万事利地产下沙项目土地咨询报告
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与其他业务互动发展：通过本项目希望能够和集团在下沙的工 业地产项目形成良好的互动兼顾，并为在下沙的后续开发做铺垫
项目层面目标
赢利心理预期：预期在取地后半年内开发，保证项目销售型 物业快速去化的同时获取20%以上的税后净利润率
品质形象要求：成为市场上口碑好、品质高的名盘，实现区 域内中高端形象
项目核心问题点： ——在实现预定目标的前提下，如何根据对城市与市场的分析来研判本项目的可行性？
绝对保密
万事利地产下沙项目土地咨询报告
中国房产信息集团︱决策咨询 China Real Estate Information Corporation
2010.9
别墅会所
小高层
独栋别墅
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
Question4
——基于项目定位，开发商应以怎样的价格取得项目地块？
9
PART 2 城市及区域发展背景研究
10
城市背景/城市地位
杭州是长三角都市圈重要城市之一、浙江省龙头城市，依托较强的经济实力和强势的旅游 资源，对周边城市形成了较强的吸引力，吸引了许多外来人口过来投资置业。
杭州位于中国东南沿海北部，是浙江省省会，副省级城市，也是 长三角第二大经济城市，南翼经济、金融、物流、文化中心。浙 江省政治、经济、文化中心，中国东南重要交通枢钮
区域传统认知：基于区域历史背景，在客户认 知层面下沙一直属于城郊的概念
本案
4
项目属性研究/区域概况
项目位于下沙金沙湖板块的中心位置，南靠金沙湖，西接地铁下沙站，环湖未来将形成下沙的 高档商业商务圈，高档住区也将在此板块崛起，但从目前来看区域还处在开发起步期。
地铁下沙西站：预计 在2012年通车，主要 辐射金沙湖周边楼盘
居住：高档住宅和精 品商住相结合，龙湖
等品牌开发商进驻
远景规划
九沙大道
项目地块
行政：区域行政中 心，开发区管委会
综合办公楼
金沙湖：预计3年成型的湖 泊，规划40公倾，将在下沙新 城扮演观光、旅游、度假、休 闲功能于一体的都市滨水综合
体
商业：环湖高端商业圈， 将引入星级酒店和知名品
牌入驻
区域现状
5
项目属性研究/项目指标及周边
2
PART 1 项目属性及核心问题解析
3
项目属性研究/项目在城市中的位置
项目地处杭州市东部，位于以经济技术开发区为发展起点的下沙，在杭州市民传统认知上，下 沙属于城郊区域。
地理区位：下沙经济技术开发区
位置距离：距市中心(武林广场)16公里；距离 机场12公里；距离九堡客运中心4.5公里
区域属性：国家级经济开发区，未来杭州三大 副城
地块因素
临城市主干道、毗邻地铁站，有持续的人流支撑
强
势
交通因素
条
件
自然资源
紧邻城市交通主干道，距离火车站与机场半小时车程内，交通可达性较强 位于中央景观湖的北岸、强势的资源条件，可强调景观优势
规划限制
地块面积小，形状不方正，项目的可塑性较小
弱
势
区域认知
在传统认知中，区域为远郊区域，市场认知不足
条
件
配套资源
地块周边情况
➢项目东侧临主干道九沙大道，同时西侧通过下沉式广场直接与 地铁站相连，交通便捷 ➢项目周边未来将都为商办综合体项目，共同形成区域商圈 ➢项目周边目前都还处在规划阶段，成型还需要3-5年
6
项目属性研究/总结
项目属性——城市传统认知属城郊区域、拥有湖景资源、对接地铁站、交通可达性好、地块规模 小，周边规划完善但存在一定不确定性
工作模块设计
万事利地产·下沙项目土地咨询报告
Part1：项目属性及核心问题解析
① 项目属性研究 ② 客户目标解析 ③ 核心问题解析
Part2：城市及区域发展背景研究
① 城市背景 ✓ 城市地位 ✓ 城市经济 ✓ 城市人口 ✓ 城市规划
② 区域背景 ✓ 区域经济及区域人口、交通 ✓ 区域规划及金沙湖板块的重点规划
行政划分： 市域总面积1.66万平方公里，其中市辖区3068平方公里。辖8 个市辖区、2个县，代管3个县级市，共57个街道、110个镇、 39个乡（包括1个民族乡），678个社区、65个居民区、3666 个行政村；其中市辖区共有44个街道、49个镇、3个乡，597 个社区、4个居民区、807个行政村。 城市人口： 总人口660.4万人，其中市辖区409.5万人。 发展目标： 国际旅游休闲中心、全国文化创意产业中心、长三角创新创业 中心、综合交通物流中心、先进制造业中心、现代服务业中心 浙江省经济文化科教中心。
