万科某项目市场调查与分析

专 业 提 供 企 管 培 训 资 料
1-1 海上春天项目概况
1-1-4、周边交通情况：
项目地处浦西，为上海新型发展地 区，自地铁一号线开通到莘庄，使 本住宅项目与市内连为一片，特别 是方便了徐汇区及地铁沿线的人群。
距地铁一号线的莘庄站仅八百米， 北临春申路，南临春申塘，西边莘 奉公路（南北快速干线），东临伟 业路，与上海春城接壤。
1-2 市场环境分析
1-2-1-2、土地一级市场控制
2000年，上海市府继续对土地的供给实施 严格控制，有效地抑制了一级市场，今年 一季度土地出让面积为188万平方米，较 去年同期减少6%。其中，内销商品房出让 面积占总量的49%，较去年同期减少27%， 外销商品房出让面积中98%是工业用地， 扣除这一因素，外销商品房出让面积仅 1.68万平方米，比去年同期减少76%。土 地一级市场供应开始回落。
1-1 海上春天项目概况
1-1-2、总体规划设想：
1、本项目分四期开发完成，住宅 容积率为1.26，总建筑面积48万 平方米，以多层和小高层为主， 局部规划地低层联体住宅和高层 住宅。项目一期总占地面积8.37 公顷，约125.6亩，住宅容积率 为1.31，建筑面积9.5万平方米。
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万科海上春天房地产市场调查与分析
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1-1 海上春天项目概况
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1-1 海上春天项目概况
1-1-1、位置及规划面积：
1、本项目座落于上海春申示范 区总体规划中的4号—9号地块， 东西长约800米，南北宽约600 米，基地呈长方形，总占地面积 66.46公顷，约996.8亩。基地 位于浦西闵行区莘庄站南广场以 南。
1-2 市场环境分析
1-2-2、闵行区房地产市场环境
1-2-2-1、道路和交通构成了闵行 区的新动脉，作为率先交通设施 改造的新兴城区，高架、地铁和 公交形成了地面、地下的多层次 立体交通体系。出行的方便让闵 行与市中心的距离缩短，且各区 到闵行的道路交通均不设过桥费 用。
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1-2 市场环境分析
1-2-1-5、 个人购房比重不断提高 三级市场的活跃对二级市场也具有较大的 推动作用，一定程度上拉动了住宅潜在市 场的需求，旧公房上市平均出售价为11.24 万元/套，平均建筑面积为51.1平方米，新 购房平均购房价25.53万元/套，平均建筑面 积为92.39平方米。可看出通过已售公房上 市再购进新房来改善居住条件的市民是一 个较大的潜在市场。
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1-2 市场环境分析
1-2 市场环境分析
1-2-1、上海楼市大环境
1-2-1-1、政策利好，逐步升温
世纪之交的2000年，宏观经济在 连续几年政策的有力拉动下，出 现向好走势。上海房地产业在此 大背景下，房地产市场出现十分 活跃的局面：房地产开发投资强 劲回升，商品房销售及存量房交 易量创出历史新高 。
1-1 海上春天项目概况
1-1-3、一期住宅规划：
住宅造型错落有致，八层电梯楼与 多层住宅、沿湖区的别墅形成围合； 构成丰富的外部空间景观。
建筑单体造型现代，外墙色彩富美 国风情，屋顶坡型和平型结合，明 快轻松的阳台，形成现代色彩的立 面景观。
建筑朝向以东南向为主，以避免太
1-1 海上春天项目概况
1-2 市场环境分析Hale Waihona Puke Baidu
1-2-2-2、当年一号线的开通曾使众多闵行业主 在购房时获得房产投资的回报，据物业调查 记录显示，地铁一号线开通至今，沿线物业 的价格已上升15个百分点。以1995年每平方 米2200元购进新梅花园为例，一年后每平方 米的收益为600元，现在越来越多的人认识到 这一点，把居住闵行作为投资置业的新时尚。
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1-2 市场竞争环境
随着住房制度改革的推行，货币化分房实现，公积 金和各大商业银行的贷款支持，政府一系列优惠政 策的出台，大大提高了居民的住房购买力。
“十五期间”，日新月异的轨道交通和环境建设， 也将对本市住宅消费起到了积极拉动作用。今年， 地铁二号线的正式通车、明珠线的试通车，以及苏 州河整治一期工程、延中绿地等开工建设，都对周 边楼市的活跃产生了直接效应。
重点特色是建成集购物休闲娱乐为一体的节日集会式 商业中心，形成步行街。
春申城中的商业中心和文化中心均位于万科海上春天 住宅小区内，本项目还将拥有文化体育中心、学校、 医院、金融邮电、超市系统、农茂市场、商业街、各 类社区服务中心等，配套设施一应俱全。
保留基地原貌，整治区内河流，并形成活水梯形水域。
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1-2 市场环境分析
1-2-1-3、房地产开发投资下降 在房地产供求矛盾一时难以缓解的情况下， 投资逐渐趋向理性，房地产开发投资额减 少。1999年一季度房地产开发投资额48.57 亿元，与1998年同期相比，减少28%，完 成土地开发面积为14.62万平方米，比1998 年同期下降36%，商品房竣工面积和商品 房开发面积分别比98年一季度相比减少 19%和4%，商品房竣工面积首次出现回落， 形成了上海房地产开发商稳健经营的观念。
1-2 市场环境分析
1-2-1-4、 个人购房比重不断提高 1999年一季度个人购买商品房的比重继续 上升。外销商品房中销售属个人购买583套， 占68.7%；预售中属个人购买22790套，占 预售总额的95.9%。内销商品房中销售属个 人购买22772套，占91.34%；预售中属个人 购买20862套，占预售总额96.9%。去年同 期上升2.5个百分点。这表明，上海房地产 业购房主要以个人购房行为为主房地产消 费观念形成。
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1-2 市场环境分析
2000年第二季度，上海楼市出现回升之势，实现 销售额达123.02亿元，同比增长27亿元，增幅 28.5%；
从2000年第三季度来看，房地产开发投资达 361.51亿元，同比增长53亿元，增幅17.20%；
2000年1-9月，商品房销售面积达1054.67万平方 米，同比增长237万平方米，增幅28.6%；