土地储备成本效益分析

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参 考 文 献
到城 市建设土地基 金的积 累 ， 因此 ， 地 储 备 融 资 问题 是 会 计 人 员面 对 的 重要 问 题 。 土 关键词 ： 地储备 ； 资； 地 资产 土 融 土 中 图 分 类 号 ： ２ Ｆ３ 文献标 识码 ： Ａ 文 章 编 号 ：６２３ ９ （０ ２ ０ —０ ８０ １７ —１ ８ ２ １ ） １０ ６ —１
ＮＯ． ０１， ２０ｌ ２
现 代 商 贸 工 业 Ｍ ｏ ｅｎＢ ｓ ｅ ｒｄ ｄ ｓ ｙ ｄ ｒ ｕｉ ｓ Ｔ ａｅＩ ｕｔ ｎｓ ｎ ｒ
２１ 第 １ ０ ２年 期
土地储 备成本效益分析
陈 敏
（ 齐齐 哈 尔 市 土 地 矿 业 权 储 备 交 易 中心 ， 龙 江 齐 齐哈 尔 １ １ ０ ） 黑 ６ ０ ０
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均衡 。如 土地收购 的成 本核算 及价格 确定 等 法律依 据 不健 还为土地储备 积累了资金 ， 可谓一举 三得 。 全 以及 资金筹措 、 运用和风 险机 制不够 完 善等 ， 给 土地储 ４ 结语 都 备工作 的 丌展带来 阻力和 困难 。因此应 尽快 出 台详 细政 策
提 高储 备 机构 人 员 管 理 水 平 和加 强 土 地储 备 成 本 控 法 规 ， 收储工作能够 在法律 、 使 法规 的保 障下 更好 地 优化 土 制 ， 才能合理优 化配 置 土地 资 源 ， 高土 地 的利 用率 ， 提 创造 地 资产资源 ， 为地方 经济发展服务 。 可观 的经济效益 。
土 地 储 备 是 指 地 方 政 府 依 照 法 定 程 序 在 批 准 权 限 范 围 内． 照 土地利用 的 总体 规划 和 城 市 规划 ， 通 过 收 回 、 按 对 收 购 、 用 或其 他 方 式 取 得 土 地 使 用 权 的 土 地 ， 行 储 存 或 前 征 进 期 开 发 整 理 ， 向 社 会 提 供 各 类 建 设 用 地 的 行 为 。我 国 的 并 土 地储备融资 是在 土地 储 备制 度 建立 的 基 础上 而 产 生 的 ， 最 近几年 ， 随着市场经 济的 日趋 完 善和 发展 ， 国对 土地 资 我 产 的 晕 要 性 的 认 识 逐 步 提 高 ， 何 加 强 国 有 土 地 资 产 的 管 如 理 ， 用 和 支 配 好 土 地 资 产 总 量 ， 断 地 发 挥 土 地 资 产 在 经 利 不 济 社 会 发展 中 的 市 场 调 节 作 用 ， 一 步 优 化 融 资 渠 道 ， 成 进 已 为土地储备机 构人员面对 的首要任务 。
所 有 的过 程 中 ， 被 征 地 村 和 被 征 地 农 民支 付 相 关 的 征 地 向 补 偿 费 和 征 地 税 费 ， 括 土 地 补 偿 费 、 置 补 助 费 、 上 附 包 安 地 着 物 和青 苗 补 偿 费 、 地 开 垦 费 、 地 管 理 费 等 。必 要 时 可 耕 征 进 行 预评 估 ， 测 项 目实 施 可 能 发 生 的 补 偿 费 用 ， 好 成 本 预 做 预 算 。 （ ） 迁 户 补 偿 费 。拆 迁 房 屋 应 对 被 拆 迁 人 进 行 补 ２拆 偿 安 置 ， 拆 迁 成 本 是 事 中成 本 控 制 的 关 键 。 在 动 迁 过 程 动 中， 在确保群 众根 本 利益 的前 提下 ， 被拆 迁 人 来说 ， 要 对 拆 迁 补 偿 费 是 其 失 去 房 屋 和 土 地 使 用 权 应 得 到 的 补 偿 。