【房地产】万科设计部成本培训
万科房地产目标成本管理
房地产目标成本管理2010年07月11日 11:30房地产目标成本管理1. 目的提高公司成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。
2. 范围本实施细则适用于所属各地产公司。
为所属各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。
3. 职责3.1 公司成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实，公司财务管理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。
3.2 所属各地产公司负责贯彻实施。
4. 方法与过程控制4.1 目标成本释义4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。
应体现公司“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。
4.1.2 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动态成本月评估》。
4.1.3 《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。
建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。
各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。
4.1.4 《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。
4.1.5 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。
4.2 目标成本管理原则4.2.1 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。
4.2.2 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。
4.2.3 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。
4.2.4 动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。
万科房地的房地产开发成本
万科的房地产成本1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；85元/平方米2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；230元/平方米3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；132元/平方米4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；90元/平方米5、抹灰工程：25~40元/平方米；33元/平方米6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；保温75元/平方米石材650元/平方米7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；90元/平方米8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；23元/平方米-9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；195元/平方米10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；90元/平方米11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 70元/平方米12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；100元/平方米13、人工费：130~200元/平方米； 165元/平方米14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；85元/平方米15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；110元/平方米16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；75元/平方米17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；40元/平方米18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；20元/平方米19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；135元/平方米20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
万科 地产 培训计划
万科地产培训计划一、培训目标1. 帮助员工建立全面的地产知识和技能，使他们能够胜任工作任务。
