2019年最新房地产行业快速融资模式
房地产市场的项目融资途径
房地产市场的项目融资途径对于房地产开发商来说，项目融资是增加企业资金实力，推动项目顺利进行的重要手段。
然而，随着金融环境的变化和监管政策的调整，房地产项目融资途径也在不断变化与拓宽。
本文将就当前房地产市场中的项目融资途径进行介绍和分析。
一、商业银行贷款商业银行贷款是房地产市场最为常见的融资方式之一。
开发商可通过与商业银行签订贷款合同，获取所需的资金来进行项目开发和建设。
商业银行在对贷款申请进行评估时，通常会考虑开发商的信誉、资金筹集计划、项目预期回报等因素。
二、债券融资债券融资是指发行企业通过发行债券来融资，投资者购买债券后，相当于为企业提供了一定期限内的借款。
在房地产市场中，开发商可以发行公司债券或地产债券等，吸引投资者购买以获得所需的资金。
债券融资相对于银行贷款来说，有更高的灵活性和市场化程度。
三、股权融资股权融资是指企业通过发行股票、招募股东的方式来融资。
在房地产市场中，开发商可以将项目转化为子公司，进行股权分置，通过发行股票来吸引投资者的资金。
股权融资不仅可以提供资金支持，还可以实现风险共担以及对新兴市场资源的整合。
四、信托融资信托融资是指开发商与信托公司签订信托合同，将项目的股权、债权、收益权等交由信托公司管理并发行信托资产份额，从而获取融资。
开发商通过向公众募集信托资产份额，获得投资者的资金支持。
信托融资的优势在于对于项目的组织和管理具有较高的专业性和灵活性。
五、私募股权融资私募股权融资是指通过与投资机构、私募股权基金等专业机构签订合同，以私人形式获得直接融资。
私募股权融资较为灵活，投资机构往往能提供专业的资金管理服务，但也相对更注重项目的风险与回报。
六、政府基金支持政府基金是指政府为促进和支持特定行业或项目设立的资金。
在房地产市场中，政府基金可以为开发商提供贷款担保、财政补贴等支持，帮助开发商降低融资成本并加速项目的推进进度。
综上所述，房地产市场的项目融资途径多种多样，开发商可根据自身的需求和项目特点，选择最适合的融资方式。
房地产行业快速融资模式
房地产行业快速融资模式一、背景简介房地产行业是中国经济的重要组成部分，也是近年来发展迅猛的行业之一。
房地产企业需要大量的资金来支持其开发建设项目，然而获得资金的途径并不总是简单，因此快速融资模式对企业的发展至关重要。
二、传统融资模式传统融资模式主要包括银行贷款和发债。
银行贷款一般需要较长的时间来审核，审批后还需要提供抵押担保，风险较高。
发债则需要企业具备较高的信用评级，并需要支付一定的发债成本。
此外，传统融资模式的利息成本较高。
三、快速融资模式为了满足房地产企业的融资需求，快速融资模式应运而生。
快速融资模式的特点是速度快、流程简单、成本较低等优点。
1.房屋抵押融资房屋抵押融资是一种常见的快速融资模式，企业可以将自有房产进行抵押融资，资金到账速度较快，而且整个流程简单方便。
然而，这种模式需要企业拥有可供抵押的房产，如果企业房产无法抵押或者抵押价值不足，则无法使用这种方式融资。
2.平台融资平台融资是近年来发展迅速的融资方式，主要通过互联网平台或者专业金融服务机构来实现。
这种方式相比于传统融资方式，流程更加简捷、速度更快、成本更低。
平台融资模式也存在一定的风险，而平台自身的合规性问题可能会影响企业的资金安全。
3.债权转让融资债权转让融资是指企业将自身所持有的债权通过债权转让平台转让给其他投资者，从而快速获得现金流。
债权转让融资有利于企业降低资金周转成本，但涉及到债权转让手续以及投资者的信用和资信等问题，还需要企业具备一定的专业知识和经验。
四、快速融资模式的优缺点1.优点•速度快：快速融资模式可以快速满足企业的融资需求，提高企业的资金周转效率。
•流程简单：快速融资模式流程短、审批快、操作简单。
•成本低：相比于传统融资模式，快速融资模式成本相对较低。
