租赁基础知识学习办法

租赁基础知识学习手册

本章导读

做好租赁业务：租赁业务能够讲是房地产经纪行业的基础，不管是对短期的成交依旧对以后资源的积存都起到了至关重要的作用，尤其关于从未接触过此行业的新人来讲就更加重要了。在做租赁业务期间我们不仅仅能体会到不断的成功签约和折单的过程，同时还能锻炼我们自身各方面的技能，例如：沟通能力、把控业主和客户的能力、处理突发事件的能力、独立完成谈判签约的能力等。

目前有些房东因为市场前期不明朗或达不到自己内心卖房的理想价位，临时不情愿出售房屋，把房源先改为租赁来观看市场的进展方向。因此关于经纪人来讲做好租赁业务，是保持业绩和生存的前提。有些做惯买卖的经纪人，可能觉得租赁业务佣金收入比较少，然而租赁业务能够让我们有稳定的业绩和收入，同时也能够积存以后潜在的买卖客户。

依照租赁业务成交周期短，速度快的差不多特性。做好一名优秀的租赁经纪人，在短时刻内能够提升个人的综合能力。相信有了丰富的经验、过硬的专业技能、自我调节和自我操纵的能力，才能为以后做买卖业务打好坚实的根基，为我们的生活增添色

彩，提高我们生活水平及生活质量。

下面是租赁基础知识课程内容，希望培训中心能够给与大伙儿最直接的关心，在本课程当中有所启发，大伙儿觉得好的地点能够拿来即用，快速提高我们的专业基础知识，为以后完成更高的业绩目标打好牢固的根基。

【课程目录】

第一章租赁产品介绍

一)租赁业务概述

二)租赁业务要紧形式

三)业务性质

第二章业务流程详解

一)收费标准及付款方式

二)普租业务流程

三)专业术语概述

第三章普租注意事项

一)防止跳单

二)物业交割

三)哪类房产不能出租

四)买卖不破租赁

第四章实务问答

一)租赁业主实务问答

二)房屋租赁实务问答

第五章识不房产证、身份证真伪

一)识不房产证真伪

二)识不身份证真伪

第一章租赁产品介绍

一)租赁业务概述

所谓房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付房屋租金的行为。房屋租赁作为财产租赁中的一种表现形式，其本质特征应当符合财产租赁的要求，既出租人将出租物交付给承租人使用，承租人应向出租人交付租金，并在租赁关系终止时返还所租财产的权利义务关系。依照双方租赁发生的法律关系，承租人对租赁物取得的占有、使用权利应受法律爱护，第三人和出租人不得妨害，即使在租赁

房屋所有权发生变动时，在租赁合同有效期内，新所有权人也必须尊重承租人的合法权益。

二)租赁业务的要紧形式

1、承租

所谓承租即承租人以支付租金为代价向房东租用房屋。目前除都市居民承租居住公有房屋采纳“租用公房凭证”外，承租其他类型房屋均由当事人双方采纳签订租赁合同的方式明确租赁关系。承租是目前房屋租赁活动中最普遍的形式。

2、转租

所谓转租是指承租人在租赁期间将承租的房屋再租给他人的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的均为房屋转租。房屋租赁合同约定能够转租的，承租人可按租赁合同中的约定进行转租，租赁合同未约定能够转租的，承租人转租房屋应该征得出租人的书面同意。

3、承租权转让

承租权转让，是指在房屋租赁期间，承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人，由第三人取代自己的地位，接着履行房屋租赁合同的行为。

4、托付出租

托付出租是指房屋所有权人托付他人或中介机构将房屋出租。托付出租应由托付人与受托人签订托付合同，明确双方的权利义务，当产生纠纷时便于受托人向有关部门办理相关手续。在托付出租中，由受托人享受房屋租赁关系中出租人的权利，因此也要承担出租人的义务。

5、代理出租

代理出租是代理人以被代理人即房屋所有权人的名义将被代理人的房屋出租，租赁关系建立后，由房屋所有权人履行租赁合同的权力和义务，代理人仅为办理房屋出租的有关手续。目前房地产中介机构除代理买卖房屋外，也代理房屋出租业务。代理出租的代理人在房屋出租成功后有权收取一定比例的租金作为中介费，但不享有房屋租赁合同的权利，也不承担义务。三)业务性质