2. 培养员工的领导力和团队合作意识，提高业务绩效和客户满意度。
3. 提升员工的沟通与谈判能力，增强员工的自我管理和解决问题能力。
4. 帮助员工了解公司企业文化和价值观，增强员工的归属感和认同感。
二、培训方案1. 初级地产知识培训针对新入职员工进行初级地产知识培训，包括地产基础知识、法规法律、地产市场分析等内容。
培训方式为专业讲座和案例分析。
2. 销售技巧培训针对销售人员进行销售技巧培训，包括客户开发、谈判技巧、销售技巧等内容。
培训方式为实战演练和模拟销售场景。
3. 领导力培训针对管理人员进行领导力培训，包括团队建设、决策管理、团队激励等内容。
培训方式为实战演练和领导力案例分析。
4. 产权法律培训针对所有员工进行产权法律培训，包括房地产法、合同法、土地法等内容。
培训方式为专业讲座和案例分析。
5. 公司文化培训针对所有员工进行公司文化培训，包括公司价值观、企业使命、团队精神等内容。
培训方式为企业文化分享和团队活动。
三、培训方法1. 专业讲座邀请地产专家和学者进行专业讲座，传授最新的地产知识和技能。
2. 案例分析通过案例分析，让员工学习真实的地产案例，提高员工解决问题的能力。
3. 实战演练通过实战演练，让员工在真实情境中练习业务技能，提高员工的实际应用能力。
4. 模拟销售场景通过模拟销售场景，让员工在真实环境中练习销售技巧，提高员工的成交率和服务质量。
5. 团队活动组织团队活动，增强员工的团队合作意识和团队精神，提高员工的团队绩效。
四、培训效果评估1. 培训前测试在培训前进行一次知识测试，了解员工的地产知识水平和技能掌握程度。
2. 培训过程反馈在培训过程中定期收集员工对培训的反馈意见，及时调整和改进培训内容和方式。
3. 培训后测试在培训结束后进行一次知识测试，了解员工的培训成果和提升情况。
4. 绩效评估通过绩效评估，对员工的业务绩效和客户满意度进行评估，进一步评估培训效果。
万科学习培训心得（共5则）
万科学习培训心得（共5则）第一篇：万科学习培训心得中旭培训学习心得参加了两天的培训课程，受益颇多。
一直以来，总觉得知名房地产企业有一层神秘的面纱，很多东西让人只能远观。
而这两天的学习，让我越来越觉得大企业的形象不再那么不可琢磨，它的很多成绩都是有迹可循的。
万科从选定标杆到成于标杆的每一步都是坚实有力的。
选定标杆时，万科能开拓视野，不局限向于同行业学习。
在产品营销、品质、客户服务等环节，万科从不同领域取经，一步步的完善着自身的不足。
万科明确提出了企业的中长期发展规划，从资本回报、客户忠诚度、产品与服务三方面提出了发展目标，简单而值得深思。
万科又从人力资本开发、企业文化、产品服务与创新、营销、品牌建设开始每一步的实施操作，逐一实现上述发展目标。
万科的发展让我深有感触，主要有以下几点：（1）以客户标准实施考核指标万科将“以客户为中心”落实在每一个管理细节上，形成以此为价值观的行为模式，让各部门形成客户意识。
用考核让员工明白客户服务不只是销售部和物业公司的事，与客户接触的每一个环节，无论是办公室、财务部，还是工程部都应该提供一个满意的服务，满意的客户服务会提高客户的重复购买率和客户忠诚度。
如果仅限于口头上的要求，很多员工就不会放在心上，更多的是推卸责任，但如果将客户服务直接与员工的考核相挂钩，员工便会注重自身的形象，虽然处于被动状态，但至少会注意处理客户问题的态度，从而会从基本的考核约束逐步形成良好的价值观。
（2）以客户价值进行产品设计万科在产品设计方面是从居住者的角度出发，研究客户特征，把握客户需求，为客户提供最舒适、最理想的房子。
在产品设计过程中，万科首先站在客户角度进行相关研发和设计，其次，积极地采纳客户意见，将客户的建议融入产品设计中。
目前，我们的产品设计也会进行相关的市场调研，根据市场需求与本土化相结合，从前一个项目中吸取教训，完善缺点，但很多时候忽视了倾听客户的心声，更多的是自己想客户所想，没有真正的做到广泛听取客户的意见，进行详细的客户细分，根据不同的客户需求最大的挖掘客户价值。
万科集团房地产成本核算指导
房地产成本核算指导成本费用项目及核算内容1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况,按制造成本法设置成本项目。
成本项目一般包括下列六项：1）土地征用及拆迁补偿费2）前期工程费3) 基础设施费4) 建筑安装工程费5）配套设施费6）开发间接费2 各成本项目的开支范围如下：土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容:(1）土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
(2) 拆迁补偿费:有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。
（3) 市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等.（4）其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。
前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平"等前期费用.主要包括以下内容：(1）项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
如:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金)、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。
