容积率与产品对应关系
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容积率与产品的对应关系
容积率与产品对应关系
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客 户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了： •市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？ •开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？ •增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？ 面积越多，利润越低，开发商问问什么？
容积率与产品对应关系
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
容积率与产品对应关系
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
容积率与产品对应关系
影响建筑密度的因素1
容积率与产品对应关系
影响建筑密度的因素2
容积率与产品对应关系
影响建筑密度的因素3
容积率与产品对应关系
影响平均层数的因素 ①建筑限②高经济性③公摊面积
容积率与产品对应关系
我们需要理解容积率的哪些问题？
①当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ ②容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ ③如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ ④在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应 该如何决策?
容率与产品对应关系
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一 梯两户，平均6层： •为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？ •销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人 快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？
容积率与产品对应关系
②增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏
离定位过多。
容积率与产品对应关系
▼超高层消化容积率
容积率与产品对应关系
▼超高层消化容积率
按S比值大小可以将楼盘分为两种模式： ①＞2.0的楼盘属于价值主体模式； ②≤2.0的楼盘归类形象主导模式； ③S比>2，价值主体模式，超高层比例往往占80%～90%以上，在超高层已经完全脱离 成本限制，且市场成熟度较高区域，超高层可以成为项目主流。 ④S比<2，形象主导模式，超高层比例仅占20%～30%，超高层更多作为形象的标杆， 化解较高容积率情况下使用。 容积率与产品对应关系
其他因素——楼盘布局
二、行列式布局 特点：
行列式布局采用条 式单元住宅或联排住宅， 按一定的朝向和间距成 排布置。采用行列式布 局对房型设计较为有利， 所选用的房型基本上可 做到套型南北通风房间 全明，使每户都能获得 良好的日照、通风条件， 居住起来舒适度高。
容积率与产品对应关系
决定容积率的其他因素
容积率与产品对应关系
其他因素——建筑退线
由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日 照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设，一般都会退后 一段距离； 建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
容积率与产品对应关系
决定容积率的其他因素
其他因素——楼盘布局
容积率与产品对应关系
决定容积率的其他因素
市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发 完成的地块容积率是3.1还是4.2： •竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品 质超越有可能吗？ •别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么， 后期已经没有土地了？ •高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有 什么不好呢？
第二部分：容积率确定下的策略
容积率与产品对应关系
容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，不只是数字
容积率决定了什么？ ①决定不同的产品类型之间的配比； ②决定了不同的产品形态； ③决定了不同的面积区间； ④决定了不同的产品户型的使用功能； ⑤决定了项目的售价和盈利表现； ⑥决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。
容积率与产品对应关系
化解住宅高容积率压力，提升容积率主要有以下手段
容积率与产品对应关系
▼标准层消化容积率
①竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大 影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率 的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；
对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限 在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： ①不断的要求提高容积率； ②不断的偷面积； ③不断的公关； ④你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； ⑤维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
其他因素——楼盘布局
三、围合式布局 特点：
所谓“围合式”住宅 就是建筑围绕环境而设计， 仿中国传统建筑遗风，创 造出一个具备良好私密性 的生活空间。同时，半围 合、围合的建筑院落又将 各个地块划分为几个大小 不一的中庭空间，共有的 中庭空间，营造出亲和的、 富有人情味的邻里空间关 系。围合式布局在采光和 通风等性能上也比传统设 计更胜一筹，采光更为通 透，通风更为顺畅。
容积率与产品对应关系
不同容积率区间的住宅类型
容积率与产品对应关系
容积率区间1.0-3.0同一地块多种可能性
容积率与产品对应关系
为实现销售金额最高，应尽量提高单价高的产品建筑面积
容积率与产品对应关系
高容积率(3.0-5.0)项目的普遍背景: ①产品需求量大 ②房价增长空间较大 ③位于城市中心的成熟地段\交通便利 ④市场对高层产品接受度高
其他因素——楼盘布局
一、点群式布局（组 团式布局）
特点：
点群式布局即各栋 住宅楼围绕中心绿地、 水景或配套建筑，有规 律或自由地布置，从而 形成一个组团。其住宅 楼的形态美观多变，楼 栋布置更灵活，很容易 与周边建筑物区别开来 容易创造出圆形、弧线 等特色房型。
容积率与产品对应关系
决定容积率的其他因素
容积率与产品对应关系
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销 售受阻，开发商反思： •市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没 做出来？ •面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？ •为什么没有做出想要的产品？
容积率与产品对应关系
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
容积率与产品对应关系
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客 户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了： •市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？ •开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？ •增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？ 面积越多，利润越低，开发商问问什么？
容积率与产品对应关系
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
容积率与产品对应关系
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
容积率与产品对应关系
影响建筑密度的因素1
容积率与产品对应关系
影响建筑密度的因素2
容积率与产品对应关系
影响建筑密度的因素3
容积率与产品对应关系
影响平均层数的因素 ①建筑限②高经济性③公摊面积
容积率与产品对应关系
我们需要理解容积率的哪些问题？
①当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ ②容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ ③如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ ④在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应 该如何决策?