在 实 际工作 中 ， 根 据房 地 产市 场 实 际情 况 ， 到合 理 评估 ， 应 做 确 保 老 百 姓 利 益 的 情 况 下 合 理 控 制 土 地 收 储 成 本 。 （ ） 他 ３其 费用 市 政 基 础 建 设 、 共 配 套 设 施 建 设 有 关 费 用 ； 标 、 公 招 １ 土 地 储 备 当 前 的 现 状 土 不 土 地 收 购 储 备 制 度 是适 应 社 会 主 义 市 场 经 济 发 展 需 要 拍 卖 和 挂 牌 交 易 中 发 生 的 费 用 ； 地 开 发 管 理 费 ； 可 预 见 和 为 解 决 当前 城 市 土 地 使 用 制 度 改 革 过 程 中 的 诸 多 问 题 而 费及 财 政 和 土 地 主 管 部 门 核 定 的其 他 支 出费 用 。 产 生 的 。 它 是 一 种 用 地 制 度 的 创 新 ， 现 了 城 市 土 地 统 一 ３ 土地 储备创 造 效益分 析 体 收 购 、 一 储 备 、 一 供 应 的 市 场 新 机 制 。 在 很 长 的 一 定 时 统 统 随 着 社 会 经 济 的 快 速 发 展 ， 地 储 备 是 政 府 调 控 土 地 土 内 ， 国采 用 行 政 手 段 配 置 和 管 理 土 地 资 源 ， 地 利 用 呈 我 土 级 市 场 、 化 配 置 土 地 资 源 的 手 段 越 来 越 受 到 社 会 各 界 优 现 出 粗 放 型 的 特 点 ， 地 利 用 效 率 不 高 、 构 不 合 理 、 能 的重 视 和 关 注 。 如 何 科 学 控 制 土 地 储 备 成 本 ， 提 高 资 金 土 结 功 对 布 局 混 乱 等 问 题 长 期 存 在 。 为 增 强 政 府 对 土 地 市 场 的 调 控 利用 率 ， 效 化 解 土 地 储 备 风 险 具 有 重 要 的 意 义 。土 地 储 有 能 力 ， 条 件 的地 方 政 府 要 对 建 设 用 地 试 行 收 购 储 备 制 度 。 备 机 构 作 为 非 营 利 性 公 营 事 业 机 构 ， 该 确 保 国有 资 产 增 有 应 全 罔 各 地 相 继 成 立 城 市 土 地 储 备 机 构 。土 地 储 备 制 度 是 地 值保值 的基础 上 ， 应该 承 担起 成本 控 制 的责 任 。土地 矿 更 方 政 府 和 土 部 门顺 应 土 地 市 场 调 控 的 需 要 所 进 行 的 土 地 产储 备 中心 应 严 格 按 照 规 定 对 土 地 储 备 实 行 计 划 管 理 ， 根 制 度 创 新 的 一 个 重 要 成 果 。随 着 各 地 各 级 土 地 储 备 机 构 的 据 每 年 年 初 编 制 的 年 度 土 地 储 备 计 划 ， 全 年 土 地 收 储 做 为
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成 立 和 运 作 ， 过 实 施 土 地 收 储 及 拍 卖 ， 增 加 地 方 财 政 收 好 相 关 工 作 。影 响 土 地 储 备 成 本 的 因 素 较 多 ， 很 大 程 度 通 在 但 入 ， 善城市基 础设施建设 ， 高土地 市场 的公 平性 和 透 明 改 提 上依 赖 于 储 备 机 构 组 织 能 力 和 管 理 水 平 以 及 储 备 规 模 ， 政 性 方 面起 到 了积 极 的作 用 。但 是 ， 何 一 种 制 度 的 变 迁 ， 任 都 策 变 化 等 因素 。 