(2）规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费（含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费,方案评审费。
(3）勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
(4）“三通一平"费：接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。
万科成本管理规划
公
城
司
市
的
与
投
市
资
场
策
论
略
证
项
目
获
可
取
研
项
评
目
审
土
论
地
证
析
1.1 项目论证阶段的成本管理：
项目可研评审论证报告
① 项目总论 ② 项目风险及建议 ③ 城市板块及项目细分市场分析 ④ 项目市场与产品定位 ⑤ 项目分期开发计划 ⑥ 项目销售进度计划及分期售价 ⑦ 项目收益测算
附件：市场分析报告、合作方研究、合作协议草案、项目 附图资料(含概念规划草案)、法律意见书等。
1.2 项目策划阶段的成本管理：
项目论证阶段
项目立项
策划阶段
项目策划阶段
设计管理阶段
主体结构开工
开盘销售
工程施工阶段
竣工
入伙 入伙管理阶段
拓
展
组织项目论证
销售管理阶段
营
销
初步产品定位
设 计 规划要点/规划草案
组织项目策划/产 品、市场及客户 定位研究
概念规划设计
工 程
前期工程配套的调研及配合
成 本 估算
概念规划设计
工 程
前期工程配套的调研及配合
成 本 估算
测算
营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备
销售事务管理
入伙事务管理
方案设 计
扩初设计
施工图设计 工程施工配合、销售配合及入伙配合
设计配合、供应商考察及招标、 施工准备及桩基等工程施工
主体结构施工至 具备预售条件
工程施工 至竣工验 收
成本测算基本要求
万科房地产公司成本管理六控制
万科房地产公司成本管理六控制2009-10-21 清华领导力培训顾伟京房地产公司成本治理方面加强资金治理，增加资金操纵的打算性。
集中资金治理，减少资金沉淀收集国家税收政策信息，进行税收筹划，争取合理的低税务成本。
笔者对房地产公司做过深入的调查，也亲自做过地产项目，大部分地产商最头疼的是成本治理，因为这直截了当关系到他们的利润，而地产企业成本治理所具有的特性（6特性）与咨询题（6咨询题）导致了成本治理的难度增加，因此研究房地产公司成本治理也就成为房地产企业势在必行的一项重要工作。
房地产公司成本治理差不多上可分为土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、治理费用和财务费用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比较比重较大，合计可达75%—90%（部分学者认为是80%-90%,个人认为前期费用与营销成本的比重有较大的变化空间，故而会使土地成本与工程成本的下限达到75%），土地成本因政府操纵价格使得压缩空间较小，而工程成本、营销成本因涉及因素复杂使得压缩空间较大，前期费用也存在一定的压缩空间。
因此，工程成本操纵是房地产企业成本操纵的关键所在，同时也应关注前期费用和营销成本的操纵。
下面将对上述六大项成本的操纵要点进行详细研究。
1. 土地成本土地成本的操纵要点应重点关注项目前期的可行性研究和合作方的调查，保证土地成本支出的可行性，同时也应关注一些市政费用的支出。
在可行性研究时，应该深入调研，对项目信息和市场信息以及编写可行性研究报告时严加操纵。
在新征土地时，应通过建立科学的土地评估体系、投标评审、确定合理报价、争取政府优待等方法来操纵征地费用。
通过在法律范畴内尽量操纵费用的方法来操纵拆迁安置费用。
通过公司的工程治理体系来操纵自建部分的市政费用。
通过与政府沟通协商来操纵政府部分的市政费用。
在合作开发时，应通过开展尽职调查，减少操作风险；合作方式、分成比例的选择以双赢为目的；付款总额、付款时刻上选择利于公司利益的方式，尽量延长付款时刻和增加付款次数等手段来进行成本操纵。
万科房地产目标成本控制方法
万科房地产目标目标成本控制责任书万科房地产精华编制依据及说明1．项目发展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2．设计部：实施方案设计图纸及规划指标、建造标准与材料部品标准；3．工程管理部：钢筋、砼、砌体等结构指标，招标工作计划；4．项目经理部：场地平整方案，临时设施建造标准；5．营销管理部：景观分区建议，营销费用计划；6．财务管理部：资本化利息计算依据、管理费用计算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。
执行过程中，由成本管理部整体负责。
各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。
成本管理部《项目目标成本控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过其中各项控制目标。
现予以发布，请相关部门遵照执行。
签发人：签发日期：年月日主送：公司管理层一、项目开发总目标：1.项目概况1) 总体规划指标2.成本目标项目目标成本确定为3920 元/m2，按成本科目具体构成如下：注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。
