上海虹桥商务区核心区城市综合体开发对策与建议

上海虹桥商务区核心区城市综合体开发对策与建议-企业管

理论文

上海虹桥商务区核心区城市综合体开发对策与建议

陈争霞文

一、虹桥商务区核心区开发范围和发展现状

虹桥商务区是上海“十二五”期间重点发展的区域，东起外环高速公路S20，西至沈阳一海口高速公路G15，北起北京一上海高速公路G2，南至上海一重庆高速公路G50，位于上海中心城区西侧，紧邻江浙两省，总占地面积86.6平方公里，其中主功能区面积27平方公里。虹桥商务区的综合开发建设将依托虹桥综合交通枢纽，国家大型会展项目等重大功能性项目，带动上海经济发展方式转型，促进城市空间布局调整，助推上海国际贸易中心建设，更好地服务于国家长三角一体化发展战略。

目前，虹桥商务区重点开发的是核心区4.7平方公里，包括1平方公里的国家会展中心项目。核心区开发规模约为地上500万平方米，地下280万平方米。根据现有规划，虹桥商务区核心区一期东侧紧邻虹桥综合交通枢纽本体，西至嘉闵高架，南至建虹路，北至扬虹路，面积约1430公顷。北片区东至申贵路，南至扬虹路，西至沪杭铁路外环线一兴虹路一申滨路一润虹路一申长路，北至天山路一申虹路一申贵路，面积约144公顷。南片区东至申贵路一申长路，南至沪青平公路，西至沪杭铁路外环线，北至建虹路，面积约80公顷。

截至2013年底，虹桥商务区核心区一期11幅土地、核心区南片区5幅土地、北片区13幅土地均已出让完成。已出让开发用地包括商务办公用地、商业用地、酒店用地、会展用地、文化用地和住宅用地等，且从已让地块的规划要

求和功能组合来看，很多拟建或在建的项目都将是城市综合体项目。瑞安、龙湖、瑞桥、众合、嘉捷、恒骏、协信、新华联、万科、丽宝等诸多企业在虹桥商务区核心区获得土地，并已投资开发各类综合性项目。目前，按照出让要求，有些项目已经完成竣工备案并开始招商入驻，大部分项目已逐步完成建筑设计并陆续开工建设，少量项目尚处于概念设计和配套手续办理过程中。

由于城市建设和发展的过程性和渐进性，虹桥商务区核心区的开发建设不可避免的存在交通枢纽导向型新城综合体开发建设中普遍遇到的困难和问题。因此，面对大型交通枢纽给周边区域发展带来的机遇和挑战，积极应对并选择合适的开发策略，仍是十分重要的课题。

二、虹桥商务区核心区城市综合体开发的难点和问题

1．新城的开发建设是循序渐进的过程

由于上海虹桥商务区位于近郊区，属于因大型交通枢纽建设而催生的新型城区。在建设中的新城区开发城市综合体项目，必然面临配套设施不足、人口导入较缓、推广投入较大等现实问题，尤其对于商业、酒店、文化、休闲类综合体的开发是存在一定困难的。目前，随着虹桥商务区规划和市政设施先行的开发理念逐步落实，核心区内的道路、地下连通道、地上人行天桥等公共设施已相继开工建设，公共交通和公共能源设施的建设也提上议事日程。但是，近郊区的地理位置和配套设施建设的过程性，依旧会影响人们对城市综合体的接受度，也会使先期开发和投入运营的项目受到影响。例如：核心区一期的办公项目投入使用时，核心区南北片区还是一片工地，入驻企业员工出行的公共交通、用餐配套、周边环境等问题，都将影响办公项目的实际效益；而商业氛围尚未形成时，零售业和文化休闲娱乐业的发展就更加难以为继。

2．虹桥综合体的特殊性及其对周边项目的影响

虹桥综合交通枢纽本身就是将办公、商业、餐饮、娱乐、交通运输等功能汇聚在一起的综合体，将交通枢纽进行旅客集散、商务服务等功能扩展到办公、商业、休闲服务等领域，不仅为等候和到达的旅客及其亲友提供便利的商业和餐饮服务，也为对时间较为敏感的企业提供商务办公场所，是较为成功的以交通枢纽为核心的城市综合体案例。但是，位于交通枢纽周边的虹桥商务区核心区内的城市综合体开发，与之在定位和目标客户群上都有明显差异，也面临一些实际困难。例如：近郊区的商业发展缓慢、购买力不足，零售商业的招商难度较大，且到达交通枢纽的旅客目的性较强，一般都愿意在步行可达范围内活动，核心区内开发的商业、文化、休闲、娱乐设施很难吸引到这部分客群。因此，受到虹桥综合体特殊功能和特殊知名度的影响，如果没有明显的产业特色或能够吸引特定的客群，除个别与虹桥综合体地下层直接相连的项目外，核心区内的大部分城市综合体项目都将面临成长期较长、资金回收较慢、吸引力培养期较久等实际问题。

3．交通枢纽对周边交通组织和开发环境的影响

通过交通枢纽的建设加强城市之间的联系，并促进新城的开发建设，引导人口的流动和分布，是城市发展过程中非常重要的环节。上海虹桥综合交通枢纽集民用航空、高速铁路、城际铁路、长途客运、地铁、地面公交、出租汽车等多种交通方式于一体，设计日客流集散量可达110 -140万人次，每年超过4亿人集散。在上下班等交通繁忙时段、节假日客运高峰期，以及“春运”等特殊时期，交通枢纽周边的交通压力都会很大，旅客聚集或疏散的要求很高，大部分运力都集中到虹桥交通枢纽本身，周边的高架和地面道路都不同程度的拥挤或阻塞，公共交通的乘客也会以出行和返程旅客为主且携带大型行李箱包。这就不可避免地

会影响周边综合体项目的运营，特别是以商业、文化、休闲、娱乐为主要目标的消费型客源将无法获得良好舒适的出行感受，也难以顺利快速到达核心区城市综合体。同时，各类交通设施运行过程中也会对周边的开发环境产生影响，尤其是随着航班班次的密集和铁路列车的加开，核心区内的办公和住宅项目开发，在后期使用过程中，会受到噪音和震动的双重影响。

因此，虹桥交通枢纽在促进新城建设和带动虹桥商务区核心区城市综合体开发的同时，也不可避免地存在一些问题和难点。

三、虹桥商务区核心区城市综合体开发的对策建议

1．符合区域总体定位并形成鲜明主题文化

虹桥商务区的总体定位是：依托虹桥交通枢纽和国家会展项目，以发展国际贸易业务为核心，通过汇集高端贸易人才和关键要素资源，促进上海国际贸易中心平台建设。通过吸引国内外企业总部和贸易机构落户，推进投资贸易便利化，打造上海国际贸易中心标志性平台，建设以国际贸易为主要特色的现代化商务区。

在虹桥商务区核心区范围内开发城市综合体，应当符合总体定位的要求，将具有商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等功能城市生活空间进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而在虹桥交通枢纽周边开发多功能、高效率的城市综合体。使生活快节奏的人们在方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作。在选择各种功能时，应当充分考虑虹桥商务区的区位特点，发挥交通枢纽特有的差旅优势，以中高端商务人士作为主要目标客户群，体现贸易中心特色，有针对性地打造具有主题文化特点的城市综合体，通过特色主题活动和高端会展服务等汇聚