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2011年7月份
郑州房地产市场分析报告
第一部分宏观政策分析
1.房地产类热点政策、事件
银监会:银行可据风险状况确定首套房首付比例
7月5日,在2011陆家嘴金融论坛专题新闻发布会上，中国银监会办公厅副主任杨少俊介绍，目前银监会的房贷政策没有改变，仍然是首套房首付款比例不低于三成，在此前提下，当地商业银行可以根据当地的情况对首付款比例自主决策。

中国存贷款基准利率自7月7日上调0.25个百分点
中国人民银行7月6日发布公告，决定自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

这是中国央行在2011年第三次上调基准利率，上一次是在2011年4月6日。

财政部代发504亿地方债主要用于保障房建设
7月11日，国家财政部将代理地方政府发行今年首批地方债券，募集的资金主要用于保障房建设。

据了解，此次发行的债券共计504亿元，占今年2000亿元发行总额的1/4。

其中，5年期和3年期的分别为254亿元和250亿元，涉及到云南、陕西、青岛、等东西部11个省市，募集的资金将主要用于保障房安居工程。

住建部:规范房地产中介多举措控制房租过快上涨
中国住房和城乡建设部11日公布的一份通知称，要采取多种措施控制住房租金过快上涨，维护租赁关系的稳定。

这份由住建部和国家发展和改革委员会联合出台的《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，就房地产经纪机构管理、房地产经纪人员管理、商品房预销售行为监管、住房租赁市场监管等方面进行了规范。

业内人士指出，通知指出要打击哄抬房价、采取多种措施控制住房租金过快上涨，表明价格调控依然是房地产市场调控的主要方面。

同时，再次重申执行“一房一价”、租赁不得改变房屋结构等政策，对于维护消费者合法权益，稳定住房价格，促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。

中国两部门发文敦促地方筹足公租房资本金
财政部和住建部近日已联合下发通知，要求各地多渠道筹措资金，确保公共租赁住房项目资本金足额到位。

在通知中，两部门要求各地要按照签订的保障性安居工程目标责任书，尽快将公共租赁住房建设任务分解落实到具体项目。

对于不同的公共租赁住房项目，要尽快确定具体的投资模式和投资主体。

各地可按照20%比例，测算公共租赁住房项目资本金需求。

通知称，各地解决公共租赁住房项目资本金的资金来源，首先要立足于政府预算安排资金，特别是地方政府债券资金要优先用于公共租赁住房等保障性安居工程。

对于公共租赁住房项目资本金仍有缺口的地区，在按规定程序使用年度超收收入时，要相应增加资金投入。

国务院常务会议部署:继续加强房地产市场调控
国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。

会议要求，要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。

加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。

会议还要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施；确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设，确保分配公平公正、管理科学有序；房价过高的地区要加大调控力度，促进房价合理回归。

建设保障房缓慢地区官员即将被约谈
住建部15日下发通知，要求各地在7月份集中督查保障房落实情况，于7月31日前将监督检查工作情况上报。

9月，有关部门将对部分地区进行督促检查。

政策落实不到位、建设进度缓慢地区的相关政府负责人将被约谈。

业内人士表示，这一系列举措无疑将促进各地保障房建设进程进一步加快，目的就是要确保全面完成住房保障工作年度目标任务。

国土部:上半年保障房用地计划完成同比增24%
国土资源部20日公布的今年(2011年)上半年全国住房用地计划执行情况显示，全国住房用地供应计划完成26%，全国保障性安居工程用地计划完成16476.92公顷，与去年(2010年)同期相比增加24%，确保了项目建设用地。

中共中央：房地产调控力度不放松
中共中央政治局22日召开会议，决定今年10月在北京召开中国共产党第十七届中央委员会第六次全体会议，主要议程是：中共中央政治局向中央委员会报告工作，研究深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣问题。

会议还研究了当前经济形势和经济工作。

中共中央总书记胡锦涛主持会议。

会议指出，下半年要重点抓好以下工作：
要坚持把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务。

强化政府责任，加强市场保障，降低流通成本，整治市场价格秩序，对困难群众采取有力有效的救助措施。

要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平。

全国查处闲置用地18万亩
据国土资源部最新统计，截至2010年底，全国共查出闲置房地产用地2648宗，约18万亩。

如果把这些土地换算成实际商品房供应，以平均容积率2、每套住房90平方米计算，将会增加270多万套住宅。

按人均30平方米计算，将会解决800多万人的住房问题。

据介绍，拆迁难和居民反对等引发的规划调整是开发商经常提及的两个主要理由。

另一方面，随着时间的推移，政府往往会在地块周边修建道路、医院、广场等配套设施，地价自然就升值了，这样所获得的利润比拿到地后立刻开发要多得多。

而这些“闲着”的土地，也可以抵押在资本市场上融资。

因此，不少开发商甚至会“乐于”让土地闲置。

此外，还有许多土地闲置有政府因素。

国土资源部的统计显示，六成闲置土地是由于征地矛盾等“政府原因”造成的。

2.郑州动态
2011郑州将增逾7万套保障房
郑州市十三届人大常委会第二十一次会议第二次全体会议上，表决通过了关于郑州市保障性住房建设情况的报告，今年我市有望建设保障性住房60082套，通过租赁方式筹集保障性住房10612套。