3。
成本项目责任部门划分一览表4. 成本分摊计划成本跨期分摊表营销费用分期计划表整体营销费用比例 = 营销费用总和∕销售收入总和总额（万元）示范区一期二期三期可售面积（M2）292086259707534210992280853土地2772724657152104357675会所1163103300438322幼儿园40036103151111销售大厅185********游泳池989253727羽毛球场3038118物业及社区服务用房317288211988地下车库97387251366269人工湿地494131814资本化利息30002677741129830管理费用1883167486709521合计3582531859241134829917项目名称跨期分摊 （万元）分期销售收入（万元）营销费用比例（%）营销费用（万元）示范区 11,742.94 3.29% 386.89一期 35,463.98 3.29% 1,168.43二期 52,777.19 3.29% 1,738.85三期 37,885.90 3.29% 1,248.23合计137,8703.29%4,542.40项目（项目发展部）目标成本控制责任书二OO五年四月十五日经与公司研究确定，部将按照本责任书中所列主要成本目标的要求，指导本部门完成项目各项工作，确保顺利实现公司经营目标，并同意据此作为公司对本部门05 年度季（年）度考核标准。
房地产成本管理培训
房地产成本管理培训在当今竞争激烈的房地产市场中，有效地管理成本是各个企业保持竞争力并取得成功的关键因素之一。
为了帮助房地产企业提升成本管理水平，提高运营效益，培训成本管理人才显得尤为重要。
本文将就房地产成本管理培训的内容、方法以及培训的效果进行探讨。
成本管理对房地产企业的意义在于提高企业的盈利能力和市场竞争力。
通过对各项成本进行有效的管理，企业可以降低生产和运营过程中的浪费，提高资源的利用效率，进而实现成本的控制和降低，最终达到提高盈利能力的目的。
因此，房地产成本管理培训旨在培养企业中懂得成本管理的管理人才，提高他们的理论素养和实践能力。
1. 培训内容:- 成本管理概述：介绍成本概念、成本分类以及成本管理的重要性，让学员对成本管理的基本理论有一个全面的了解。
- 成本核算方法：介绍常用的成本核算方法，如全面成本法和边际成本法等，以及其应用场景和计算方法。
- 成本预算：介绍成本预算的概念、步骤和方法，培养学员编制成本预算的能力。
- 成本控制：介绍成本控制的方法和手段，比如标准成本法、差异分析法等，帮助学员掌握成本控制的技巧。
- 成本效益分析：培养学员分析成本效益的能力，通过学习案例分析等方式，帮助他们学会进行有效的成本效益分析。
2. 培训方法:- 理论授课：通过讲解理论知识，帮助学员掌握成本管理的基本概念和方法。
- 实践案例：通过讲解实际案例，让学员了解成本管理在实际运营中的应用，培养他们解决实际问题的能力。
- 团队合作：组织学员分组进行小组讨论、案例分析等活动，培养他们的团队合作精神和解决问题的能力。
- 现场考察：安排学员到一些成功的房地产企业进行实地考察，让他们亲身感受成本管理在实践中的作用。
3. 培训效果:经过房地产成本管理培训，学员将能够掌握以下能力和知识：- 熟悉成本管理的基本概念和理论，了解成本管理的重要性。
- 掌握成本核算的方法和技巧，能够进行准确的成本核算。
- 具备编制成本预算的能力，能够合理安排资源和控制成本。
万科成本管理制度范文
万科成本管理制度范文万科是中国著名的房地产开发商之一，成立于1984年。
作为一家大规模房地产企业，管理好成本是保证企业运营效益的关键之一。
为了实现成本管理的有效控制，在企业内部建立起一套科学、严格的成本管理制度是非常重要的。
一、成本管理制度的目标和原则万科的成本管理制度的目标是实现成本的合理控制和优化，以提高企业整体的运营效益。
具体目标包括：降低成本、提高质量、提高效率、提高竞争力。
成本管理制度的原则包括：1.经济性原则：成本管理的核心原则是以经济效益为导向，确保成本控制在合理的范围内，最大限度地减少资源浪费。
2.科学性原则：成本管理必须以科学的手段和方法为基础，通过数据分析、模型建立等手段来确保成本的科学控制和管理。
3.规范性原则：成本管理必须依法依规进行，遵循国家法律法规和行业准则。
4.全员参与原则：成本管理需要全员参与，所有相关部门和员工都应积极配合成本控制工作，形成合力，实现成本管理的最佳效果。
二、万科的成本管理体系万科建立了完善的成本管理体系，包括成本管理流程、成本管理岗位职责和成本管理工具等。
1.成本管理流程万科的成本管理流程分为四个阶段：成本预算、成本控制、成本分析和成本评估。
首先是成本预算阶段，根据企业的经营计划和项目需求，制定各项成本预算，包括人力成本、材料成本、设备成本等。
同时，根据不同项目的特点和需求，制定不同的成本控制指标。
其次是成本控制阶段，各部门和项目组要按照预算指标进行相应的成本控制，通过控制材料使用、人员数量、设备使用等方式来降低成本。
然后是成本分析阶段，根据实际的成本数据，进行成本分析，找出造成成本偏差的原因，并采取相应的措施进行调整。
最后是成本评估阶段，通过对成本的动态分析和评估，不断改进成本管理制度，以适应企业发展的需要。
2.成本管理岗位职责在万科内部，设立了专门的成本管理岗位，由专业人员负责成本管理工作。
成本管理岗位的职责包括：（1）制定成本管理制度和工作流程；（2）制定和调整成本控制指标；（3）定期对成本进行分析和评估，并撰写相应的报告；（4）提出成本控制建议，并协助相关部门实施；（5）组织成本培训，提高员工的成本意识。
