总结
毕业实习工作的建议
督查工作建议
1、修建八号楼、九号楼东、西两侧大门和十三号楼西侧大门，由保安把守，凭业主证出入。

外人来访，需由业主带入或业主事先与保安登记好车号。

2、将每户门禁系统与中控室相连。

3、采取措施对二期实行封闭管理，在现有小松树的基础上修建小区围栏，这是实现封闭管理的基础条件。

4、九号楼与八号楼间、十三号楼北侧路分别设立禁停标志，机动车长时间停放全部进入地下车库。

5、与对面回迁楼物业共同采取措施，解决小区东门人行道至车库处出现断路至使行人只能走机动车道的问题。

6、尽快设立自行车停车处。

7、对二期绿地进行整修，现有绿化过于简陋随意，应比照附近其他小区进行精修。

8、公布各楼地下室的使用情况。

9、免费为全体业主办理业主出入证。

10、加强对保安、停车管理员、清洁工的培训与管理。

上班时间这些人不得抽烟，不得穿拖鞋。

11、各单元与地下室之间的门应统一换成钢制四防门，业主凭现有门禁磁卡可从地下室方向开门。

从楼道内方向应设有开关。

12、公布对于业主溜狗的规定，由保安强化这方面的管理。

非二期业主及其宠物不得无故进入本小区。

13、在十一号楼和八号楼楼顶墙面打出新景家园二期(青春坐标)的灯箱或类似标志，
以区分二期与一期。

14、八号楼三至八单元现在处于监视器的死角，建议增设一个监视器。

15、开启各单元电梯内的监视器，并邀请业主代表参观中控室。

16、小区内设立各种标志应立正扶直，不要歪在一边。

17、物业设立公示栏，公布各位负责人的照片与姓名。

物业公布一个电子信箱，以便业主与物业交流。

18、解决施工扰民的问题。

19、每层楼道管井上锁并免费向业主发放钥匙。

作为油田社区服务的物业管理，承担着油田辖区单位、职工生活的环卫、绿化、治安、稳定等主要职能。

随着油田的发展不断壮大，油田物业管理紧跟油田形势，精细管理水平明显增强，社区物业管理和服务工作得到了油田各单位和职工群众的普遍认可，同时促进了和谐油田建设。

现将油田物业管理改制工作，结合工作实践探讨如下。

一、油田社区物业管理现状
油田在开发建设过程中，按照“有利生产、方便生活”的原则，在百里油区建设包括基础教育、医疗卫生、文化体育、生活服务在内的后勤服务体系。

1997年，油田在借鉴国内外社区管理和居民服务经验的基础上，在油田范围内按区域划分先后成立了15个物业管理处，2005年合并成10个社区管理中心，社区物业管理服务水平日趋成熟。

(一)油田社区物业管理点多面广，布局分散。

油田社区是围绕资源开发而相应建立起来的，普遍存在“先有矿区、后有社区”的状况，布局分散，规划落后，生活基础设施与生产设施混在一起，物业管理和服务的点多、面广，前线生产单位和总部基地都有社区物业管理单位。

(二)社区物业管理起步晚，机制逐渐完善。

虽然国家和地方政府出台了物业管理方面的政策法规，但油田在上世纪的九十年代末期才开始引入物业管理，物业管理规范化管理程度不高。

近期，油田社会化服务系统开展“四个体系”建设得到有效落实，社区物业管理的机制逐步完善。

(三)基础设施的改善与社会发展和居民要求还有差距。

随着生活水平的改善，居民对基础设施的期望正逐步提高，加上社区承担着较多市政检查职责。

勘探局在经营困难的情况下，在费用方面给予了倾斜，但是仅靠油田有限的资金投入难以满足社会快速发展和居民日益增长的服务期望。

(四)物业服务人员素质有待提高。

目前，社区管理队伍中职工素质参差不齐，老弱病残较多。

主要是由于历史原因，物业服务人员大都是从原来各单位分离出来的后勤服务人员，职工年龄偏大，女同志多，技术水平低，缺少应有的管理能力和操作技能。

(五)社区物业管理费结算以勘探局划拔为主。

社区物业管理收入，以现有房屋租赁、自行车棚、停车场、菜市场管理等少量收入，其中主要资金来源还是勘探局对社区绿化、基础设施改造、房屋维修等项目费用的专项划拔，由工程建设单位施工，社区参与管理。