一般租赁的性质属于房地产居间服务

第二章业务流程详解

一)收费标准及付款方式

1、一般民宅收取客户相当于一个月的租金作为服务佣

金。

2、高档住宅、甲宅、公寓收取业主相当于一个月的租金

作为服务佣金。

3、客户与业主协商支付佣金：如五五分、三七分等。

4、付款方式：客户直接支付给业主，付款方式由双方协

商，一般为押一付三，押一付六，押一付十二等。

注：

押一付三：是指一个月的房屋租金作为押金，同时客

户向业主支付三个月的房屋租金。

押一付六：是指一个月的房屋租金作为押金，同时客

户向业主支付六个月的房屋租金。

押一付十二：这种付款方式又称为年付。要紧针对比

较有经济实力的客户，选择一次性付清租金，同时支

付相当于一个月的租金作为押金。客户选择年付的付

款方式同时也能够再次向业主压低一些房屋租金。二)普租业务流程

一般租赁流程:开发接待→配对推举→约定带看→促成交定→签约合同→售后服务；

注：（业务流程具体内容请关注以下课程章节，在后面的章节中会详细阐述）

三)专业术语概述

四气：在我们作业过程中所提到的四气是指暖气、天燃气、热水器、空调；

全齐：指日常生活差不多常用的设备设施如家电：冰箱、

电视、洗衣机、热水器、空调等；家具：床、沙发、衣柜、茶几、电视柜、餐桌、椅子等；

单气：指暖气，没有燃气。

押金：押金是金钞票质的一种，具体讲是质押担保的一种

专门形式。即，押金是为了担保债务的履行，债务人或第

三人将一定数额的金钞票移交债权人占有，在债务人不履

行合同时，债权人能够债务人所交押金优先受偿；如债务

人依约履行了债务，则其所交押金能够抵作价款或者收回；

定金：是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面

约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钞票作

为担保的方式；

订金：属于金钞票质的一种，然而目前没有明确的法律对

订金加以规定，但订金在日常经济活动中却被广泛的采纳。

严格讲订金只是一个适应用语，而非法律概念。其与定金

最本质的区不在于，订金不具备债的担保性质，收受订金

的一方违约，只需返还所收受的订金即可，而无需双倍偿

付；

居间服务：是指经纪人以居间人的身份向托付人报告订立

房屋租赁合同的机会或提供订立房屋租赁合同的媒介服

务，并收取酬劳的过程。经纪人在中间起到见证方的作用；

第三章普租注意事项

一)防止跳单

所谓跳单:客户同意中介公司的服务,在达成意向后避开经纪人私下达成交易,意图逃脱交纳服务费的一种行为;

跳单缘故:

1、认为服务费高

2、经纪人服务不到位

3、客户素养低下

如何防止跳单现象：

1、看房前一定要签署《看房确认书》;

2、紧跟人少的一方,幸免客户使用业主家里电话,防止双

方互留联系方式,一经发觉坚决制止;

3、看房后要先送走一方,稍等片刻,观看客户是否返回,

特不是业主住在房子里的;

4、先礼后兵:先夸对方素养高并讲一些处理跳单的案例;

5、和一方表现出专门熟的关系让另一方不行提跳单;

6、明确告知跳单的后果;

7、提高专业知识，努力为客户提供优质服务,感受我们的

辛苦度;

二)物业交割

1、物业交割时,一定要认真,每一个设施都要检验一遍,

尤其是容易忽略的细节;

2、水费:3.7元/吨=自来水2.8元/吨+排污费0.9元/吨

3、电费:0.4883元/度;

4、天然气:2.05元/立方米

5、有线电视:18元/月;

天然气读取：

水表读取：

（出租人在未取得房屋所有权证的情况下，若有合法的房屋权属证明，亦是能够

出租的）

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其

他形式限制房地产权利的。

3、共有房屋未取得共有人同意的。

4、权属有争议的。

5、属于违法建筑的。

6、不符合安全标准的。

7、已抵押，未经抵押权人同意的。

8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。

9、列入拆迁范围的房屋。

10、已被鉴定为危险的房屋。

11、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

四)买卖不破租赁

在我们的日常工作中经常会遇到当客户看中房子正想下定或者我们的承租客户刚刚入住房子不大会儿呢，业主突然讲家里出事了，要把这套房子卖掉等类似这种情况。客户花钞票刚刚找到合适的房子从搬家、入住、打扫房间住到里面去客户就又要搬家确信会在情绪上难以同意，我们在处理类似纠纷的时候大伙儿要注意一些细节，我们依照下面那个具体的案例来进行实际分析。

案例分析：

陈先生的父亲继承早年祖父的遗产，位于北京市海淀区兴荣路拥有二进四合院住房一套。张先生于2007年3月24日搬回城内居住。刚回城妻子与小孩没有住房安置，张先生因此四处托人租房，后经人介绍认识了陈先生的父亲，双方经协商，陈先生的父亲承诺将自有四合院住房中临街的二间租给张先生居住，双方约定月租金为人民币1500元。

随后张先生议价便入住房内。张先生与陈先生的父亲相处一直专门融洽，张先生每月按时缴纳房租，陈先生的父亲按时收租，双方并没有签订书面房屋租赁合同。2007年9月16日陈先生父亲的一位朋友看到四合院临街的两间房屋能够改造用来做生意，因此找到陈先生的父亲，愿出100万元购买，陈先生的父亲十分