万科设计管理制度及各部门职责
万科设计管理制度及各部门职责万科地产管理流程设计管理制度 1、目的设计中心是万科地产所有开发项目设计管理部门，根据事业部的总体战略要求并在事业部主管领导的指导下全面负责事业部的设计管理工作，代表东北事业部行使设计管理职能。
采取纵向管控型和横向操作型的管理模式。
目的是实现事业部的发展战略，使项目设计管理和操作程序规范化和制度化，促进事业部进一步向专业化和科学化的方向发展，以保证设计管理和操作全过程的计划性和有效性；明确各部门在设计管理工作中的责权和工作要求，提高跨部门的协作效率，充分发挥设计中心和项目公司的整体优势并提高事业部对外投资的整体效益。
2、范围本管理制度适用于万科地产所属公司所有开发项目的设计管理和操作。
3、术语和定义3.1【决策委员会】在本管理制度中指由万科地产高层领导及相关部门组成的项目开发决策机构。
3.2【事业部主管领导】在本管理制度中指万科地产主管设计中心工作的副总经理。
3 . 3【事业拓展部】在本管理制度中指万科地产主管新项目土地获取、土地储备的部门。
3.4【财务部】在本管理制度中指万科地产主管财务部门。
3.5【营销中心】在本管理制度中指万科地产主管营销部门。
3.6【项目公司总经理】在本管理制度中指万科地产所属项目公司总经理负责项目设计横向跨专业操作的管理者。
3.7【设计中心】在本管理制度中指万科地产负责对项目公司设计体系进行专业纵向管控的职能部门。
3.8【成本中心】在本管理制度中指万科地产负责成本核算和招投标采购的部门。
3.9【项目公司设计部】在本管理制度中指项目公司负责设计管理的具体操作部门，在制度执行中接受设计中心指导和监督。
3.10【项目公司营销部】在本管理制度中指项目公司负责营销定位、营销策划部门。
3.11【项目公司工程部】在本管理制度中指项目公司负责营造阶段的工程管理部门。
3.12【项目公司开发部】在本管理制度中指项目开发过程中对外办理各种手续的部门。
4、职责本管理制度明确了事业部设计中心、项目公司设计部及各有关部门在产品设计工作中相应的职责范围。
万科房地产成本管理制度
万科房地产成本管理制度一、前言二、成本管理流程1.成本预算在项目启动之前，万科房地产将进行详细的成本预算工作。
首先，根据项目规模、项目类型和市场需求等因素，确定预算的总体框架。
然后，根据项目的具体要求，分解预算，确定各个阶段的成本计划。
成本预算的内容包括项目建设、人力资源、市场推广等费用的合理分配。
2.成本控制成本控制是万科房地产成本管理的核心环节。
项目启动后，成本管理团队将根据成本预算，制定具体的成本控制计划。
在项目进行过程中，成本管理团队将定期监控项目的成本执行情况，及时发现和纠正偏差。
如果发生了超支情况，将进行适当的调整和决策，以保证项目成本的控制在可接受的范围内。
3.成本归集为了更好地控制和分析成本，万科房地产建立了成本归集系统。
在项目进行过程中，各个部门和岗位将进行实际成本的记录和汇总。
成本归集系统将采集并整理这些数据，形成完整的成本报告。
成本报告将包括项目的总成本、各个阶段的成本和各个部门的成本等信息，为项目决策提供参考。
4.成本分析成本分析是万科房地产成本管理的重要环节。
通过对成本数据的分析，可以了解项目的成本结构和成本驱动因素，为项目的优化和效率提升提供依据。
成本管理团队将对成本报告进行详细的分析，找出成本的问题和潜在的改进点。
同时，成本管理团队也将与项目团队进行深入的沟通和交流，共同探讨成本的优化策略。
5.成本评估在项目完成后，成本管理团队将对项目的成本进行评估。
评估的重点是项目的成本绩效和成本效益。
通过与预算进行比较，评估成本的执行情况。
如果发现了成本偏差，将进行适当的调整和改进。
同时，成本评估也将为下一个项目的预算和成本管理提供经验和教训。
三、成本管理的意义1.提高项目的盈利能力成本管理可以帮助万科房地产优化资源配置和降低成本支出，从而提高项目的盈利能力。
通过成本预算和成本控制，可以合理分配资源，降低开发成本和运营成本，提高项目的收入和利润。
2.保证项目的可持续发展成本管理可以帮助万科房地产降低项目的风险和提高项目的可持续发展能力。
房地产设计部培训计划
房地产设计部培训计划一、培训目的房地产设计部培训计划的目的是为了提升团队成员的专业能力和创新意识，增强团队的协作精神，适应不断变化的市场需求，提高设计部门的整体工作效率和产出质量。
二、培训对象房地产设计部培训对象为全体设计部门成员，包括设计师、项目经理、技术人员等。
三、培训内容1. 行业知识和趋势分析- 房地产市场发展趋势分析- 住宅、商业、公共建筑等不同类型房地产设计概念- 绿色建筑、可持续设计等前沿概念- 知名设计案例分享与讨论2. 设计技能提升- CAD、Revit、SketchUp等设计软件的操作培训- 设计元素与原理的深入训练- 色彩、材质、光影等设计要素的运用与训练- 项目规划与布局设计的实践演练3. 团队合作与协调- 团队协作模式与流程优化- 沟通技巧与冲突解决- 团队项目协作案例分享与研讨- 团队目标管理与执行4. 创意激发与创新设计- 创意激发与思维训练- 设计创新方法与实践- 设计方案评审与反馈机制搭建- 创新设计案例分享与分析5. 职业素养与管理能力- 专业伦理与职业道德培训- 团队管理与领导力培训- 时间管理与工作效率提升- 紧急情况处理与应急演练6. 实践演练- 实地考察参观- 设计比赛与作品展示- 设计项目实践演练- 实际案例操作与解决方案演练四、培训方式1. 线下培训- 举办专业课程；- 邀请资深设计师或行业专家进行讲座； - 组织团队实地考察和参观。
2. 线上培训- 制定线上学习计划；- 邀请线上专家授课；- 组织线上团队讨论和学习分享。
