周村市场调研报告1

周村房价走势分析
2013年3月下旬新建住宅成交行情 成交套数127 套 成交面积15145 ㎡ 环比下降9.9% 在售商品住 在售商品住房总套数2057
截止2013年至4月15日周村共推出 2057套房源，环比上升15.3%，总建筑面 积约26.49万平方米，环比上升了11.77%。 本期成交下滑，共签约127套，环比下降 9.9%，成交面积15145平方米，环比下降 了15.38%
周村房价走势分析
6000 5000 4000 3000 2000 1000 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
据统计在2011年全年周村完成房地产开发投资134537万元，比上年增长22.08%；房屋施工 面积1174220平方米，房屋竣工面积682300平方米；商品房销售面积427056平方米，比上年增 长19.32%，实现房屋销售额158625万元。 自2006年开始周村房地产价格一直持续上升， 平均每年价格增长312元/平方米。 自2009年到2010年周村城区由于政策房及改造房的房价拉低效应，与其它县区房价相比较为 缓慢，当时主城区内普通住宅销售价格为3414元/平方米。但中心城区及东部城区新开楼盘房价 增长在500~800元/平方米。 自2010年4月部分区域房价上涨过快，销售率均能达到60%以上，相对高品质楼盘销售率达到 85%以上。 在2011年7月以后，受调控新政的影响，各项目平均销售速度约为11套/月，市场开始出现淡 季反应。分析原因一方面是受到宏观政策的影响，购房者观望情绪渐浓。另一方面城市发展战 略的利好推动了东部新城房价持续走高，销售价格的非理性攀升造成了目前东部城区楼盘销售 速度放缓。中心城区及东部城区项目销售价格基本在5000元/平方米左右。 2013年周村房价 除少数高品质楼盘在6000元/㎡左右，其余楼盘仍在5000左右，房价上升 较为缓慢。
周村城市文化
周村人文资源丰富，文化底蕴深厚，世界著名短篇小说之王 蒲松龄创作的《聊斋志异》，就是在周村教书时创作的，民间 扮玩的代表项目“周村芯子”已申报省级非物质文化遗产。曾
在中央电视台热播反映周村商业发展史的电视连续剧《大染坊》
《旱码头》演绎的故事就发生在周村 产业： 周村以丝绸、纺织、建材、机械为主体的第二、三产业的快速 发展，为经济发展带来新的机遇； 城市化： 随着周村城市化水平的提高， 周村西部老城的规划和改造“东进”的空间布局结构为周村城 市化进入高速发展阶段奠定良好的基础； 消费力 收入水平的提高带动消费的升级，住房的升级换代提供了强有 力的保证 ；
目前周村处于高速发展阶段，城市化进程速度加快，城市中心外扩和升级趋势明显。
第二部分：周村房地产市场现状分析
周村房地产现状 周村近几年房价走势
房地产市场现状
根据周村“西游”、“中商”、“东居”“北工”“南贸”的城 市规划目前周村的住宅项目主要分布在周村区东部，从丝绸路往东 到正阳路沿线，此区域凭借优越而安静的地理居住环境，依托淄博 城区向西发展的优势，结合地理位臵是五区三县中最快与张店城区 相衔接的城市，在近两年城市的快速发展以及政府的扶持下，东部 城区已形成了以教育、居住、办公、商业、餐饮板块为主的新城区 。目前周村城区已有大小楼盘达25家，其中在售楼盘14家，待售 楼盘2家，在建楼盘9家。 同时，在东部城区快速发展的前提下，自2009年起周村就长行 村、和平村、爱国村、新建村、桃源村、新民村、二十里铺村、西 马村等城中村进行改造；搬迁城区内的淄博三金集团、淄博制丝厂 等企业，建设居住区，因近两年周村生产企业效益的直线下滑，许 多企业开始转方式、调结构发展第三产业，如：丝织二厂、蓝雁、 棉纺织厂、维尔地毯厂都已拆迁进行房屋建筑开发。
2011年周村国民经济综合实力进一步增强 ，全区实现地区生产总值2341959万元，比上年增长 12.3%。
周村固定投资和房地产业
