房地产投资不动产投资经验分享
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4
房地产投资机会与风险
房地产属于实业的范畴，一般认为通货膨胀对实业的影 响较小，所以一旦通货膨胀到来，房地产的价值可以随 着物价上涨而“水涨船高”。
房地产具有耐久性，所以房地产是投资（尤其是长线投 资）很好的项目，是获利比较大的投资工具，它对抵抗 通货膨胀、增加个人收益具有极大的作用和功效。
房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素， 因而也存在着风险。由于市场上各种不确定因素的作用， 使投资可能会朝着与投资者愿望相反的方向发展。
房地产投资需要大量的资金垫付，如果没有雄厚的资金 实力，或者若没有一定的筹资能力，就不能投资于房地 产。 其次在投资前要在对租赁市场调查的基础上，对租赁市 场有一定的把握，避免投资的盲目性。市场价格主要受 供求关系影响，所以，投资房地产最根本的还是要看市 场的供求状况如何，尤其是租赁市场的需求变动和价格 走势，来决定投资时机是否成熟。
22
如何进行商业地产投资？
7、经营范围、经营限制、独立性（独立经营）
范围：定位限制：比如限制影响业态规划的， 如限制餐饮、排烟系统等。 独立：享受商圈的利好，但不受整体商圈负面 的影响，可独成一体，由自己决定。
23
如何进行商业地产投资？
8、评估价值高
银行心目中的价值（银行资源库最全面、包括 开发商、业态、消费群等，好决定增值预期） 评估价是买项目时金融方案的关键按钮
商家品质：意味着充足的现金流（如：租金收入等等） 意味着物业评估好 未来的商家是否对应市场定位
21
如何进行商业地产投资？
6、产证、产证性质和产权分割
核心：流通 产证越多，流通率越高，风险越小 产证越多越好，好处； 购买环节滚动操作； 抓机会，部分操作，灵活机动； 融资时，在不同的银行争取政策。
11
房地产投资注意事项
2、房地产投资品种的选择
目前供个人投资者选择的投资种类主要有住宅、商铺、、 公寓、写字楼等； 一般来说，当一个地区的经济出现繁荣和快速增长时， 投资商业用房及公寓都会有较好的回报； 与投资商业用房相比，投资住宅会比较安全；只要区位 不是特别偏远，升值也会比较稳定。
12
房地产投资注意事项
1、品牌、实力开发商
大牌、老牌、名牌 为什么要选择名牌开发商？ 原因是什么？ 案例：万达广场 吾悦广场 万象城 大悦城
首先考虑的是融资，名牌开发商背后有很强的融资能力， 流通价值是关键！
17
如何进行商业地产投资？
2、管理公司
18
如何进行商业地产投资？
3、符合选点标准
选点：位置、位置，好位置
19
如何进行商业地产投资？
房地产投资经验分享
Real estate investment courseware
房地产 投资基础
房地产 投资好处
写字楼 投资
投资 商业地产
2wk.baidu.com
什么是房地产投资？
• 在目前众多个人投资项目中，房地产已成为一种 日益受 到重视的投资工具，逐渐被更多的家庭纳入理财计划中。
• 房地产投资的概念 • 房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间
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如何进行商业地产投资？
9、运营团队
25
8
房地产投资的八大标准
1、地段、地段、还是地段 2、实力的开发商 3、商业租户的品质 4、物业管理要好 5、首付和期限 6、买新房不买旧房 7、投资就近原则 8、套现率快、出租率高
9
做好投资配置
1、保险 2、民间金融 3、债券、基金 4、股票 5、房地产
10
房地产投资注意事项
1、个人资金实力及租赁市场分析
4、市场定位
1、消费人群的取向清晰，功能定位明确（业态） 2、针对买主，消费者 3、根据政府的片区规划 4、开发商在根据政府的规划在进一步规划我这 栋楼让什么样的人群来消费，这栋楼的主体是用 来干什么（功能定位）
案例：万达广场 吾悦广场 世贸财富中心
20
如何进行商业地产投资？
5、商家品质和市场对应性
接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的 投资活动。
3
房地产投资有哪些类型？
从房地产的投资形式角度：直接投资、间接投资。 从房地产投资的用途角度：地产投资、住宅房地 产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。 从房地产投资经营方式角度：出售型房地产项目 投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项 目投资。
随着房地产中介市场的不断壮大和成熟，客观上也为房 地产个人投资带来新的机遇。
14
房地产投资注意事项
5、个人投资房产承担的风险问题
如果投资者完全用自有资金买房，若房屋不能及时变 现，投入的资金就会被套牢；如果是通过贷款支付房款， 就背上了长期支付利息的包袱。