3. 实操培训- 设计项目实践训练；- 设计比赛与作品展示；- 实际案例操作与解决方案演练。
五、培训计划排期1. 第一阶段时间：1个月内容：行业知识和趋势分析、设计技能提升2. 第二阶段时间：1个月内容：团队合作与协调、创意激发与创新设计3. 第三阶段时间：1个月内容：职业素养与管理能力、实践演练四、培训效果评估1. 定期考核评估；2. 组织内外部评审与反馈；3. 结业考核并颁发结业证书；4. 培训反馈意见收集与总结。
房地产成本部培训计划
房地产成本部培训计划一、前言房地产行业是一个高风险、高回报的行业，成本管理是一个面临挑战的重要方面。
成本部作为房地产企业财务管理的重要组成部分，其价值不能被低估。
一个高效的成本部能够有效地管理和控制企业的成本，为企业的盈利能力和竞争力提供强有力的保障。
为了提升成本部的工作效率和专业水平，我们制定了以下的培训计划。
二、培训目标1. 提高成本部员工的专业水平和工作能力。
2. 增强员工的成本管理意识和风险防范意识。
3. 为企业节约成本，提高盈利能力。
4. 为员工提供学习和发展的机会，激励员工的工作积极性。
三、培训内容1. 公司财务成本管理政策和流程培训（1）成本控制政策和指标的设定、优化措施的制定；（2）企业成本管理流程和工作规范；（3）提高员工的成本管理意识和风险防范意识。
2. 企业税收政策与成本管理培训（1）了解企业税收政策，合理减税和避税；（2）企业税务筹划知识和技能培训；（3）税收成本分析及管理方法培训。
3. 成本分析和预测（1）成本结构分析方法和工具；（2）成本控制与成本预测；（3）成本变动原因分析；4. 风险管理与成本控制（1）风险管理的基本概念和方法；（2）企业成本管理中的风险控制；（3）不同风险类型的成本控制方法。
5. 财务软件应用培训（1）成本管理软件的基本使用方法；（2）财务软件的高级功能培训；（3）财务软件在成本管理中的应用。
6. 成本部门务实案例分析（1）实际案例分析，掌握成本管理实务；（2）分析真实企业的成本控制成功案例；（3）不同行业的成本管理模式和经验分享。
7. 成本管理团队合作培训（1）团队合作的重要性和方法；（2）建设高效的成本管理团队；（3）团队精神和合作技巧的培训。
8. 演练和实操培训（1）成本管理实操技能培训；（2）成本管理相关案例演练；（3）模拟成本管理实战演练。
四、培训形式1. 线下课堂教学举办专题讲座或是专家培训班。
邀请行业内的专家学者为成本部员工进行线下课堂教学，进行理论知识的系统性培训。
万科集团责任成本管理体系指引
1。
目的为提高集团成本管理水平,形成分工负责、有机协调的成本管理体系，特制定本管理指引。
2.范围本管理指引旨在为集团所属各地产公司建立责任成本体系，适用于万科集团所属各地产公司.3.职责3.1万科集团总部财务管理部成本审算中心负责本管理指引的制订、修改、指导、解释与检查落实,并负责有关具体对接事宜。
3.2万科集团所属各地产公司负责贯彻实施本管理指引。
4。
方法与过程控制4。
1 责任成本体系释义4。
1.1 房地产业务操作过程是程序性很强的专业合作过程,各个专业过程所确定、形成的经济支出的迭加构成了房地产成本。
4。
1.2 房地产成本管理效果依赖于各环节自身的良好运作,房地产成本管理依赖于各环节之间有机协调与配合。
4.1.3 万科责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。
4。
1.4 万科责任成本体系旨在加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的责任成本体系。
4.2 责任成本体系组成要素4.2.1责任主体：以公司设计、工程、项目经理部、销售等职能部门为责任主体，在各业务环节区分主导部门和配合部门。
4。
2。
2 责任范围：建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。
4。
2.3 责任目标：按公司成本管理宗旨:以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。
各个责任范围内成本管理目标应以经济合理性、产品竞争力、行业成本优势为追求目标。
4。
2。
4 反馈指标：以定量指标为主。
反馈指标的系列数值反映项目成本特性，单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性.4.2.5 评价部门:及时计算并提供反馈指标。
在各部门发表自我评价的基础上，就各责任成本管理结果是否经济合理,是否符合成本管理宗旨，发表评价意见,并形成系统的项目责任成本分析报告。
4.3 责任成本体系的范例上表供各公司建立责任成本体系参考用，其中：责任成本范围至少应包括上述划分范围，但可作更明细的划分。
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【房地产】万科设计部成本培训
•成本管理的一些手法
景观设计阶段
武汉公司景观设计成本控制过程 1.制定目标成本 2.撰写《××项目园林环境设计成本指导书》 3.设计管理部、成本管理部共同提交设计任务书 4.签订委托设计合同(含合同正文、附件：《×× 项目园林环境设计任务书》、《××项目园林环境 设计成本指导书》) 5.审阅方案设计阶段的技术及经济文件
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【房地产】万科设计部成本培训
•关于成本的几个概念
•成本管理的宗旨：