郑州宜居职教城方案敲定，2015年建成
按照郑州都市区“组团发展、产城融合”的发展思路，郑州市政府决定打造中原地区规模最大、品位最高的国际化新型宜居职教城，目前，评审结果已经出台，西南交通大学建筑勘察设计研究院的设计方案最终通过审定，将于2015年建成郑州宜居职教城。

宜居职教城是郑州市的重大建设项目，规划区在上街区南部的浅山丘陵地带，总规划面积30.42平方
公里。

该职教城将以宜居职教园区为中心，形成知识集聚型的集教育教学、科研开发、二产配套和三产服务为一体的“宜居、宜教、宜企、宜游”的综合型城市功能组团，成为中原地区规模最大、品位最高的国际化新型宜居职教城。

宜居职教城建成后，可入驻近30所国内外中高等职业教育院校，容纳师生20多万人，吸纳并解决5万人的配套三产服务及就业问题。

目前，已有国内外20所院校有意向进驻宜居职教城，其中郑州铁路技师学院项目已正式签约。

保利地产、雅居乐地产等一线品牌地产企业进驻郑州
在中原经济区建设大好背景之下，位于中原腹地的郑州再度吸引了地产大鳄的目光。

继恒大、万达、华润之后，近日国内地产龙头企业保利地产、雅居乐地产也开始高调进入郑州市场，前者以合作方式取得郑州市天山路东、牛庄路南面积为54503平方米的一块土地，后者则与惠济区签下了68亿元“合村并城”的大单。

不仅雅居乐、保利等一线房地产企业已经涉足郑州市场，万科、碧桂园等其他一线房企也看好河南市场。

有消息称，金地集团、上海世贸已经落户二七区，前者将在郑州二七区开发金地·格林小城项目，后者将在二七区开发郑州世贸广场项目。

另据小道消息，包括万科、碧桂园在内的一线房企，也准备在郑州安营扎寨。

加上已经进驻郑州的绿地、绿城、恒大、万达、华润等，在综合实力排名前十的房地产企业中，目前已有一半以上的企业进入郑州市场。

郑州商品房所有权明确规定:物业用房属于全体业主
郑州市十三届人大常委会第二十一次会议第二次全体会议上，表决通过了《郑州市房屋登记条例》，《条例》对申请新建商品房屋所有权初始登记应当提交的材料给予明确的规定，同时对小区的会所、游泳馆、幼儿园等物业登记在谁名下的问题进行了更清晰的规定。

《条例》规定，根据规划和居住区公建配套标准建设，未计入共用建筑面积进行分摊的房屋，符合登记条件的，登记为房地产开发企业所有；物业服务用房、共有设施设备用房及其他依法属于全体业主共有
的房屋，符合登记条件的，登记为全体业主所有。

河南加快发展公租房5年内力争开建57万套
3日，河南省政府发布《关于加快发展公共租赁住房的意见》，力推公租房解决中低收入家庭住房困难问题。

意见要求，“十二五”期间，全省力争开工建设公共租赁住房57万套，这意味着，今后5年，河南将有更多中低收入家庭、外来务工人员及新就业者住进公租房。

除了要将公租房建设资金纳入年度财政预算，加大对公共租赁住房的投入外，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于公租房、廉租房建设。

同时，要从土地出让净收益中安排不低于10%的比例，用于公租房和廉租房建设。

省政府要求，商品住房开发要按照不低于规划建筑面积10%的比例配建保障房，并将配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等作为土地出让依据，列入土地出让合同。

对于公租房建设工作不力的地方，省政府将对当地政府主要负责同志进行问责。

河南明确"十二五"建筑节能目标
近日，《河南省住房城乡建设“十二五”规划纲要》出炉。

根据纲要，“十二五”期间，河南在积极稳妥推进城镇化、增强住房保障能力、确保城市基础设施建设管理水平再上一个新台阶的同时，将加强建筑节能工作，力求实现新的突破。

纲要指出，“十二五”期间，河南省建筑节能要实现新突破，全省新增节能建筑1.2~1.5亿平方米，完成既有建筑节能改造1000万平方米，可再生能源在建筑中规范化、规模化应用5000万平方米。