周边配套都属于规划中，需要3-5年甚至更长时间才能成型，期间规划变动影响巨大
7
客户目标解析
落实到金沙湖项目上，从两个层面来考虑开发商在本项目上要达成的开发目标：
企业层面目标
奠定后续发展基础：通过金沙湖项目的操作，万事利集团首次 进入杭州房地产开发市场，希望通过此项目积累经验，形成政府 及市场对企业品牌的认知，为后续发展奠定基础
8
核心问题解析核心问题分解源自核心问题——在实现预定目标的前提下，如何根据城市与市场的分析来研判本项目的可行性？
Question1
——本项目所面临怎样的城市及区域发展背景情况？
Question2
——本项目所在区域房地产市场提供了怎样的发展机会？
Question3
——基于城市及市场机会本项目存在怎样的的定位方向？
从地块指标上来看，项目地块较小，并且形状不规则，可塑性较差；项目交通及景观环境优越 ，同时周边众多的商办项目将和本项目一起形成区域商圈，但未来成形还需要3-5年时间。
规划景观步行道
规划路
九阳地块
九沙大道
九阳项目
本案 九沙大道
与地铁对接的下沉广场
项目地块金内沙部湖
金沙湖地块现状
地块基本指标
➢地块用地性质为商办综合用地 ➢地块面积10.6亩，容积率4,总建筑面积28292平米 ➢地块平整，但形状不是很规则，呈不规则四边形 项目地块较小，地块不规则，物业可塑性较差
Part3：下沙房地产市场环境研究
① 整体市场环境研究 ② 办公市场研究 ③ 商业市场研究
✓ 区域商业环境研究 ✓ 基于项目区位特征的商业专题研究
Part4：项目初步定位
① 项目定位背景总结 ② 总体定位 ③ 项目产品规划建议 ④ 客户定位 ⑤ 项目各物业价格定位
Part5：项目土地价格分析
Part6：相关补充说明
项目层面目标
赢利心理预期：预期在取地后半年内开发，保证项目销售型 物业快速去化的同时获取20%以上的税后净利润率
品质形象要求：成为市场上口碑好、品质高的名盘，实现区 域内中高端形象
项目核心问题点： ——在实现预定目标的前提下，如何根据对城市与市场的分析来研判本项目的可行性？
绝对保密
万事利地产下沙项目土地咨询报告
中国房产信息集团︱决策咨询 China Real Estate Information Corporation
2010.9
别墅会所
小高层
独栋别墅
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
Question4
——基于项目定位，开发商应以怎样的价格取得项目地块？
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PART 2 城市及区域发展背景研究
10
城市背景/城市地位
杭州是长三角都市圈重要城市之一、浙江省龙头城市，依托较强的经济实力和强势的旅游 资源，对周边城市形成了较强的吸引力，吸引了许多外来人口过来投资置业。
杭州位于中国东南沿海北部，是浙江省省会，副省级城市，也是 长三角第二大经济城市，南翼经济、金融、物流、文化中心。浙 江省政治、经济、文化中心，中国东南重要交通枢钮
区域传统认知：基于区域历史背景，在客户认 知层面下沙一直属于城郊的概念
本案
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项目属性研究/区域概况
项目位于下沙金沙湖板块的中心位置，南靠金沙湖，西接地铁下沙站，环湖未来将形成下沙的 高档商业商务圈，高档住区也将在此板块崛起，但从目前来看区域还处在开发起步期。
地铁下沙西站：预计 在2012年通车，主要 辐射金沙湖周边楼盘
居住：高档住宅和精 品商住相结合，龙湖
等品牌开发商进驻
远景规划
九沙大道
项目地块
行政：区域行政中 心，开发区管委会
综合办公楼
金沙湖：预计3年成型的湖 泊，规划40公倾，将在下沙新 城扮演观光、旅游、度假、休 闲功能于一体的都市滨水综合
体
商业：环湖高端商业圈， 将引入星级酒店和知名品
牌入驻
区域现状
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项目属性研究/项目指标及周边
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PART 1 项目属性及核心问题解析