• 以经济合理性最大的 成本提升产品的竞争力， 并形成行业成本优势。
•产品观？ •在一定成本前提下为客 户提供最大化的价值
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【房地产】万科设计部成本培训
•关于成本的几个概念
•3.价值VS价格
•性价比 •Satisfaction＝Value/Cost
项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发 成本”。
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【房地产】万科设计部成本培训
•关于成本的几个概念
二、万科的成本构成
序号 •一 款•二 •三
•四 •五 •六 费•七 •八
成本科目 土地获得价 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 社区管网工程费 园林环境工程 配套设施费 开发间接费
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【房地产】万科设计部成本培训
•设计－成本之配合
•三、设计变更控制
• 设计变更需要经过成本部的测算方可发起审 批，审批后方可实施。 • 客户变更需慎重。
多工序设计图 拆除与重
矛盾
建
信息沟通不畅 资金浪费
•事例均由武汉公司提供
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事例
金洋公司在已施工阳台栏杆190 米后，接到设计变更要求拆除， 金洋公司提出了18620.00元的 赔偿要求，经协商，赔偿其1万 元。
花城一期室外空调百叶、栏杆锈 蚀严重，可能发生全部更新费用。
一期牡丹苑、百合苑给水井设计 在私家花园中，后拆除。
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【房地产】万科设计部成本培训
•关于成本的几个概念
•5.园林环境工程费：园区内花花草草、山山 水水、道路、广场、雕塑、围墙、儿童玩具 、灯具、背景音乐、标识牌、垃圾桶、坐椅 等的费用。
•6.配套设施费：居委会、派出所、托儿所、 小中学、设备房、会所、游泳池、球场、公 交站等的费用。
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【房地产】万科设计部成本培训
•成本管理的一些手法
6.设计单位调整设计 7.讨论确定景观分区，确定分区目标成本 8.审阅扩初设计阶段的技术及经济文件 9.审阅设计单位提交的《××项目园林环境预算 书》，并向设计单位反馈《××项目绿化工程预算 书》、《××项目技术经济意见书》 10.设计单位调整设计，出正式图纸 11.设计部委托深化设计及其预算书 12.根据招标结果，设计部按目标成本调整设计
？ S •如何
V C V C⇒ V⇒ C V C V C
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【房地产】万科设计部成本培训
•关于成本的几个概念
•4.有效成本VS无效成本
•YC: 能形成有效产品或提升价值、促进营销 有积极作用的成本费用。 •WC: 房地产项目实施过程中产生的对形成产品 、提升价值、促进营销没有作用，属于费用浪 费的成本。
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【房地产】万科设计部成本培训
•成本管理的一些手法
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4、几个阶段
概念设计阶段
地质条件对规划布局的影响
沼泽地上建房子？避开水塘等软地基区
域
标高对土方的影响
±0.000标高、道路环境标高、基础埋深
配套设施位置对管线的影响
水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心
等
【房地产】万科设计部成本培训
设计效果 把握不准
拆除与重建
•事例均由武汉公司提供
花城一期别墅外墙涂料更改颜色， 费用增加57.3万元。
城花项目部展示厅第一次装修与 设想风格不协调，拆除、重新装 修，约10万元。
【房地产】万科设计部成本培训
•关于成本的几个概念
原因
现象
设计变更下达 拆除与重
不及时
建
材料、施工工 拆除与重 艺选择不当 建
•成本管理的一些手法
二、设计中的成本管理
•２、几个方面：
小区规划 配套设施面积 住宅的平面布置 住宅的单元组成、户型和住户面积 住宅建筑结构的选择 ……
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【房地产】万科设计部成本培训
•成本管理的一些手法
•3、几个指标：
容积率 建筑占地面积 单方钢筋含量 单方砼含量 窗地比 建筑周长面积比 层高 ……
再大些？
武汉花城一期情花0.23 •铝合金窗350元
武汉城花一期情花0.28
• (/0M.228-0.23)×350元
/M•21＝7？.5
【提问】
窗户大了，好处？缺点？
要求：从客户角度考虑
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【房地产】万科设计部成本培训
•成本管理的一些手法
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停车方式的选择
露天？首层架空？建筑物地下车库？独立
【房地产】万科设计部成本培训