到2015年，城镇新建民用建筑节能标准执行率达到100%、实施率达到99%以上，建筑节能累计实现节约900万吨标准煤的目标；新型墙材产量达到420亿块标砖，生产比例达到93%，应用比例达到98%；全省县级以上城市基本实现“禁实”，乡镇“禁实”总数达到500个，新型墙体材料专项基金征收率达到85%。

郑州鼓励社会投资建设公共停车场诸多优惠政策护航
18日，郑州市政府正式发布《鼓励社会投资建设公共停车场的实施办法》，在用地、规划、税收等方面给予诸多优惠政策，以期达到充分利用和发挥社会资金投资建设公共停车场，缓解目前停车难问题。

根据《办法》，优惠政策主要用于社会投资的，面向社会开放，并纳入统一管理的，新建的地上停车楼、机械式立体停车库、地下公共停车场(库)。

单纯的平面公共停车场以及政府投资委托社会管理的停车场不能享受。

郑州楼市首现供大于求
7月19日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会，通报了今年上半年郑州房地产市场运行情况及对下半年的预测、展望。

郑州市住宅与房地产业协会副秘书长叶琦表示，受政策影响，今年上半年，郑州市商品房和二手房交易量下滑明显，房价上涨趋势得到遏制，市场投放量近年来首次大于销售量。

今年上半年，郑州市区商品房的投放量高于销售量120.17万㎡，供求比为1.38∶1，可以看出郑州商品房市场的供求关系正趋于合理。

截至今年6月底，郑州市区商品房累计可售面积522.79万㎡，同比增长31.75%；其中，商品住房累计可售面积303.5万㎡，同比增长27.01%。

如果按今年上半年商品房和商品住房的月度销售均值52.87万㎡和39.69万㎡来计算，目前郑州市区商品房累计可售面积可以销售近10个月，商品住房累计可售面积可以销售7个多月。

第二部分7月郑州住宅市场分析
7月份郑州市区商品住宅市场供应分析
郑州市10年7月-11年7月商品住宅供应量走势图
7月份全市商品住宅供应量为71.5万㎡，比上月增长20.78%，市场供应增长势头明显；1-7月份商品住宅新增供应391.7万㎡，同比减少12.49%。

基于当前市场形势研判，在国家一些列房地产调控政策之后，市场开发企业压力明显，期望通过大量的产品入市来加速回笼资金，减轻自身压力。

同时，由于国家整体宏观经济通胀明显，中央政府压力依然存在，并将持续，下半年调控政策预计会仍将继续。

7月份郑州市区商品住宅市场成交分析
郑州市10年7月-11年7月商品住宅成交量走势图
7月份郑州市商品住宅成交39.28万㎡，环比上月出现微量下降。

1-7月份商品住宅成交392.07万㎡，同比下降12.41%；成交量从5月份以来连续下降，说明限购、限贷、提高利息等政策效果明显，市场观望情绪继续，销售乏力。

7月份郑州市区商品住宅市场销售价格分析
郑州市10年7月-11年7月商品住宅销售价格走势图
7月份郑州市商品住宅成交均价为6676元/㎡，环比下降0.71%。

7月份，虽然市场销量出现一定下降，但销售价格依然坚挺，并没有出现大幅度的下降。

销量和价格的反差表明随着国家一系列调控措施的出台，调控效果初步显现；房价得到明显遏制，房价涨幅明显缩小，并开始出现下行迹象；市场供求趋于合理，整体市场趋稳。

第三部分7月土地市场分析
土地出让情况
7月份，郑州市土地市场共成交土地11幅，其中商务金融用地2幅，经济适用房用地4幅，其它普通商品住房5幅。

总成交面积74.4万平米。

按照容积率估算，建筑面积在184.27万平米左右。

经过上半年土地市场持续回落之后，本月郑州市土地市场开始发力，供应面积大幅提升。

土地成交区位图
本月成交土地中，河南和谐置业有限公司在经济开发区密集成交四幅普通商品住房用地，成交面积达到53.2万平米，该项目是金沙湖高尔夫高端地产项目。

华能国际电力股份有限公司、郑州中联创郑东置业有限公司分别在郑东新区成交一副土地，成交面积分别为0.8万平米、3.2万平米。

本月经济适用房用地成交四幅，全部为划拨出让，成交面积达到13.78万平米，分别为河南省全威置业有限公司、郑州市永丰房地产开发有限公司、郑州东韩实业公司、郑州正大房地产有限公司所得，其中位于东明路红专路地块是军官经济适用房，由郑州东韩事业公司所得。

土地成交明细表
第四部分7月份部分楼市动态
注：本文所用数据均来源于已公开资料，我方对信息的准确性及完整性不作任何保证，文中的观点仅供参考，不代表对市场的确定性判断。

（完）2011.8.22。