2.缺点•风险较高：快速融资模式多数需要抵押，一旦抵押财产价值下跌、市场波动等，将面临无法及时还款、资产被冻结等风险。
•利息成本较高：快速融资模式的利息成本相比于其他融资方式较高。
房地产项目主要融资方式
房地产项目主要融资方式在房地产行业中，融资是项目开发和运营的关键环节。
房地产开发商通常需要大量的资金来购买土地、进行建筑和装修，并最终销售或租赁房产。
因此，了解和掌握房地产项目主要的融资方式对于开发商和投资者来说至关重要。
本文将介绍几种常见的房地产项目融资方式。
1.债务融资债务融资是一种常见的房地产项目融资方式。
这种方式涉及开发商从银行或其他金融机构获得贷款，用于购买土地、建设物业以及其他相关费用。
债务融资的主要优势是可以将开发商自有资金用于其他方面，例如市场宣传和运营成本。
然而，债务融资存在一定风险，如利率风险和偿还压力，因此，开发商需要仔细评估自身的偿债能力和项目的可行性。
2.股权融资股权融资是指开发商将房地产项目的股份出售给投资者，以换取资金的方式。
通过股权融资，开发商可以获取更多的资金来支持项目的开发和运营。
与债务融资相比，股权融资分担了一部分风险，因为投资者承担了资金损失的一部分责任。
然而，这种方式可能导致开发商失去对项目的一些控制权，并可能涉及到股东间的权益分配问题。
3.合作开发合作开发是一种常见的房地产项目融资方式，通常涉及到开发商与土地所有者或其他投资者之间的合作。
在这种情况下，土地所有者可以提供土地，而开发商负责项目的开发和销售。
双方可以共享投资和利润，并减少一些融资的压力。
然而，合作开发也需要考虑到合作合同和责任分担等法律问题。
4.预售/预租预售和预租是房地产项目融资中常用的策略。
通过在项目建设过程中提前销售或出租部分物业，开发商可以获得资金来支持后续的建设和运营。
预售和预租不仅能够提供流动资金，还可以为项目带来稳定的现金流。
然而，这种预售和预租的方式需要开发商具备足够的市场影响力和销售能力。
5.信托融资信托融资是指开发商将房地产项目的所有权转移到信托公司名下，并发行信托受益权进行融资。
这种方式可以提供较多的灵活性和低风险，因为投资者的回报主要依赖于项目的现金流。
信托融资还可以将投资分散到多个房地产项目中，降低个别项目的风险。
八种房地产融资方式总结
八种房地产融资方式总结报告一、银行贷款房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动等有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
银行贷款至今仍然是我国房地产最主要的融资渠道。
而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全集中到银行身上，因此，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已迫在眉睫。
央行已对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛。
随着银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少。
但房地产以银行为主导的模式在短期内不会改变。
二、上市融资理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。
但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出状况，难以达到上市要求。
但随着证监会有意降低房地产企业上市门槛，很多好的房地产公司都正在酝酿直接IPO。
三、房地产债券融资（企业债券融资）通过设立房地产投融资公司，作为统筹房地产融资、建设和运营管理的平台。
企业可在政府核定的建设投资额度内，通过发行企业债券或中期票据进行项目融资，专项用于房地产建设。
但因为发债融资对筹资企业的条件要求较高，发行房地产债券的企业屈指可数。