•关于成本的几个概念
•7.开发间接费：工程管理费、销售设施建造 费用(样板房、售楼处、广告牌、临时销售环 境）、银行利息、物业基金、空房物业管理 费。
• 以上是万科项目开发成本构成，把公司 的管理费用、营业(销售)费用、财务费用 包含在内就构成项目全成本。
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【房地产】万科设计部成本培训
•成本管理的一些手法
景观设计成本控制的方法
按景观的营销价值高低分区域设计和控制。 提供常用铺装材料和苗木价格给设计公司。 将常用道路、铺装、结构构造做法进行优化、 固化，并提供给设计公司。 对于景观设计中的桥、水景等结构设计必需进 行复核。
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【房地产】万科设计部成本培训
•设计－成本之配合
•一、成本测算
• 在可行性研究、设计的各阶段与成本部共同 进行成本测算，提供测算所需设计指标。 • 设计提供各阶段成本测算的依据时，应考虑 测算的需求，必要的数据必须准确。 • 可售面积与建筑面积的关系。
• 可售面积的计算应尤其准确，政府提供的可售面
积要进行复核。
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【房地产】万科设计部成本培训
•关于成本的几个概念
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•设计环节涉及的无效成本
原因
现象
事例
设计失误
拆除和重建 后期加固与补强
花城中央步道种植池500高拆除 改为300高由拆除改为200高。
设计保守 经济性不合理
多层建筑假设在砼含量合理前提 下，其合理的钢筋含量为 55kg/m2，最终设计量为 70kg/m2。则可认为其中 15kg/m2的钢筋用量为无效成 本。
不重新面对优化问题。经商谈，设计院最后大部分接受
了我方意见。
【房地产】万科设计部成本培训
•成本管理的一些手法
室外管网的CSD图(Combine Service Drawing)
将室外各种管网与景观图进行综合，消除各种 冲突隐患。 避免各种管网间距的冲突，避免绿化树木根系 对管网的潜在破坏，同时调整管网避免井盖对路面 的不雅影响。
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【房地产】万科设计部成本培训
•成本管理的一些手法
•2.设计部门责任成本
•目标：
• 1、建造内容、建筑形式合理化
• 2、结构指标合理化及 4
项目 设计费 施工图设计 设计变更 园林环境费
反馈指标 每M2设计费 每M2钢筋含量、每M2砼含量 变更造价比率 每M2园林环境费、总成本
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【房地产】万科设计部成本培训
•关于成本的几个概念
建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前 期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社 区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。
开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获 得价款+建造成本+开发间接费
完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成 本中不包含营业税金。
•成本管理的一些手法
配套设施的合理配置
卖不掉的会所－万科的资产
物业公司的合理需求
亮化工程？落叶大道？减少后期维护成本
不计面积的建筑物
架空层－被人遗忘的角落
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【房地产】万科设计部成本培训
•成本管理的一些手法
实施方案设计阶段
层高的选择
每增加0.1M，增加该层造价的3~5％
外墙门窗的面积 －“窗地比”
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【房地产】万科设计部成本培训
•关于成本的几个概念
•1.土地获得价款：交给人民政府的地价、市 政配套设施的使用费、红线以外道路、水、 电、气、通讯等建造费、地块内各种建筑物 的拆迁及苗木补偿费用。
•2.开发前期准备费：土地勘测勘察费、设计 费、政府说要交但可以少交或不交的费用、 水电煤气增容费、临时设施(道路、围板、办 公室)建造费、场地平整(土方平衡)、临时水 电费用。
【房地产】万科设计部 成本培训
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2020/10/30
【房地产】万科设计部成本培训
题纲
关于成本的几个概念 万科成本管理的一些手法 设计－成本之配合 探讨
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【房地产】万科设计部成本培训
•关于成本的几个概念
一、成本是虾米？
•1.通俗的说法：
•2.正规的说法：
• 成本是企业在产品生产、经营过程中， 为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的 各种耗费。
地
下车库？人防地下室车库？半地下车库？
结构体系的选择