• 2012年周村固定资产投资较快增长。全年规模以上固定资产投资项目（计划或实际完成 投资500万元及500万元以上项目）完成投资1737476万元，比上年增长20.78%。其中， 1000万元以上项目259个，完成投资1560387万元（其中工业项目167个，完成投资839821 万元）；5000万元以上项目84个，完成投资481051万元；亿元以上项目14个，完成投资 206536万元。 投资结构进一步优化。按产业分，第一产业投资23369万元，比上年增长15.32%；第二 产业投资843632万元，增长18.5%（其中工业投资839821万元，增长18.53%）；第三产业投 资870475万元，增长23.23%（其中商贸流通项目241288万元，增长21.41%）。投资结构由 上年的1.41 : 49.49 : 49.1调整到1.34 : 48.56 : 50.1。 房地产开发受宏观政策调整影响，下降明显。全年完成房地产开发投资107940万元，比 上年下降19.77%；房屋施工面积1358117平方米，房屋竣工面积206253平方米；商品房销售 面积187782平方米，比上年下降56.03%；实现房屋销售额73416万元，比上年下降53.72%。 2012年周村开工建设“两区三村”改造项目23个，完成拆迁23.68万平方米，安臵房建设 84.44万平方米，安臵户数5162户，改造农村危房288户。 2012年周村国土资源管理局。储备土地1313.6亩；公开出让土地23宗，面积1027亩，成 交总额6.72亿元。
周村区交通状况
周村区位优势明显， 交通便利，东距青岛口 岸300公里，西距济南
国际机场50余公里，胶
济铁路、济青高速公路、 309国道、滨博高速公 路纵横区内，形成了四 通八达的交通网络。
周村总体发展规划
周村以东门路与丝绸路为中部城区，划分西部老城和东部新城两个版块，随着近两年房地产的 快速发展，周村已逐步形成东部扩展为主、西部改造为辅的新局面，东部版块与张店区向西发展 相呼应，中部板块大部分企业的产业调整、旧村的改造，城区两端平衡发展。
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周村城区消费经济
• 2012年周村消费市场繁荣稳定。全年实现社会消费品零售总额 1362731万元，比上年增长14.68%。从国民经济行业看，批发业 258831万元，增长8.05%；零售业1022081万元，增长17.10%；住宿 业完成17107万元，增长4.04%；餐饮业完成64712万元，增长8.79% 。从销售单位所在地看，城镇地区1260112万元，增长14.98%；乡村 地区102619万元，增长11.11%。 • 年末登记注册的批零贸易、住宿、餐饮企业191个，其中法人单 位107个，营业单位84个，注册资本金54441万元。个体工商户8151 户，从业人员15975人，注册资金15495万元。私营企业887户，投资 者人数2159人，雇工人数7096人，注册资金61805万元。拥有各类市 场40处，其中生产资料市场7处，消费品市场33处。
西南与章丘县接壤，西北与邹平县毗邻，东北
与桓台县连界。东距市政府驻地张店20公里， 西距山东省会济南82.5公里。南北最大纵距 27.3公里，东西最大横距25.3公里，系淄博市 辖区之一，总面积263平方公里。 周村人口 周村是淄博市人口最少的一个区, 人口约为 28.8万人，其中，非农业人口19万人，人口 密度为1112人/平方公里。
周村人均可支配收入
• 2012年周村人口低速增长。自然增长率2.88‰。年末全区总户数97649户 ，总人口287441人，其中非农业人口185588人；男性140941人，女性 146500人。 • 2012年周村城乡居民生活水平进一步提高。城镇居民人均可支配收入 24434元，比上年增长12.88%；城镇居民人均消费支出15053元，增长1.6% 。农民人均纯收入12301元，增长12.96%；人均生活消费支出7815元，增长 11.21%。
周村区城市经济