二、社区物业管理改制的优势
(一)有一套机构完整的物业管理体制。

社区的物业管理主要包括小区治安、环卫保洁、房屋维修、
公共设施维护、绿化美化及辖区主业单位的后勤保障服务工作，经过多年的不断完善，“四个体系”物业管理机制基本成熟。

(二)有一支人员充足的职工队伍。

虽然社区物业管理人员基本上来自油田各单位后勤人员，素质参差不齐，但经过较长时间的锻炼，都能适应社区管理工作，在各自岗位上发挥作用，基本上能满足物业管理需要。

(三)有一定管理经营的经验。

尽管社区物业管理与市场化运作的物业公司还有差距，但在内部管理和经营方面都有各自成熟的经验，基本上可以适合油田物业服务发展的需要。

(四)社区居住人口相对集中。

社区物业管理企业规模发展适合在人口相对集中的小区，社区的环卫、绿化、保安、房屋维修等物业管理服务成本相对较低，便于小区专业化的物业管理和服务。

三、社区物业管理改制的好处
一是符合集团公司和油田的发展战略目标。

将公共道路、房屋等设施国有资产划分到物业管理企业，这些资产得到有效维护和利用，同时大量人员从油田分流到改制企业，不仅能减轻油田企业办社会沉重的负担，还能使油田集中精力抓好生产建设，有利于油田发展。

二是社区环境将得到有效改善。

虽然油田减少了对社区的资金投入，但是通过物业管
理企业市场化运作，企业化管理的发展，
可以走向市场，自负盈亏，能够争取更多的建设资金，更快的改善社区环境。

三是社区物业管理专业化程度得到提升。

通过对物业管理企业专业化改制，社区物业管理将从人员、设备、服务、管理等方面逐步走向专业化、市场化，物业管理实现一体化。

四是职工的收入会稳步增长。

物业管理企业通过市场化运作、社会化服务的原则，不断优化改进服务质量，拓宽服务内容，增加创收渠道，职工收入的提高会得到保障。

为进一步加快我市物业管理发展步伐，提高物业管理水平，改善城市居民的生产生活环境，推进城市化进程和现代化园林旅游城市建设，根据国务院《物业管理条例》和有关规定，结合我市实际，现就加强物业管理工作提出如下意见：
一、充分认识加强物业管理工作的重要意义
物业管理是城市管理的重要组成部分，是市场经济发展的必然产物。

推行物业管理是对城市物业管理方式的重大改革，对于加快城市化进程，改善居住环境，提高人民群众的生活质量，树立良好的城市形象，建设“平安泰安”，保持社会稳定，都具有十分重要的意义。

但从目前情况看，我市的物业管理还存在着许多亟需解决的问题。

一是物业管理社会意识淡保由于受计划经济传统习惯的影响，人们的物业管理服务消费观念还没有形成，特别是住房维修、居住环境维护仍依赖政府去包揽管理，不积极甚至不接受市场化的物业管理，已成为制约物业管理发展的主要思想障碍。

二是物业管理市场机制还没有形成。

物业管理企业与主管部门脱钩改制缓慢，业主与物业企业还没有真正通过市场竞争机制相互选择，影响了物业管理企业整体素质和管理水平的提高;三是老住宅小区基础设施较差，配套设施不完善，水电气暖排污设施管理不规范，实行物业管理的难度大，已经影响到我市物业管理的整体水平，成为物业管理的一个难点和重点。

四是行政管理推动力不够。

在小区规划设计把关、维修资金归集、物业市场监督管理、配套政策制定等方面，管理的力度不够，有些工作滞后，很不适应物业管理工作的需要。

因此，各级各部门必须高度重视我市物业管理工作存在的问题，从实践“三个代表”、加强执政能力、维护广大人民群众的根本利益为出发，进一步增强发展物业管理的责任感、紧迫感，采取有力措施解决物业管理工作中存在的问题，以提升城市形象，优化发展环境，为全面建设小康社会做出积极的努力。