按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，预计未来房地产开发企业的债券融资空间将会增大。
四、资产支持票据通过在一定年限后出售公租房，可将其未来现金流分为三个部分：用于票据还本的售房所得现金，用于支付票据利息的租金现金流以及政府用于提高票据吸引力和收益率的补贴。
如此一来，既能吸引投资者投入建设公租房的资金，还能节约政府的出资成本。
另一方面，这种票据的发行天然要求房屋建成后要有好的回报，这给了政府一个降低房源配租空置率的压力，有利于提高房屋的建设质量。
五、房地产信托我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托，是金融信托业与房地产业相互融合的产物，为房地产业的发展提供了资金和手段。
房地产企业的48种融资方式
房地产企业的48种融资方式第一计：应收账款融资1 付款方是有信用的，政府机构，大集团,银行，其他银行信任的单位。
2 应收账款证券化（信托）第二计：应付帐款融资1、远期承兑汇票2、质量保证托管3、应收账款证券偿付重要提示：和政府部门打交道，心情，人情，事情。
有国有资产1%的项目，不会投资第三计：资产典当融资1、急事告贷，典当最快2、受理动产，库存，设备等市场上有价值的典当物3、可分批赎回第四计：企业债券融资1、债权人不干涉经营2、利息在税前支付第五计：存货质押融资1、一定时间内价值相对稳定2、存放第三方仓库。
第六计：租赁融资（大设备）（买卖双方均可用）1、有利于提高产能，行业竞争力2、逐年分摊成本，实现避税3、买断前几所有权第七计：不动产抵押融资1、不接受小产权2、可评估后加贷（小产权可以租给在银行用信用的大公司，按年租金可在银行贷款）第八计：有价证券抵押贷款1、可保留国债股票的预期收益2、可分批赎回3、一般为不记名债券第九计：经营性贷款1、已有的经营记录为基础2、用于公司的主营业务第十计：装修贷款1、有抵押物无还款来源2、额度范围和比例空间较大第十一计：专利融资1、有有效期限制2、有成功的市场，有规模深圳市福田区和南山区政府有专门针对企业专利贷款贴息政策。
第十二计：预期收益融资1、能有效提前使用预期回报2、一般需要用到担保工具第十三计：内部管理融资1、留存利润融资2、盘活存量融资……案例:万乐电器1亿案例:产权转股权融资节税800万第十四计：个人信用贷款1．个人信用最大化2．现金流最大化第十五计：企业信用融资1、企业信用最大化，2、企业现金流最大化第十六计：商业信用融资1、有形的商业融资2、无形的商业融资第十七计：民间借款融资1、充分运用非正规软财务信息2、手续便捷，方式灵活3、特殊的风险控制和催收方式第十八计：应收货款预期融资1、预期是可以预见的2、预期是增大的趋势第十九计：补偿贸易融资1、供应和需求是同一个系统的2、需要明显大于供者第二十计：BOT项目融资1、A建设-A经营-移交B(公共工程特许权)2、A建设-A经营-移交B(民间)第二十一计：项目包装融资1、价值无法体现或者是变现2、可预见的升值空间第二十二计：资产流动性融资1、有价值无将来2、新项目回报预期高第二十三计：留存盈余融资（内部融资）1、主动，可控，底利息成本，2、有稳定团队的作用第二十四计：产权交易融资1、以资产交易融资2、能优化股权结构，优化资产配置，提高资源使用率3、含国有资产的企业使用多第二十五计：买壳上市融资1、曲线上市融资2、综合成本小，市盈率也较低第二十六计：商品购销融资1、预收货款融资……案例:顺驰快速制胜之道1、会员卡融资2、促销融资第二十八计：股权转让融资1、战略性合作伙伴融资2、优先股，债转股第二十九计：增资扩股融资1、股本增加，股权比例发生变化2、规模扩大，原股东投资额不变第三十计：杠杆收购融资1、以小搏大的工具2、集资、收购、拆卖、重组、上市第三十一计：私募股权融资1、成长性，竞争性，优秀团队2、良好的退出渠道和回报预期