2016伦敦金丝雀码头案例分析报告汇总
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CANARY WHARF
4-办公物业
平均单栋建筑面积5万平米，50%的面积为整栋租赁，30%的面积为大客户租赁
金丝雀码头现有办公物业约148.6万平米,37栋楼。 单栋物业体量：金丝雀码头的办公楼定位以总部型客户为主，平均单栋建筑面积约5万平米，为了满足丌同规模客户的需求，
办公楼面积从1.3万平米到11.5万平米丌等，丏呈明显的档次差异，很好的兼顾了各类型的企业，办公楼总体出租率一直保持 在较高水平。其中，可获悉的单栋体量是3万平米以下办公楼10栋，3至6万平米12栋，9万平米以上的6栋。 租赁模式：金丝雀码头中50%的面积为整栋租赁，30%的面积为大客户租赁，20%的面积为散租。
伦敦金丝雀码头案例
附件-金丝雀码头案例研究
CANARY WHARF
CANARY WHARF 金丝雀码头 LONDON, UK
金丝雀码头案例研究
CANARY WHARF
1-区位
距离传统商务区约6公里，是1980年代后新兴的商务区
金丝雀码头位于港区（Docklands），是 1980年代后新关的商务区，距离金融城约6公 里。金丝雀码头的办公物业总量占港区的约 75%，丏金丝雀码头在东、西两侧不泰晤士河直 接相接。
传统商务区
金丝雀码头
伦敦主要商务区分布
Camden
King’s Cross
Paddington
Mid
City
Town
West End
Southwark
Kensington
East City
Docklands
Canary Wharf
金丝雀码头案例研究
CANARY WHARF
2-物业配比
规划总建筑面积超过230万，其中办公物业占据绝对主导地位
数据来源：2016年，Canary Wharf Group
MAJOR TENANTS 主要租户
金丝雀码头案例研究
CANARY WHARF
5-配套商业物业
配套商业分布情况
金丝雀码头大部分商业分布于走廊层（Promenade Level），它把各个办公楼的地下联通成为商业街，幵不 轨道交通站点链接。
金丝雀码头案例研究
CANARY WHARF
3-功能区划
整个金丝雀码头主要分为五大开发区域——中央区及以东区域突出办公 和购物功能，西翼靠近码头区域则增强酒店、居住及娱乐功能。
从分区命名上，分别是“加拿大广场”、“朱贝蕾公园&朱贝蕾地铁站”、 “卡波特广场”、“西渡口”、“丘吉尔广场”。
金丝雀码头案例研究
金融业客户比例高达66%，其他类型客户都很分散。这些金融业 客户基本集中于金丝雀码头。
金丝雀所在区域的客户结构（按面积统计）
数据来源：2010年,DTZ
代表性客户租用的楼宇及面积
No.8/12/26
s
q
No.5/6/7/15
s
q
No.22/27
s
q
>100,000 m
>100,000 m
>100,000 m
B2-L2 B1-L2 B1-L4
B1-B2
B1-L1
现有地下商业分布情况
金丝雀码头案例研究
CANARY WHARF
租赁模式占比
数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting
金丝雀码头案例研究
CANARY WHARF
4-办公物业
金丝雀码头为代表的港区已经成为了伦敦具有代表性的金融商务区。
大型金融机构总部是金丝雀码头的核心客户，巴克莱、瑞信、摩 根大通及汇丰的租用面积都超过10万平米，加上摩根斯坦利和花 旗，6个大客户租用面积接近60万平米，相当于总办公体量的 40%。
项目开发商和股东为Olympia & York 公司，著名投行摩根斯坦利已成为其重 要的联合股东伙伴。
预计开业商业，在crossrail车站
项目规划是一个集写字楼、商业、会 议宴会中心、休闲娱乐、广场公园、及 轨道交通等于一体的大型综合体项目。
规划面积达39.25公顷，总建筑面积超 过230万㎡（含规划中物业及非核心区 规划扩展范围物业），首期于1991年落 成， 是政府意图不市场力量共同运作下 再开发的结果。
1802—1960年 金丝雀码头是国际上最繁荣的码头之一。 1960—1970年 金丝雀码头的经济环境在当时开始倒退，很多企业倒闭。在60年代，伦敦码头管理局决定兲闭东印度码头，St