二、尽快建立物业管理市场机制
建立有序的物业市场运行机制，是推动物业管理工作上档次、上水平的关键所在，好的物业管理必须有适应市场要求的高素质物业管理企业和认真负责的业主委员会。

目前，要从培育和规范这两个市场主体入手，展开工作。

一是培育好物业管理企业，使其成为自主经营、自我发展、自负盈亏、独立承担民事责任的市场主体。

要按照现代企业制度的要求，对各级房管部门所属的物业管理企业尽快脱钩改制;对开发单位和其它单位所属的物业管理企业，市房管部门也要加大指导力度，促其尽快分离。

同时要加快培植几个基础好、发展潜力大的龙头物业管理企业，使其在管理水平、经营业绩、人员素质、企业规模等方面，促其快发展，大发展，以全面带动我市物业管理服务行业上档次、上水平。

二是要要按照《物业管
理条例》的规定，指导具备物业管理条件的小区规范成立业主委员会，由其代表业主通过招投标机制选聘物业管理企业。

对已经成立但不符合《物业管理条例》的业主委员会，要在换届时加以规范。

要指导业主委员会制定业主大会议事规则、业主公约等公众管理制度，规范业主委员会与物业管理企业签订的服务合同。

要加快机关办公、住宅物业项目管理方式的改革，尽快实行社会化、市场化管理，以此来推动物业市场机制的形成和发展。

三、加快老住宅小区的改造步伐
近几年来，我市城市建设日新月异，城市面貌发生了很大变化。

但市中心的一些老住宅小区与新建住宅小区相比，反差很大，极不协调，影响了城市的整体形象和品味。

因此，要把老住宅小区改造作为今后一个时期城市开发建设的重点来抓。

一是要编制好老住宅小区改造规划，对能够改造的逐一编制改造规划和年度改造计划，一些零星分散小区能够整合连片改造的，要编制综合改造规划，并作为年度重点工程逐步实施。

二是采取行政推动与市场运作相结合的办法改造老住宅小区，基础设施原则上由政府投资改造，也可以由政府出政策，通过公开招标的方式，由开发商进行改造;水电气暖等管线配套设施设备，从小区规划边缘至户外的，由有关经营企业进行投资改造。

三是对改造后的老住宅小区实行分类管理。

经过改造达到物业管理条件的，及时成立业主大会，选举产生业主委员会，招标选聘物业管理企业，签订物业服务合同，实施规范的物业管理，建立长效管理机制;对基础条件比较差或业主不接受物业管理等不具备物业管理条件的老住宅小区，可以由社区居委会牵头负责，组织业主实行卫生、秩序、维修等专项服务或实行自治管理。

同时，加强新建住宅小区的物业管理。

新建住宅小区基础比较好、配套比较完善，应当从一开始就要把它纳入规范的物业管理轨道。

新建住宅小区应按不低于5万平方米设计，以实现成片改造、成片开发建设的规划指导思想，要制定住宅小区规划建设标准，对容积率、绿化率、公建面积、基础设施及配套设施建设要求作出明确规定，防止零星开发建设以及房地开发的随意性。

必须改变新建小区前期物业管理往往由开发企业自己管理的传统做法，实行房地产开发企业按规定选聘物业管理企业，实行专业化、市场化管理。

四、建立健全配套的管理制度
要根据国务院《物业管理条例》和有关政策规定，结合我市实际，抓紧出台《泰安市物业管理办法》和《泰安市住宅专项维修资金缴存使用管理规定》，使物业管理工作有章可循。

物业管理是一种社会公益性服务活动，社会效益大，企业利润低，要制定扶持物业管理企业发展的相关优惠政策。

新建设的住宅小区由开发建设单位按住宅小区总建筑面积3‰的标准提供经营性用房，由物业管理企业经营使用，所得收益用于弥补物业管理经费不足。

物业管理企业属于服务性企业，凡达到劳动部门新招用下岗失业人员条件的，应当享受相关的减免税费政策。

市房产管理部门要制定物业管理服务质量标准、物业管理招标投标管理规定、业主大会议事规则、业主公约等，为物业管理企业和业主委员会提供服务。

物业管理服务收费实行政府指导价，市物价部门会同市建设部门制定物业服务收费指导标准，供物业管理企业和业主参考执行，既要保证物业管理企业相应的利润，又防止过高的收费。