因此在选择房产作为投资工具的同时，要具备对风险 的承受力和规避风险的能力。尤其是对于部分以借贷形 式投入房产的投资者，更应本着“稳健”的原则，有关 金融专家表示，用于房屋住房还贷的比例，不宜超过家 庭收入的40％。
5
房地产投资的风险
资金压力大导致 个人经济不济
购买力风险 资金流动性差，变现
性也较差
市场风险
受到社会经济发展 趋势和国家相关政 策影响
流通性 风险
交易风险
自然风险
信息不对称所造 成的风险
6
房地产投资的好处？
1、安全：抗通胀、保值增值 2、个人、家庭信誉增强 3、融资杠杆
7
房地产投资的八大顺序
1、商铺 2、小型公寓 3、豪宅 4、普通住宅 5、写字楼 6、别墅 7、度假村 8、旅游胜地
3、购置投资型房产时应考虑全面
综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、房型 以及物业管理等方面的问题。
13
房地产投资注意事项
4、购置房产后如何进行投资操作
即投资者用现款或分期付款的方式直接向房地产开发商 购买住房，并适当装修、装饰后出售或出租，以获取投 资回报，是一种传统的投资方式，也是迄今为止住房投 资者最常用的一种方式。如何将房产出租出去，寻求合 适的租户，按时收取房租，就成为投资者关心的问题。
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写字楼的五个购买原则
1、要分开产证、贷款时可灵活操作 2、楼龄不要太长，最好在5年内，不然评估价 上不去 3、要有频繁的交易流通记录，否则评估时没有 价格对比参照 4、5A级写字楼只在一线城市购买：租户品质 （集中金融、外贸、商业发达、有高档客户） 5、不购买面积单位划分过小的楼盘
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如何进行商业地产投资？
房地产投资机会与风险
房地产属于实业的范畴，一般认为通货膨胀对实业的影 响较小，所以一旦通货膨胀到来，房地产的价值可以随 着物价上涨而“水涨船高”。
房地产具有耐久性，所以房地产是投资（尤其是长线投 资）很好的项目，是获利比较大的投资工具，它对抵抗 通货膨胀、增加个人收益具有极大的作用和功效。
房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素， 因而也存在着风险。由于市场上各种不确定因素的作用， 使投资可能会朝着与投资者愿望相反的方向发展。
房地产投资需要大量的资金垫付，如果没有雄厚的资金 实力，或者若没有一定的筹资能力，就不能投资于房地 产。 其次在投资前要在对租赁市场调查的基础上，对租赁市 场有一定的把握，避免投资的盲目性。市场价格主要受 供求关系影响，所以，投资房地产最根本的还是要看市 场的供求状况如何，尤其是租赁市场的需求变动和价格 走势，来决定投资时机是否成熟。
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如何进行商业地产投资？
7、经营范围、经营限制、独立性（独立经营）
范围：定位限制：比如限制影响业态规划的， 如限制餐饮、排烟系统等。 独立：享受商圈的利好，但不受整体商圈负面 的影响，可独成一体，由自己决定。
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如何进行商业地产投资？
8、评估价值高
银行心目中的价值（银行资源库最全面、包括 开发商、业态、消费群等，好决定增值预期） 评估价是买项目时金融方案的关键按钮
商家品质：意味着充足的现金流（如：租金收入等等） 意味着物业评估好 未来的商家是否对应市场定位
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如何进行商业地产投资？
6、产证、产证性质和产权分割
核心：流通 产证越多，流通率越高，风险越小 产证越多越好，好处； 购买环节滚动操作； 抓机会，部分操作，灵活机动； 融资时，在不同的银行争取政策。
11
房地产投资注意事项
2、房地产投资品种的选择
目前供个人投资者选择的投资种类主要有住宅、商铺、、 公寓、写字楼等； 一般来说，当一个地区的经济出现繁荣和快速增长时， 投资商业用房及公寓都会有较好的回报； 与投资商业用房相比，投资住宅会比较安全；只要区位 不是特别偏远，升值也会比较稳定。
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房地产投资注意事项
1、品牌、实力开发商
大牌、老牌、名牌 为什么要选择名牌开发商？ 原因是什么？ 案例：万达广场 吾悦广场 万象城 大悦城
首先考虑的是融资，名牌开发商背后有很强的融资能力， 流通价值是关键！
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如何进行商业地产投资？
2、管理公司
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如何进行商业地产投资？
3、符合选点标准
选点：位置、位置，好位置