经济产业构成 30.00% 周村系淄博市辖区之一，是鲁中工商重镇，被誉为“金 增长 11.1 周村”，“旱码头”，1904年被清政府辟为对外开放的商 增长 18.2% 20.00% 13.8 埠，2004年被授予“中国纺织产业基地”称号。 第一产业 周村工商业基础雄厚，目前已形成了以丝绸、纺织为主 11.4% 第二产业 体，化工、建材、机械、电子等门类比较齐全的工业格局。 10.00% 第三产业 4.9% 周村区第三产业发展迅速，目前全区已拥有纺织服务、 增长 4.1 沙发家具、沙发材料、不锈钢、轻钢建材等专业市场，年 0.00% 2010年增长率 2011较去年增长 市场交易额逾100亿元。 2012年全区实现地区生产总值2610687万元，按可比价 表一：经济产业构成 格计算，比上年增长10.6%。其中，第一产业增加值 80382万元，增长5.2%；第二产业增加值1342340万元， 增长11.1%；第三产业增加值1187965万元，增长10.5%。 周村城市经济产业构成由第二产业向第三产 三次产业构成由上年的3.3 : 52.6 : 44.1调整为3.1 : 51.4 : 业转化，产业结构很快转化为以第三产业为 45.5，二产比重下降、三产比重提高，产业结构更趋优化 主的产业构成。 合理。人均生产总值90171元，增长11.3%，按当年平均 汇率折算为14285美元。
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
城镇居民人均可支配收入（元）
30000 20000
14712 16222 17564 19268 21646
城镇居民人均消费支出（元）
20000 10000 0
10662 12860 13894 14814
9225
10000 0 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
周村区城市经济
人均生产总值（美元）
20000 10000
7001 10785.6 12451
GDP（万元）
3000000 2000000 1000000 0
2107305 87889 2341959
8807
9625.1
1636929
1933092
0 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
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周村人们认什么？ 开发什么样的产品最合适？ 什么样的房子最好卖？ 什么样的户型最好卖？ 什么样的价格最合适？
我方认为针对周村目前市场环境 我们首先应该深度思考的问题是〃〃〃 周村人认什么？ 开发什么样的产品最合适？ 什么样的房子最好卖？ 什么样的户型最好卖？ 什么样的价格最合适？
针对以上问题我们针对周村市场进行了深度调研
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目 录 CONTENT
周村宏观背景分析
周村房地产市场分析 周村竞争楼盘调研分析 项目地块环境分析 项目SWOT分析 项目整体定位
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第一部分：周村宏观背景分析
周村概括 周村城市总结
周村概况
周村简介 周村，素有“天下第一村之称，位于山东省中 部，地处淄博西部，东临张店区，南接淄川区，
城市化进程
二十里铺旧村改造 建国村旧村改造
周村二十里铺旧村改造共 25栋小高层
周村凯旋华府项目前期提案
2013年10月22日
前言
随着近几年房地产市场的快速发展，一线城市的不断饱和，越来越 多的开发商在调控政策还未走出阴影的前提下，逐步退居到三线城市 进行圈地开发，而今天的淄博房地产市场同样竞争激烈，华润臵地、 龙湖地产、恒大地产、碧桂园地产、中海地产等知名公司也已纷纷入 驻，城区土地的供应量逐步减少，开发的辐射范围已扩展到了五区三 县，但在众多开发商进行跨区域操盘时，无论是在产品定位、价格定 位、还是销售节奏把控方面总是面临各种各样的问题，为什么好的地 段定价不够准确？不好的地段定位又不够清楚？使得开发商在后续的 工作很难顺利展开，在我公司与诸多开发商沟通后，我们发现他们有 经验、有资质、有背景，但唯一的共性就是对当地人文环境、客户心 理、产品喜好把握不够准确，用四个字来形容就是“不接地气”。