2019金融商务区写字楼市场概览及展望分析报告
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写字楼 | 研究 | 北京 | 2019年6月11日
新兴金融产业聚集地
2019金融商务区写字楼市场概览及展望分析报告
写字楼 | 研究 | 北京 | 2019年6月11日
概览及建议
作为北京市二环和三环之间最后一片成 规模开发的区域，北京丽泽金融商务区 凭借其优越的地理位置已成为北京“第 二金融街”的代名词。随着优质写字楼 项目陆续入市，且2018年9月相关支持 性政策颁布，丽泽写字楼市场成熟的脚 步在不断提速。
2
写字楼 | 研究 | 北京 | 2019年6月11日
地理位置和交通可达性
中关村
首都国际机场
34公里, 驾车 50分钟
亚奥
望京
作为北京市三环内最后一块成规模的开发区域，北京丽泽金融商务区规划 范围包括卢沟桥东区、万泉寺、西局和太平桥等4个行政单位，总面积8.09 平方公里（8,710万平方英尺）。其中商务核心区域西起中心地区建设用地 边缘，即太平桥路、管头路沿线，东至京九铁路，北起规划南马连道路， 南至规划金中都北路。
˃ 机构投资者可以积极关注该区域动态， 尽管该区域成交价格已达到较高水平， 但是如果考虑长期持有，随着租赁需 求的不断增加仍有较大升值空间。
˃ 同时对于开发商，我们也建议能尽早 启动预租活动，对于优质租户可以采 取较为灵活的租赁策略。
地理位置优越
丽泽是新兴写字楼商圈中距离核心区最近的 子市场，且到北京西站、南站和丰台火车站 均10余分钟左右的车程，2021年大兴国际机 场在丽泽设置的城市航站楼将投入运营，从 而有效提高可达性。
> 中国证券金融股份有限公司
> 银行业信贷资产登记流转中心有限公司 > 中国人民银行数字货币研究所 > 中华联合保险集团股份有限公司等
如右图所示，丽泽金融商务区核心区自西向东分为金融文化混合区、金 融商务核心区和金融休闲混合区。
政策重点条款
商务楼宇招商服务暂行办法 > 鼓励金融机构，与首都战略定位相匹配的民营企业总部和跨国公司地区总
租金优势
已交付项目净有效租金介于人民币180-210 元之间，低于三环内其他商圈的平均水平， 仅为金融街商圈甲级写字楼平均租金的30%。 但预计未来五年租金平均增长率将高于全市 平均水平。
高标准规划的绿 色生态商务区
文化金融
科技金融 互联网金融
信息金融
绿色金融
丽泽将吸引来自其他区域的高品质租户，引领北京城市南部地区的快速发展，并在不远的未来成为北 京中心城区的关键商务区。
部，独角兽企业，高品质的商务、中介、生活、文化等配套服务企业入驻 丽泽商务楼宇。
招商政策
> 丽泽范围内禁止新设立创业空间服务中的集中办公区。
> 对单栋入驻企业年度综合贡献在1,000万元（含）以上的丽泽商务楼宇（不
丽泽金融商务区2018年9月26日发布“新兴金融产业集群发展的若干政 策”及“楼宇招商服务暂行办法”, 这两项政策将有利于吸引新兴金融
北京丽泽金融商务区在建及规划的轨道交通线路达到5条。 特别是大兴国际机场将在丽泽设置城市航站楼供乘客办理登 机手续，并可乘坐轨道交通20分钟抵达大兴国际机场，将 有利地支持该区域形成更好的商务氛围并吸引更多租户。
丽泽内部及周边共有4条城市快速路和7条城市主干路。 正在扩建的丽泽路将成为丽泽最重要的城市快速路。
219万平方米
丽泽金融商务区当前开发集中在南区，已出 让土地中以写字楼项目为主，总供给量约 219万平方米，且高度达到200米左右的地 标型建筑将有不少于5栋。服务于科技金融 企业、总部型企业和专业服务业将成为丽泽 商务区的主力租户。
生态商务区
已入市及在建项目多数具备LEED认证，是 北京不可多得的高标准规划及建设的商务区。 根植于金中都遗址之上，依托优良独特的人 文和自然环境，将打造有别于现有子市场的 高品质绿色生态商务区。
含自用楼宇），每年给予楼宇业主单位（或经营单位、物业管理单位）不
产业对丽泽的关注，同时吸引其他区域有搬迁计划的企业。
新机场线北延段 11号线 丽泽-金融街轨道直连线
资料来源：公开信息，高力国际整理
起止点 草桥-大兴国际机场 西局-北京南站 西苑-宛平城 丽泽金融商务区-草桥 金顶街-白鹿司 丽泽金融商务区-金融街