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项目属性研究/项目在城市中的位置
项目地处杭州市东部，位于以经济技术开发区为发展起点的下沙，在杭州市民传统认知上，下 沙属于城郊区域。
地理区位：下沙经济技术开发区
位置距离：距市中心(武林广场)16公里；距离 机场12公里；距离九堡客运中心4.5公里
区域属性：国家级经济开发区，未来杭州三大 副城
地块因素
临城市主干道、毗邻地铁站，有持续的人流支撑
强
势
交通因素
条
件
自然资源
紧邻城市交通主干道，距离火车站与机场半小时车程内，交通可达性较强 位于中央景观湖的北岸、强势的资源条件，可强调景观优势
规划限制
地块面积小，形状不方正，项目的可塑性较小
弱
势
区域认知
在传统认知中，区域为远郊区域，市场认知不足
条
件
配套资源
地块周边情况
➢项目东侧临主干道九沙大道，同时西侧通过下沉式广场直接与 地铁站相连，交通便捷 ➢项目周边未来将都为商办综合体项目，共同形成区域商圈 ➢项目周边目前都还处在规划阶段，成型还需要3-5年
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项目属性研究/总结
项目属性——城市传统认知属城郊区域、拥有湖景资源、对接地铁站、交通可达性好、地块规模 小，周边规划完善但存在一定不确定性
工作模块设计
万事利地产·下沙项目土地咨询报告
Part1：项目属性及核心问题解析
① 项目属性研究 ② 客户目标解析 ③ 核心问题解析
Part2：城市及区域发展背景研究
① 城市背景 ✓ 城市地位 ✓ 城市经济 ✓ 城市人口 ✓ 城市规划
② 区域背景 ✓ 区域经济及区域人口、交通 ✓ 区域规划及金沙湖板块的重点规划
行政划分： 市域总面积1.66万平方公里，其中市辖区3068平方公里。辖8 个市辖区、2个县，代管3个县级市，共57个街道、110个镇、 39个乡（包括1个民族乡），678个社区、65个居民区、3666 个行政村；其中市辖区共有44个街道、49个镇、3个乡，597 个社区、4个居民区、807个行政村。 城市人口： 总人口660.4万人，其中市辖区409.5万人。 发展目标： 国际旅游休闲中心、全国文化创意产业中心、长三角创新创业 中心、综合交通物流中心、先进制造业中心、现代服务业中心 浙江省经济文化科教中心。
周边配套都属于规划中，需要3-5年甚至更长时间才能成型，期间规划变动影响巨大
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客户目标解析
落实到金沙湖项目上，从两个层面来考虑开发商在本项目上要达成的开发目标：
企业层面目标
奠定后续发展基础：通过金沙湖项目的操作，万事利集团首次 进入杭州房地产开发市场，希望通过此项目积累经验，形成政府 及市场对企业品牌的认知，为后续发展奠定基础
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核心问题解析核心问题分解源自核心问题——在实现预定目标的前提下，如何根据城市与市场的分析来研判本项目的可行性？
Question1
——本项目所面临怎样的城市及区域发展背景情况？
Question2
——本项目所在区域房地产市场提供了怎样的发展机会？
Question3
——基于城市及市场机会本项目存在怎样的的定位方向？
从地块指标上来看，项目地块较小，并且形状不规则，可塑性较差；项目交通及景观环境优越 ，同时周边众多的商办项目将和本项目一起形成区域商圈，但未来成形还需要3-5年时间。
规划景观步行道
规划路
九阳地块
九沙大道
九阳项目
本案 九沙大道
与地铁对接的下沉广场
项目地块金内沙部湖
金沙湖地块现状
地块基本指标
➢地块用地性质为商办综合用地 ➢地块面积10.6亩，容积率4,总建筑面积28292平米 ➢地块平整，但形状不是很规则，呈不规则四边形 项目地块较小，地块不规则，物业可塑性较差
Part3：下沙房地产市场环境研究
① 整体市场环境研究 ② 办公市场研究 ③ 商业市场研究
✓ 区域商业环境研究 ✓ 基于项目区位特征的商业专题研究
Part4：项目初步定位
① 项目定位背景总结 ② 总体定位 ③ 项目产品规划建议 ④ 客户定位 ⑤ 项目各物业价格定位
Part5：项目土地价格分析
Part6：相关补充说明