第三十二计：私募债权融资1、稳定的现金流2、良好的信用系统1、国内，国外上市，美国香港新加坡澳大利亚台湾2、主板，中小板，创业板第三十四计：资产信托融资1、有较高的成本17％左右2、有效规模的要求第三十五计：股权质押融资1、公司价值可有效评估2、股权结构清晰第三十六计：引进风险投资1、风险投资的价值不仅仅是钱2、以上市退出为目的第三十七计：股权置换融资1、股权清晰可评估2、以战略性置换为重点第三十八计：保险融资1、是最后一道保护屏障2、不可不买，不可多买第三十九计：衍生工具融资1、适用于大型企业2、有很高的金融风险第四十计：民间融资（个人借贷和委托贷款）1、个人借贷融资2、企业拆借融资……案例:粤东自来水厂项目第四十一计：不动产、动产抵押贷款1、房地产抵押贷款2、土地使用权抵押贷款3、设备抵押融资4、动产质押融资5、浮动抵押（产品、半成品等）第四十二计：票据贴现贷款1、商业票据贴现贷款2、买方或协议付息票据贴现贷款案例:思路决定出路案例:猛龙过江震京津案例:产权式公寓模式第四十三计：融资租赁1、简单融资租赁案例:广华出租车项目2、BOT ( BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT )3、ABS案例:欧洲迪斯尼乐园项目第四十四计：投资银行融资1、投资银行案例:蒙牛腾飞2、风险投资公司3、科技风险投资基金资料:风险评估指标4、房地产产业投资基金5、证券投资基金第四十五计：资产证券化融资1、（房地产）资产证券化2、抵押贷款证券化案例:奥运3000亿融资3、可转换债券第四十六计：场外交易市场1、中小企业私募。
房地产融资模式简析
房地产融资模式简析在当今的经济环境中，房地产行业作为国民经济的重要支柱，其发展离不开充足的资金支持。
而房地产融资模式的选择，对于房地产企业的生存与发展至关重要。
接下来，让我们一起简要分析一下常见的房地产融资模式。
一、银行贷款银行贷款是房地产企业最常见的融资渠道之一。
这种模式具有操作简单、成本相对较低的优点。
房地产企业可以通过抵押土地、房产等资产，从银行获得一定规模的贷款。
然而，银行贷款也存在一些局限性。
首先，银行对房地产企业的资质和信用要求较高，审批流程较为严格，这可能导致贷款获取时间较长。
其次，随着金融监管的加强，银行对房地产行业的贷款政策可能会发生变化，使得房地产企业的贷款额度受到限制。
二、债券融资债券融资是房地产企业通过发行债券来筹集资金的一种方式。
这包括企业债券、公司债券等。
债券融资的优点在于可以为企业筹集到较大规模的资金，并且资金使用相对灵活。
但同时，债券发行需要满足一定的条件，如企业的信用评级、财务状况等。
此外，债券的发行利率受到市场供求关系和宏观经济环境的影响，如果市场利率上升，可能会增加企业的融资成本。
三、股权融资股权融资是指房地产企业通过发行股票，引入新的股东来筹集资金。
这种融资模式的好处在于企业无需偿还本金和利息，减轻了企业的财务压力。
但缺点是可能会稀释原有股东的股权，影响企业的控制权。
而且，股票发行需要经过严格的审批程序，并且股票市场的波动也会影响融资的效果。
四、信托融资信托融资是房地产企业借助信托公司的平台，通过发行信托产品来募集资金。
信托融资具有灵活性高、审批速度相对较快的特点。
但信托融资的成本通常较高，而且对信托产品的设计和风险控制要求也较高。
五、房地产投资基金（REITs）REITs 是一种通过发行收益凭证，汇集众多投资者的资金，由专门机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs 为房地产企业提供了一种新的融资渠道，同时也为投资者提供了一种参与房地产投资的方式。
房地产市场的房地产开发融资如何筹集资金和实施项目
房地产市场的房地产开发融资如何筹集资金和实施项目房地产开发是现代城市化进程中重要的一环，对于房地产项目的顺利开发和实施，充足的资金是至关重要的。
