商铺售后返租的税务处理

商铺售后返租的财税处理所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。

（一）营业税的处理江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。

这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。

因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。

浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。

房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。

国家税务总局《关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》（国税函[1999]144号），关于房地产开发公司从事“购房回租”、“抵押担保”和“存单购房”形式销售房屋如何征收营业税问题，房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的法规，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。

国家税务总局《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（2010年第13号），对于承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为，融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。

自2010年10月1日起，根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。

案例分析A房地产开发公司（以下简称A公司）是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。

开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。

开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。

开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定，并假设当年A 公司将商铺转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。

2010年10月1日以前或者2010年10月1日以后将资产出售给未经批准从事融资租赁业务的企业及一般企业和个人：《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。

如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。

《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。

显然，A公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。

A公司销售房地产应缴纳营业税100×5%=5（万元），城市维护建设税及附加5×（7% 3%）=0.5。

购房者返租商铺应缴纳营业税15×5%=0.75（万元），城市维护建设税及附加0.75×（7% 3%）=0.075A公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税，即5×5%=0.25（万元）。

城市维护建设税及附加0.25×（7% 3%）=0.025。

2010年10月1日以后资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业：A公司以融资性售后回租方式销售的房地产收入100万元不缴纳营业税。

购房者返租商铺应缴纳营业税15×5%=0.75（万元）。

A公司仅需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税，即5×5%=0.25（万元）。

（二）印花税国家税务局《关于对借款合同贴花问题的具体规定》（国税地[1988]30号），银行及其金融机构经营的融资租赁业务，是一种以融物方式达到融资目的的业务，实际上是分期偿还的固定资金借款。

因此，对融资租赁合同，可据合同所载的租金总额暂按“借款合同”计税贴花。

因此，对房地产企业以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业（银行、其他金融机构、融资租赁公司），应按“借款合同”税目缴纳印花税：100×0.05%=0.05（万元），同事，对其转租业务按“财产租赁”税目缴纳印花税：5×0.001=0.005（万元）。

而对房地产企业与其他企业、单位或个人发生的融资性售后回租行为，应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：85×0.05%=0.0425（万元）。

（三）个人所得税国家税务总局《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函[2008]576号）规定，房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。

根据《个人所得税法》的有关精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。

根据《个人所得税法》第八条规定，个人所得税以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位和个人为扣缴义务人。

所以A公司在以优惠价销售给购房者时，需代扣代缴购房者应缴纳的个人所得税：[15÷（5×12）－0.08]×20%×60=2.04（万元）。

否则，税务机关会根据《税收征管法》第六十九条规定，由税务机关向购房者追缴税款，对A公司处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍以下的罚款。

（四）房产税根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第三条“关于融资租赁房产的房产税问题”规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始的次月起依照房产余值缴纳房产税。

合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

房地产企业已不拥有该房屋的所有权，不再缴纳房产税。

转租行为不征收房产税。

（五）所得税2010年10月1日以前或者2010年10月1日以后将资产出售给未经批准从事融资租赁业务的企业及一般企业和个人：国家税务总局《关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业务所得税处理问题的批复》（国税函[2007]603号）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。

企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。

对于售后返租业务，A公司需分别作销售不动产和租赁两项业务处理，分别计算相关成本、费用和损益。

A公司的租赁支出就是，一次性让利给购房者的折让优惠额，按权责发生制原则，A公司每年的租赁支出为15÷5=3（万元）。

企业应以100万元作为所得税应税金额。

转租收入5万元应在满足收入确定条件后，计入当年度应纳税所得额。

则A公司当年应纳税所得额为：100+5=105（万元），扣除租赁支出3万元、开发产品成本、税金及费用后，即可计算出应纳企业所得税额。

2010年10月1日以后将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业：国家税务总局《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（2010年第13号），对于承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为，融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。

根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。

租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。

本例中，企业不需就此业务确认收入缴纳所得税，并可以按出售前原账面价值（成本价格）作为计税基础计提折旧税前扣除。

支付的相当于融资利息部分可以税前扣除，但需要取得合规票据。

（六）土地增值税《土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

A公司应以100万元作为纳税人转让房地产取得的收入额。

转租收益不涉及房地产的转让,不征收土增税。