因 此在 实施 土地 收 购 储 备 前 ， 备 机 构 组 织 储 需 要 相 关 的 制 度 予 以相 应 的 完 善 和 匹 配 。 土 地 收 储 制 度 也 人 员 应 按 照土 地 储 备 计 划 ， 拟 收 购 储 备 的 土 地 及 土 地 上 的 对 同 样 面 临 这 样 一 个 棘 手 的 问 题 。 在 当 前 我 国 的 经 济 环 境 、 建筑 物 委 托 有 资 质 的评 估 公 司 进 行 公 平 合 理 收 储 评 估 ， 格 严 土 地 制 度 和 房 地 产 开 发 制 度 的 安 排 下 ， 些 问 题 正 以 各 种 按 照 依 据 评 估 标 准 及 补 偿 标 准 制 定 收 购 合 同 ， 土 地 使 用 者 这 和 符 样 的方 式 存 在 着 ， 以 不 同 的 方 式 表 现 出 来 。 主 要 表 现 签订 土地 收购 合 同 ， 过 平 整 后 的 土 地 进 入 土 地 储 备 库 ， 并 经 然 （ ） 地 收 储 为 开 发 商 大 面 积 圈 地 提 供 了 捷 径 ， 成 房 后供 给市 场 。整 个 土 地 储 备 过 程 必 须 严 格 按 照 土 地 收 购 和 １＿ 十 造 价 上 涨 的 黍 要 推 予 ；２ 土 地 收 储 机 构 往 往 大 量 利 用 银 行 的 开 发再 利 用 程 序 运 作 ， 绝 各 个 环 节 中腐 败 现 象 的 发 生 。收 （） 杜 授 信 贷 款 、 押 贷 款 等 各 种 渠 道 的 信 贷 资 金 收 储 土 地 ， 金 购储 备 工 作 人 员 应 明 晰 职 责 、 制 好 土 地 储 备 成 本 ； 理 利 抵 是 控 合 融 风 险 的 关 键 环 节 ； ３ 地 方 政 府 土 地 储 备 政 策 制 度 不 完 用储 备 期 间 闲置 土 地 ； 活 采 取 多 种 收 购 储备 方 式 减 少 资 金 （） 灵 善 ， 于 内 土 地 收 储 工 作 开 展 较 晚 ， 地 储 备 工 作 开 展 不 的占用 ； … 各 既优化配置 了土地资 源 ， 为政府创造 了经济 效益 ， 又
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要 ： 地 资 源 是人 类 赖 以 生存 的 物 质 基 础 ， 城 市 建 设 发 展 最 宝 贵 的 资 源 ， 地 储 备 融 资 是 指 城 市 土 地储 备 制 度 土 是 土
运 作 过 程 中土 地 储 备 机 构 的 资金 融 资 过 程 运 作 。 土 地 储 备 机 构 的 资 金 融 通 管 理 不 仅 关 系到 土 地 储 备 机 制 的 完善 ， 关 系 也
２ 土 地储 备成 本构成
土 地 储 备 成 本 是 指 储 备 和 开 发 再 利 用 一 定 数 量 的 土 地 ｌ 杨钢 建 Ｊ． 所 需 要 的各 项 费 用 ， 要 包 括 以 下 几 个 方 面 ： １ 收 购 补 偿 Ｅ３余 珍 明 ， 桥 ． 立 城 市 土 地 储 备 制 度 完 善 城 市 土 地 市 场 Ｅ ３ 主 （） 国土 经济 ， ０ ２ （ １ ． ｇ０ ，１ ） 费 。在 收 购 实 施 某 一 土 地 实 施 之 前 ， 根 据 土 地 的 实 际 情 应 ２ 雷爱先． 加强 国有 土地 出让 金管理刻 不容 缓［］ 财政研 Ｊ． 、 行 卡 应 补 偿 ， 储 备 地 块 涉 及 集 体 土 地 ， 据 《 地 管 ［］李湘昀， 进 Ｈ 若 根 土 究 ， ０ １， １ ） ２０ （２． ｊ 》 ４ 法 筇 ７条规 定 ， 须在 将 士地 ｍ原集 体 所有 征 为 国家 必