预计投入使用日期 2019 2020 2021 2021 待定 待定
wk.baidu.com
写字楼 | 研究 | 北京 | 2019年6月11日
丽泽位于北京西站、北京南站和丰台火车站三大交通枢 纽的中心位置，均可10余分钟到达。
北京西站
4公里, 驾 车11分钟
6.5公里,
金 融
驾车20
街 分钟
丽泽金融 商务区
12.5公 国贸 里, 驾车 CBD 30分钟 13公里，
丰台站
北京站 驾车30
北京南站
分钟
5公里, 驾
4公里, 驾
车13分钟
车11分钟
尽管受制于基础设施仍处于建设过程中， 丽泽金融商务区写字楼租赁市场当前还 处于起步阶段，但我们预计随着周边基 础设施的改善，轨道交通施工进度的推 进，特别是2019年大兴国际机场及新机 场线开通以及2021年丽泽城市航站楼投 入使用，丽泽将在2020-2022年迎来快
速发展期。
˃ 企业用户应积极关注该区域的发展， 尽早进入该市场，以较低的租金水平 享受高品质写字楼的优越办公条件。
区域定位及布局
空间布局
根据《北京城市总体规划（2016-2035年）》，丽泽金融商务区定位为 “新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区”，将重点发展： > 互联网金融
> 数字金融
金融文化 混合区
金融商务 核心区
金融休闲 混合区
> 金融信息 > 金融中介
> 金融文化等新兴业态
截至目前，丽泽金融商务区已吸引480家企业入驻，其中350家金融类 企业中有新兴金融业企业336家，占金融类企业总数的96%。入驻企业 以证券衍生、股权投资基金、登记结算、行业协会、要素市场、互联网 金融类为主。吸引了以下诸多重点金融机构落地发展：
此外丽泽核心区域的地下交通环廊系统将连通19个地块 上的项目，从而有效提高丽泽的内部连通性。
随着道路扩建和地铁的修建以及周边其他基础设施的改善，我们预计 对丽泽的需求将不断增多。
通过丽泽金融商务区的地铁线路
3
资料来源：高力国际
大兴国际机场
47公里, 驾车65分 钟，机场线20分钟
地铁线路 新机场线 14号线中段丽泽段 16号线南段
新兴金融产业聚集地
2019金融商务区写字楼市场概览及展望分析报告
写字楼 | 研究 | 北京 | 2019年6月11日
概览及建议
作为北京市二环和三环之间最后一片成 规模开发的区域，北京丽泽金融商务区 凭借其优越的地理位置已成为北京“第 二金融街”的代名词。随着优质写字楼 项目陆续入市，且2018年9月相关支持 性政策颁布，丽泽写字楼市场成熟的脚 步在不断提速。
2
写字楼 | 研究 | 北京 | 2019年6月11日
地理位置和交通可达性
中关村
首都国际机场
34公里, 驾车 50分钟
亚奥
望京
作为北京市三环内最后一块成规模的开发区域，北京丽泽金融商务区规划 范围包括卢沟桥东区、万泉寺、西局和太平桥等4个行政单位，总面积8.09 平方公里（8,710万平方英尺）。其中商务核心区域西起中心地区建设用地 边缘，即太平桥路、管头路沿线，东至京九铁路，北起规划南马连道路， 南至规划金中都北路。
˃ 机构投资者可以积极关注该区域动态， 尽管该区域成交价格已达到较高水平， 但是如果考虑长期持有，随着租赁需 求的不断增加仍有较大升值空间。
˃ 同时对于开发商，我们也建议能尽早 启动预租活动，对于优质租户可以采 取较为灵活的租赁策略。
地理位置优越
丽泽是新兴写字楼商圈中距离核心区最近的 子市场，且到北京西站、南站和丰台火车站 均10余分钟左右的车程，2021年大兴国际机 场在丽泽设置的城市航站楼将投入运营，从 而有效提高可达性。
> 中国证券金融股份有限公司
> 银行业信贷资产登记流转中心有限公司 > 中国人民银行数字货币研究所 > 中华联合保险集团股份有限公司等
如右图所示，丽泽金融商务区核心区自西向东分为金融文化混合区、金 融商务核心区和金融休闲混合区。
政策重点条款
商务楼宇招商服务暂行办法 > 鼓励金融机构，与首都战略定位相匹配的民营企业总部和跨国公司地区总
租金优势
