‘限价房’案例分析

有关“2005~2006北京限价房”案例分析报告

姓名：向迪睿

学号：1144024015

背景资料：2005年是国家进行房地产宏观调控政策最严格的一年，但宏观调控之后，京城房地产市场的销售价格依旧持续高涨，2005年北京全年期房价格增幅达20.1%。为了抑制不断上涨的房价，也为解决中低收入家庭的住房问题，北京市建委目前正在考虑推出”限价商品房“。如果一切顺利，这项政策在2006年上半年有望实现，与此同时，北京也将成为全国第一个施行此类政策的特大型城市。

问题一：政府限价的适用范围？

北京房地产业。主要是为了保证供应的速度，也考虑到政府储备用地包含的经济因素较少，适于提供（开发）价格相对较低的住宅。根据早前北京市土地储备中心公布的情况来看，05年的“限价房”备选用地依然还是此前已确定的7 块地：即丰台区东铁匠营地块、朝阳区常营乡地块、朝阳区广渠路地块、石景山区老古城地块、石景山区五里坨地块、石景山区刘娘府地块以及奥北南沙滩东路3 号地。问题二：政府限价的后果？

实际上结果显示，政府出台的这些政策并未很有效的遏制房价增长。不同地域打压力度的不同造成了房价最终差别很大。而在购买人资格的确定方面依然存在相当大的分歧，此前曾有消息称，北京“限价房”购买对象的原则有三个：一是限定购房者经济水平；二是北京市户口；三是首次购房。但关于“户口控制”的消息一出，公众哗然。

公众对限价房的质疑声不断。媒体曾传言“限价房”上市，实际上却迟迟未兑现。“限价房”一旦推出，如何分配也是一个大问题，“谁买得起？什么才算适合买限价房的中低收入家庭？大多数依然存在住房难的问题。。。”。更有人甚至直接归纳出了“限价房七大不正常获利模式”：如提高容积率；降低建筑标准；降低住宅品质；先内部销售，再二次销售；为关系户和内部员工提供炒房获利机会；让投资机构购买，共同获利；降低房屋质量等等。

问题三:为什么会出现政府限价？

北京目前存在这样的现象：一面是望眼欲穿的无房和缺房户，另一面是无人问津的天价豪房。为了填补经济适用房和高档商品房之间的缺口，政府实行限价。

问题四：行政措施与经济措施的优劣对比？

对此，政府使用行政措施不少于经济措施，而最终效果却仍不尽人意。利用行政措施，政府可以进行宏观调控；利用经济措施，政府可以弥补许多行政措施后的漏洞，进一步完善。而对限价来说，政府过多运用行政措施，许多细小问题都未能及时解决，从而导致了如今限价问题的“千疮百孔”。行政措施与经济措施其实不应有优劣之分，两者相辅相成，在适当的时候适当的将两者配合使用，问题将更容易被解决。

分析：限价房是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措。限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。

自从上个世纪末推行住房制度改革以来，房地产市场开始在我国形成并取得飞速发展。这种发展的背后确实有地方政府的推动作用，特别是在将房地产市场作为拉动地方经济的一个重要工具以后，这个市场已经成为地方政府手中的一张“王牌”。由于我国房地产市场在发展过程中过于重视其投资功能，这个市场已经在相当程度上被投资投机势力所操控，它本应该具有的保障功能受到了严重的挤压。对于房地产市场出现的这种偏误，地方政府确实负有一定的责任。尽管如此，地方政府并不是住房价格的最终决定者，现在要求其将这个责任承担起来，实际上是要求其运用行政的手段来干预市场，从某种意义上说，“限价令”甚至比“限购令”走得更远。但令人感到不可思议的是，当“限购令”出台的时候，舆论中有不少批评的声音，认为其破坏市场的自由交易原则，而当“限价令”出台的时候，舆论却又认为政府做得还很不够。由于政府不能直接决定商品交易价格，因此政府在调控房价方面能够施展的手段相当有限.其实，就我国目前高悬的房价来说，如果市场结构一仍其旧，即使房价有所下降，也不可能满足所有的住房刚性需求，

充其量只能满足刚好与这个下降了的价格接近的一部分购买力，大量中低收入者依然只能望房兴叹。政府的公共政策显然没有必要只为在社会阶层中并不是最弱势的人服务，而是应该考虑让一项政策的推出能够最大限度地覆盖社会人群，让大多数人得益。因此，对于目前不仅北京市政府，其他各地政府出台的限价政策，即使它能见到效果，拉低房价，我们也不必抱太高的期望，更重要的是要督促政府调整房地产市场的结构。

限价房即使是四、五千块一平方米，对真正的穷人来说也只是望梅止渴。政府对于房地产市场的调控，应在保障低收入人群住房的前提下，更多地交给市场自身去调节，而限价房不但不能让真正的目标人群受惠，且会引发一些新的弊端，政府应让其逐步淡出房产市场。市场经济下，限价房可操作性低，房地产自身调节能力有限。政府真正要解决的是低收入者的住房问题，对于低收入，或者基本上没有收入、靠低保来维持生活的这部分人，就是叫他们去租廉租房可能都有困难。因此，政府建廉租房甚至免租房，给真正收入很低的人居住是应该的。限价房的初衷是为了解决中低收入人群的买房问题。但事实上，从现在各地的限价房的推广试点及推广情况来看，限价房的监控存在很大的难度，现在各地都定出了限价房的申购条件，但政府要实现真正的监管，要付出的成本太高了。虽然从整体来看，政府推行的限价房政策是对的，不过政府应该可以更多考虑经济适用房和廉租房的推广，因为这才是政府初衷想解决的问题。