容率与产品对应关系
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一 梯两户，平均6层： •为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？ •销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人 快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？
容积率与产品对应关系
②增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏
离定位过多。
容积率与产品对应关系
▼超高层消化容积率
容积率与产品对应关系
▼超高层消化容积率
按S比值大小可以将楼盘分为两种模式： ①＞2.0的楼盘属于价值主体模式； ②≤2.0的楼盘归类形象主导模式； ③S比>2，价值主体模式，超高层比例往往占80%～90%以上，在超高层已经完全脱离 成本限制，且市场成熟度较高区域，超高层可以成为项目主流。 ④S比<2，形象主导模式，超高层比例仅占20%～30%，超高层更多作为形象的标杆， 化解较高容积率情况下使用。 容积率与产品对应关系
其他因素——楼盘布局
二、行列式布局 特点：
行列式布局采用条 式单元住宅或联排住宅， 按一定的朝向和间距成 排布置。采用行列式布 局对房型设计较为有利， 所选用的房型基本上可 做到套型南北通风房间 全明，使每户都能获得 良好的日照、通风条件， 居住起来舒适度高。
容积率与产品对应关系
决定容积率的其他因素
容积率与产品对应关系
其他因素——建筑退线
由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日 照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设，一般都会退后 一段距离； 建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
容积率与产品对应关系
决定容积率的其他因素
其他因素——楼盘布局
容积率与产品对应关系
决定容积率的其他因素
市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发 完成的地块容积率是3.1还是4.2： •竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品 质超越有可能吗？ •别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么， 后期已经没有土地了？ •高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有 什么不好呢？
第二部分：容积率确定下的策略
容积率与产品对应关系
容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，不只是数字
容积率决定了什么？ ①决定不同的产品类型之间的配比； ②决定了不同的产品形态； ③决定了不同的面积区间； ④决定了不同的产品户型的使用功能； ⑤决定了项目的售价和盈利表现； ⑥决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。
容积率与产品对应关系
化解住宅高容积率压力，提升容积率主要有以下手段
容积率与产品对应关系
▼标准层消化容积率
①竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大 影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率 的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；
对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限 在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： ①不断的要求提高容积率； ②不断的偷面积； ③不断的公关； ④你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； ⑤维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
其他因素——楼盘布局
三、围合式布局 特点：
所谓“围合式”住宅 就是建筑围绕环境而设计， 仿中国传统建筑遗风，创 造出一个具备良好私密性 的生活空间。同时，半围 合、围合的建筑院落又将 各个地块划分为几个大小 不一的中庭空间，共有的 中庭空间，营造出亲和的、 富有人情味的邻里空间关 系。围合式布局在采光和 通风等性能上也比传统设 计更胜一筹，采光更为通 透，通风更为顺畅。
容积率与产品对应关系
不同容积率区间的住宅类型
容积率与产品对应关系
容积率区间1.0-3.0同一地块多种可能性
容积率与产品对应关系
为实现销售金额最高，应尽量提高单价高的产品建筑面积
容积率与产品对应关系
高容积率(3.0-5.0)项目的普遍背景: ①产品需求量大 ②房价增长空间较大 ③位于城市中心的成熟地段\交通便利 ④市场对高层产品接受度高
其他因素——楼盘布局
一、点群式布局（组 团式布局）
特点：
点群式布局即各栋 住宅楼围绕中心绿地、 水景或配套建筑，有规 律或自由地布置，从而 形成一个组团。其住宅 楼的形态美观多变，楼 栋布置更灵活，很容易 与周边建筑物区别开来 容易创造出圆形、弧线 等特色房型。
容积率与产品对应关系
决定容积率的其他因素
容积率与产品对应关系
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销 售受阻，开发商反思： •市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没 做出来？ •面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？ •为什么没有做出想要的产品？
容积率与产品对应关系
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响