已交付项目净有效租金介于人民币180-210 元之间，低于三环内其他商圈的平均水平， 仅为金融街商圈甲级写字楼平均租金的30%。 但预计未来五年租金平均增长率将高于全市 平均水平。
高标准规划的绿 色生态商务区
文化金融
科技金融 互联网金融
信息金融
绿色金融
丽泽将吸引来自其他区域的高品质租户，引领北京城市南部地区的快速发展，并在不远的未来成为北 京中心城区的关键商务区。
部，独角兽企业，高品质的商务、中介、生活、文化等配套服务企业入驻 丽泽商务楼宇。
招商政策
> 丽泽范围内禁止新设立创业空间服务中的集中办公区。
> 对单栋入驻企业年度综合贡献在1,000万元（含）以上的丽泽商务楼宇（不
丽泽金融商务区2018年9月26日发布“新兴金融产业集群发展的若干政 策”及“楼宇招商服务暂行办法”, 这两项政策将有利于吸引新兴金融
北京丽泽金融商务区在建及规划的轨道交通线路达到5条。 特别是大兴国际机场将在丽泽设置城市航站楼供乘客办理登 机手续，并可乘坐轨道交通20分钟抵达大兴国际机场，将 有利地支持该区域形成更好的商务氛围并吸引更多租户。
丽泽内部及周边共有4条城市快速路和7条城市主干路。 正在扩建的丽泽路将成为丽泽最重要的城市快速路。
219万平方米
丽泽金融商务区当前开发集中在南区，已出 让土地中以写字楼项目为主，总供给量约 219万平方米，且高度达到200米左右的地 标型建筑将有不少于5栋。服务于科技金融 企业、总部型企业和专业服务业将成为丽泽 商务区的主力租户。
生态商务区
已入市及在建项目多数具备LEED认证，是 北京不可多得的高标准规划及建设的商务区。 根植于金中都遗址之上，依托优良独特的人 文和自然环境，将打造有别于现有子市场的 高品质绿色生态商务区。
含自用楼宇），每年给予楼宇业主单位（或经营单位、物业管理单位）不
产业对丽泽的关注，同时吸引其他区域有搬迁计划的企业。
新机场线北延段 11号线 丽泽-金融街轨道直连线
资料来源：公开信息，高力国际整理
起止点 草桥-大兴国际机场 西局-北京南站 西苑-宛平城 丽泽金融商务区-草桥 金顶街-白鹿司 丽泽金融商务区-金融街
预计投入使用日期 2019 2020 2021 2021 待定 待定
wk.baidu.com
写字楼 | 研究 | 北京 | 2019年6月11日
丽泽位于北京西站、北京南站和丰台火车站三大交通枢 纽的中心位置，均可10余分钟到达。
北京西站
4公里, 驾 车11分钟
6.5公里,
金 融
驾车20
街 分钟
丽泽金融 商务区
12.5公 国贸 里, 驾车 CBD 30分钟 13公里，
丰台站
北京站 驾车30
北京南站
分钟
5公里, 驾
4公里, 驾
车13分钟
车11分钟
尽管受制于基础设施仍处于建设过程中， 丽泽金融商务区写字楼租赁市场当前还 处于起步阶段，但我们预计随着周边基 础设施的改善，轨道交通施工进度的推 进，特别是2019年大兴国际机场及新机 场线开通以及2021年丽泽城市航站楼投 入使用，丽泽将在2020-2022年迎来快
速发展期。
˃ 企业用户应积极关注该区域的发展， 尽早进入该市场，以较低的租金水平 享受高品质写字楼的优越办公条件。
区域定位及布局
空间布局
根据《北京城市总体规划（2016-2035年）》，丽泽金融商务区定位为 “新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区”，将重点发展： > 互联网金融
> 数字金融
金融文化 混合区
金融商务 核心区
金融休闲 混合区
> 金融信息 > 金融中介
> 金融文化等新兴业态
截至目前，丽泽金融商务区已吸引480家企业入驻，其中350家金融类 企业中有新兴金融业企业336家，占金融类企业总数的96%。入驻企业 以证券衍生、股权投资基金、登记结算、行业协会、要素市场、互联网 金融类为主。吸引了以下诸多重点金融机构落地发展：
此外丽泽核心区域的地下交通环廊系统将连通19个地块 上的项目，从而有效提高丽泽的内部连通性。
随着道路扩建和地铁的修建以及周边其他基础设施的改善，我们预计 对丽泽的需求将不断增多。
通过丽泽金融商务区的地铁线路
3
资料来源：高力国际
大兴国际机场
47公里, 驾车65分 钟，机场线20分钟
地铁线路 新机场线 14号线中段丽泽段 16号线南段