本文将重点探讨房地产市场中房地产开发融资的方式和实施项目的过程。
一、房地产开发融资的方式1. 银行贷款银行贷款是房地产开发中最常见的融资方式之一。
开发企业通过向银行申请贷款，以房地产项目作为抵押物，获得所需的资金。
在申请贷款时，开发企业需要提供详细的项目计划、财务状况和还款保障措施等。
2. 债券发行债券发行是一种通过市场融资的方式，房地产开发企业可以发行债券筹集资金。
债券发行需要向证券交易所申请挂牌上市，并向投资者提供债券收益和风险的详细说明。
投资者购买债券后，企业可以获得筹集到的资金。
3. 资产证券化资产证券化是将房地产开发项目的现金流、资产收益等转化为证券，通过发行证券的方式融资。
投资者购买这些证券后，企业可以得到相应的资金支持。
4. 合作开发合作开发是指开发企业与其他企业或个人进行合作，共同承担项目开发和融资的方式。
合作伙伴可以提供一部分资金或者在项目管理、销售等方面给予支持，开发企业与合作伙伴共享项目的收益。
二、房地产项目的实施过程1. 立项阶段立项阶段是房地产项目的起始阶段，此阶段需要对项目的可行性进行评估。
开发企业需要进行市场研究，并制定项目规划和预算。
同时，开发企业也需要向相关部门提交项目的申请文件，如土地使用证、建设许可证等。
2. 筹集资金阶段在项目立项后，开发企业需要开始筹集项目所需的资金。
根据前面提到的融资方式，开发企业可以选择适合自己的融资方式进行资金筹集。
此阶段需要与银行、投资者或合作伙伴进行沟通和洽谈，确保获得足够的资金支持。
3. 施工和销售阶段资金筹集成功后，开发企业可以着手进行项目的施工和销售工作。
施工工程包括建筑施工、装修和配套设施建设等。
同时，开发企业也需要进行房地产销售市场的推广和销售工作，确保项目的出售。
4. 项目的运营和管理阶段在项目完成销售后，开发企业需要对项目进行运营和管理。
房地产市场中的地产项目融资
房地产市场中的地产项目融资在房地产市场中，地产项目的融资是一项至关重要的环节。
融资是指通过向金融机构、企业或个人借款，筹集资金用于地产项目的开发、建设和运营。
本文将探讨房地产市场中的地产项目融资方式以及相关的挑战与机遇。
一、融资方式1. 商业银行贷款商业银行贷款是房地产开发商最常见的融资方式之一。
开发商可以通过抵押自有物业或土地使用权来获得贷款。
商业银行通常会对开发商的信用状况、项目可行性和抵押物价值进行评估，然后提供相应的贷款额度。
但是这种方式也存在着利率较高、审批周期长等问题。
2. 债券融资债券融资是指开发商发行公司债券或债务工具来筹集资金。
这些债券通常由信用评级较高的机构担保，便于吸引更多的投资者。
债券融资的好处在于利率相对较低，筹资规模也较大。
但是，债券市场的波动性较高，对开发商的信用评级也提出了更高的要求。
3. 股权融资股权融资是指开发商将自己公司的部分股份出售给投资者，以换取资金。
投资者购买股份后成为公司股东，与开发商共享项目利润。
这种方式可以减轻开发商的负债压力，但也意味着部分控制权的让渡。
4. 合作开发合作开发是指开发商与投资机构、企业或个人进行合作，共同承担地产项目的资金投入。
投资方提供资金，开发商负责项目管理和实施。
这种方式将风险与收益共享，可以降低单方面的财务压力。
二、挑战与机遇1. 民间融资管控风险民间融资是指地产项目开发商通过私人借贷、银行信贷或社会担保等方式筹集的资金。
尽管这种方式相对灵活，但也存在风险。
政府需要加强对民间融资的监管，规范融资行为，保护投资者的权益。
2. 房地产市场调控政策随着房地产市场的调控政策不断加强，融资环境也发生了变化。
限购、限贷等政策措施对地产项目的融资产生了影响。
开发商需要密切关注政策动态，灵活调整融资策略。
3. 平台融资渠道收紧过去，许多房地产开发商通过平台融资（如互联网平台、第三方支付等）筹集资金。
然而，现在监管部门加强了对平台融资的监管，使得这种融资渠道收紧。
房地产融资主要方式有哪些