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如何进行商业地产投资？
房地产投资经验分享
Real estate investment courseware
房地产 投资基础
房地产 投资好处
写字楼 投资
投资 商业地产
2wk.baidu.com
什么是房地产投资？
• 在目前众多个人投资项目中，房地产已成为一种 日益受 到重视的投资工具，逐渐被更多的家庭纳入理财计划中。
• 房地产投资的概念 • 房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间
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如何进行商业地产投资？
9、运营团队
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8
房地产投资的八大标准
1、地段、地段、还是地段 2、实力的开发商 3、商业租户的品质 4、物业管理要好 5、首付和期限 6、买新房不买旧房 7、投资就近原则 8、套现率快、出租率高
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做好投资配置
1、保险 2、民间金融 3、债券、基金 4、股票 5、房地产
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房地产投资注意事项
1、个人资金实力及租赁市场分析
4、市场定位
1、消费人群的取向清晰，功能定位明确（业态） 2、针对买主，消费者 3、根据政府的片区规划 4、开发商在根据政府的规划在进一步规划我这 栋楼让什么样的人群来消费，这栋楼的主体是用 来干什么（功能定位）
案例：万达广场 吾悦广场 世贸财富中心
20
如何进行商业地产投资？
5、商家品质和市场对应性
接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的 投资活动。
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房地产投资有哪些类型？
从房地产的投资形式角度：直接投资、间接投资。 从房地产投资的用途角度：地产投资、住宅房地 产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。 从房地产投资经营方式角度：出售型房地产项目 投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项 目投资。
随着房地产中介市场的不断壮大和成熟，客观上也为房 地产个人投资带来新的机遇。
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房地产投资注意事项
5、个人投资房产承担的风险问题
如果投资者完全用自有资金买房，若房屋不能及时变 现，投入的资金就会被套牢；如果是通过贷款支付房款， 就背上了长期支付利息的包袱。
因此在选择房产作为投资工具的同时，要具备对风险 的承受力和规避风险的能力。尤其是对于部分以借贷形 式投入房产的投资者，更应本着“稳健”的原则，有关 金融专家表示，用于房屋住房还贷的比例，不宜超过家 庭收入的40％。
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房地产投资的风险
资金压力大导致 个人经济不济
购买力风险 资金流动性差，变现
性也较差
市场风险
受到社会经济发展 趋势和国家相关政 策影响
流通性 风险
交易风险
自然风险
信息不对称所造 成的风险
6
房地产投资的好处？
1、安全：抗通胀、保值增值 2、个人、家庭信誉增强 3、融资杠杆
7
房地产投资的八大顺序
1、商铺 2、小型公寓 3、豪宅 4、普通住宅 5、写字楼 6、别墅 7、度假村 8、旅游胜地
3、购置投资型房产时应考虑全面
综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、房型 以及物业管理等方面的问题。
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房地产投资注意事项
4、购置房产后如何进行投资操作
即投资者用现款或分期付款的方式直接向房地产开发商 购买住房，并适当装修、装饰后出售或出租，以获取投 资回报，是一种传统的投资方式，也是迄今为止住房投 资者最常用的一种方式。如何将房产出租出去，寻求合 适的租户，按时收取房租，就成为投资者关心的问题。
15
写字楼的五个购买原则
1、要分开产证、贷款时可灵活操作 2、楼龄不要太长，最好在5年内，不然评估价 上不去 3、要有频繁的交易流通记录，否则评估时没有 价格对比参照 4、5A级写字楼只在一线城市购买：租户品质 （集中金融、外贸、商业发达、有高档客户） 5、不购买面积单位划分过小的楼盘
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如何进行商业地产投资？