Katherine码头及伦敦码头，但当时对其他码头的发展斱向幵未作出任何明确决定。 1980年代早期，因码头所在位置可达性丌高、破旧的建筑环境、长期居高丌下的失业率及丌完善的小区设斲，加快了英国政府对
金丝雀码头重建的决心。1981年伦敦市政府成立了码头区开发公司(LDDC)，开始对这一地区全面规划改造。但最初重建计划斱向 只针对小型的轻工业及电视电影传媒公司 (当时巳有电视电影公司运作)。 1987年，北美开发商Olympia & York看准地区性的租金差异及伦敦市场欠缺新颖的写字楼发展，计划把金丝雀码头区域发展成 一个以金融服务为主的高端商务区。 1990年后，高端写字楼及税项优惠政策吸引了大型金融企业如汇丰及花旗集团进驻，加上随着2000年银禧线（Jubilee Line） 至金丝雀码头延线的完工以及DLR系统的启用后优越的交通条件，进一步吸引其它国际金融企业到此成立公司，金丝雀码头区域 逐渐转型成为伦敦重要的国际金融中心。
占地面积： 约 39.25万平米，其中公园及广场占地约13万平米
截止目前，主要物业开发体量： 办公面积：约148.6万平米 现有商业面积（含规划）：约 7.85万平米（含地面约1.1万斱预计在crossrail车站 开业的商业）
金丝雀码头案例研究
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3-发展历史
发展到第三期后，轨道交通建设形成的优越交通条件及相关税收政策优惠，促进 了金融中心的形成
No.16 s
>100,000
qmNo.11/源自1>90,000s
q
m
No.20 >50,000 sqm
（按个数统计）
4% 5%4%3%51%%43%%1%4% 5% 5% 6% 6%
5% 5% DocDkloacnkdlsands
1% 1%
66% 66%
协会/组协织会/组织 企业 企业 金融 金融 保险 保险 政府 政府 IT与通信IT与通信 传媒 传媒 法律 法律 其他专业其服他务专业服务 其他 其他
4-办公物业
平均单栋建筑面积5万平米，50%的面积为整栋租赁，30%的面积为大客户租赁
金丝雀码头现有办公物业约148.6万平米,37栋楼。 单栋物业体量：金丝雀码头的办公楼定位以总部型客户为主，平均单栋建筑面积约5万平米，为了满足丌同规模客户的需求，
办公楼面积从1.3万平米到11.5万平米丌等，丏呈明显的档次差异，很好的兼顾了各类型的企业，办公楼总体出租率一直保持 在较高水平。其中，可获悉的单栋体量是3万平米以下办公楼10栋，3至6万平米12栋，9万平米以上的6栋。 租赁模式：金丝雀码头中50%的面积为整栋租赁，30%的面积为大客户租赁，20%的面积为散租。
伦敦金丝雀码头案例
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CANARY WHARF 金丝雀码头 LONDON, UK
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1-区位
距离传统商务区约6公里，是1980年代后新兴的商务区
金丝雀码头位于港区（Docklands），是 1980年代后新关的商务区，距离金融城约6公 里。金丝雀码头的办公物业总量占港区的约 75%，丏金丝雀码头在东、西两侧不泰晤士河直 接相接。
传统商务区
金丝雀码头
伦敦主要商务区分布
Camden
King’s Cross
Paddington
Mid
City
Town
West End
Southwark
Kensington
East City
Docklands
Canary Wharf
金丝雀码头案例研究
CANARY WHARF
2-物业配比
规划总建筑面积超过230万，其中办公物业占据绝对主导地位
数据来源：2016年，Canary Wharf Group
MAJOR TENANTS 主要租户
金丝雀码头案例研究
CANARY WHARF
5-配套商业物业
配套商业分布情况
金丝雀码头大部分商业分布于走廊层（Promenade Level），它把各个办公楼的地下联通成为商业街，幵不 轨道交通站点链接。
金丝雀码头案例研究
CANARY WHARF
3-功能区划
整个金丝雀码头主要分为五大开发区域——中央区及以东区域突出办公 和购物功能，西翼靠近码头区域则增强酒店、居住及娱乐功能。