房地产融资主要⽅式有哪些由于⼈们对房⼦越来越重视，导致房价升⾼，⽽房地产⾏业变得热门。
房地产⾏业也是需要进⾏融资来筹集资⾦，房地产融资有多种⽅式，那么房地产融资主要⽅式有哪些呢?下⾯店铺的⼩编就给⼤家介绍⼀下，希望对⼤家有所帮助。
房地产融资主要⽅式有哪些(⼀)上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资⾦，且筹集到的资⾦可以作为注册资本永久使⽤，没有固定的还款期限，因此，对于⼀些规模较⼤的开发项⽬，尤其是商业地产开发具有很⼤的优势。
⼀些急于扩充规模和资⾦的有发展潜⼒的⼤中型企业还可以考虑买(借)壳上市进⾏融资。
(⼆)基⾦⽬前外资地产基⾦进⼊国内资本市场⼀般有以下两种⽅式—⼀是申请中国政府特别批准运作地产项⽬或是购买不良资产;⼆是成⽴投资管理公司合法规避限制，在操作⼿段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回⽅式实现资⾦合法流通和回收。
(三)联合开发联合开发是房地产开发商和经营商以合作⽅式对房地产项⽬进⾏开发的⼀种⽅式。
联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业⽹点建设的可持续发展。
⼤多数开发商抱着卖完房⼦就⾛的经营思想，不可能对商业地产项⽬进⾏完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售⽕爆，但他们⾛了以后商业城和商业街⽇渐萧条的现象。
开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间⽬标和策略上的⼀致，减少出现上述现象的可能性。
(四)并购在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较⼤的情况：⼀⽅⾯，⼀些⼿中有⼟地资源⽽缺少开发资⾦成本的中⼩房地产企业因筹钱⽆门使⼤量项⽬停建缓建，只有尽快将⼿中的⼟地进⼊市场进⾏开发才能保证其⼟地不被收回;另⼀⽅⾯，⼀些资⾦实⼒雄厚的⼤型房地产企业苦于⼿中⽆地⽽使项⽬搁浅，因此，不失时机地收购中⼩企业及优质地产项⽬，从⽽实现规模的快速扩张。
房地产融资的⽅式有多种，其中主要的包括上市融资。
房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资⾦，且筹集到的资⾦可以作为注册资本永久使⽤，没有固定的还款期限。
中国房地产融资的三大类型与各阶段的融资方式！
中国房地产融资的三大类型与各阶段的融资方式！一、房地产融资简介当前国内房地产企业，通过股票市场进行股权融资受到政策限制，除了信用较高的主体可以发行债券融资之外，大部分地产项目最常见模式是项目融资和预售融资。
惯例上，房地产公司成立专门的项目公司竞拍特定地块进行项目运作。
融资时以项目公司为融资主体，房地产集团提供担保。
通常根据金融机构要求提供项目土地作为抵押。
除了金融性负债之外，国内普遍采取预售制度，也就是在房屋还未完全建成之前，就销售给顾客，从而形成预收款这类经营性负债。
另外，房地产项目在建设的时候，通常还会延期支付供应商的货款和建筑企业的工程款，形成应付账款。
预收款和应付账款属于经营性负债。
尤其是预售形成的预收款，地产公司提前获得资金，一方面获得了无息资金，一方面提前解决了产品销售，可以称得上地产公司最重要的融资方式。
利用经营性负债获得资金，周转快的房地产企业可以做到以非常少的自有资金撬动大型项目，杠杆惊人。
高杠杆率是房地产企业权益回报率高的重要因素。
二、地产融资的三种类型本文从金融机构提供资金控制风险的角度，将这些融资分为三大类型，包括：主体融资、资产融资和项目融资。
在分类时运用金融工程的抽象方法，透过金融产品的形式，从本质上去理解地产融资。
主体融资，是指依托于主体资产负债表进行的信用融资，融资款项由融资主体自由支配，还款依靠融资主体的自由现金流和还款意愿。