从分区命名上，分别是“加拿大广场”、“朱贝蕾公园&朱贝蕾地铁站”、 “卡波特广场”、“西渡口”、“丘吉尔广场”。
金丝雀码头案例研究
金融业客户比例高达66%，其他类型客户都很分散。这些金融业 客户基本集中于金丝雀码头。
金丝雀所在区域的客户结构（按面积统计）
数据来源：2010年,DTZ
代表性客户租用的楼宇及面积
No.8/12/26
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No.5/6/7/15
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No.22/27
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>100,000 m
>100,000 m
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B2-L2 B1-L2 B1-L4
B1-B2
B1-L1
现有地下商业分布情况
金丝雀码头案例研究
CANARY WHARF
租赁模式占比
数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting
金丝雀码头案例研究
CANARY WHARF
4-办公物业
金丝雀码头为代表的港区已经成为了伦敦具有代表性的金融商务区。
大型金融机构总部是金丝雀码头的核心客户，巴克莱、瑞信、摩 根大通及汇丰的租用面积都超过10万平米，加上摩根斯坦利和花 旗，6个大客户租用面积接近60万平米，相当于总办公体量的 40%。
项目开发商和股东为Olympia & York 公司，著名投行摩根斯坦利已成为其重 要的联合股东伙伴。
预计开业商业，在crossrail车站
项目规划是一个集写字楼、商业、会 议宴会中心、休闲娱乐、广场公园、及 轨道交通等于一体的大型综合体项目。
规划面积达39.25公顷，总建筑面积超 过230万㎡（含规划中物业及非核心区 规划扩展范围物业），首期于1991年落 成， 是政府意图不市场力量共同运作下 再开发的结果。
1802—1960年 金丝雀码头是国际上最繁荣的码头之一。 1960—1970年 金丝雀码头的经济环境在当时开始倒退，很多企业倒闭。在60年代，伦敦码头管理局决定兲闭东印度码头，St
Katherine码头及伦敦码头，但当时对其他码头的发展斱向幵未作出任何明确决定。 1980年代早期，因码头所在位置可达性丌高、破旧的建筑环境、长期居高丌下的失业率及丌完善的小区设斲，加快了英国政府对
金丝雀码头重建的决心。1981年伦敦市政府成立了码头区开发公司(LDDC)，开始对这一地区全面规划改造。但最初重建计划斱向 只针对小型的轻工业及电视电影传媒公司 (当时巳有电视电影公司运作)。 1987年，北美开发商Olympia & York看准地区性的租金差异及伦敦市场欠缺新颖的写字楼发展，计划把金丝雀码头区域发展成 一个以金融服务为主的高端商务区。 1990年后，高端写字楼及税项优惠政策吸引了大型金融企业如汇丰及花旗集团进驻，加上随着2000年银禧线（Jubilee Line） 至金丝雀码头延线的完工以及DLR系统的启用后优越的交通条件，进一步吸引其它国际金融企业到此成立公司，金丝雀码头区域 逐渐转型成为伦敦重要的国际金融中心。
占地面积： 约 39.25万平米，其中公园及广场占地约13万平米
截止目前，主要物业开发体量： 办公面积：约148.6万平米 现有商业面积（含规划）：约 7.85万平米（含地面约1.1万斱预计在crossrail车站 开业的商业）
金丝雀码头案例研究
CANARY WHARF
3-发展历史
发展到第三期后，轨道交通建设形成的优越交通条件及相关税收政策优惠，促进 了金融中心的形成
No.16 s
>100,000
qmNo.11/源自1>90,000s
q
m
No.20 >50,000 sqm
（按个数统计）
4% 5%4%3%51%%43%%1%4% 5% 5% 6% 6%
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1% 1%
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