资产融资：是指在融资依托特定资产抵押进行风险控制，当融资主体无法偿还资金的时候，通过变现资产回收资金以降低风险。
通常能够用于资产融资的资产，是那些变现快易处置的资产，或是有较好流动性的二级市场的资产。
项目融资：是指融资依托于特定项目进行的融资，融资款项由特定目的载体（通常选择项目公司）占有并且投向于事先确定好的项目建设，项目在投资回收期的现金流按照事先确定好的还款安排，偿还各种类型的融资。
通常为了有效控制风险，金融机构会对项目可行性进行研究，并且构建合理的融资结构，对于项目公司的运营过程进行必要的监督与管控。
地产融资模式及渠道大全
地产融资模式及渠道大全地产行业是一个资金密集型行业，需要大量资金用于土地购置、项目开发、建设和销售等环节。
因此，地产融资是地产企业运作的重要一环。
下面将介绍一些常见的地产融资模式及渠道。
一、常见的地产融资模式1.债务融资：包括银行贷款、信托融资、债券发行等。
债务融资是地产企业获取资金最常见的方式。
银行贷款是最常见的债务融资方式，可以分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。
信托融资是近几年发展起来的一种融资方式，通过设立信托计划来筹集资金。
债券发行是一种长期债务融资方式，通过发行债券来筹集资金。
2.股权融资：包括上市融资、私募融资、风险投资等。
上市融资是地产企业通过在证券市场上市来融资。
私募融资是地产企业通过发行股权给特定投资者来融资。
风险投资是一种股权融资方式，投资机构通过投资地产企业的股权来获取回报。
3.房地产投资信托（REITs）融资：是一种特殊的融资工具，通过将物业打包成证券化产品，吸引投资者购买，从而为地产企业提供资金。
REITs融资可以降低地产企业的融资成本，缓解资金压力。
4.租赁融资：地产企业将自己拥有的房地产物业租赁给企业或个人，获取租金收入。
租赁融资是一种相对低成本的融资方式，能够有效地利用已有的资产。
二、常见的地产融资渠道1.银行：银行是地产企业最主要的融资渠道之一、地产企业可以通过贷款、信用证等方式从银行获取资金。
2.信托公司：信托公司是地产融资的重要渠道之一、地产企业可以通过发行信托计划来从信托公司募集资金。
3.证券市场：地产企业可以通过上市融资的方式从证券市场融资。
地产企业通过发行股票或债券来吸引资金。
4.私募基金：地产企业可以通过与私募基金合作来获取资金。
私募基金投资地产项目，为地产企业提供资金支持。
5.外资：地产企业可以通过吸引外国投资者来获取资金。
外国投资者将资金投入地产项目，并获得回报。
6.地方政府：地方政府通过土地招拍挂、土地出让等方式将土地资源提供给地产企业，以换取相关的资金或项目合作。
房地产融资的18种模式
四、房地产开发贷款审查和审批三性原则：合法性、合规性、国外银行贷款 目前，我国利用国外贷款的主要形式主要有：外国政府贷款、国际金融组织贷 款和国际商业贷款。当前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行 （WBG）、国际农业发展基金组织（IFAD）和亚洲开发银行（ADB）。亚洲开发
5 房地产资产证券化
房地产证券化，就是把流动性低的、非证券形态的房地产投资直接转变为资本 市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资者与投资对象之间的关系有直 接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。
全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断 加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将 会被排除出局。
2 银行贷款融资
1、国内银行贷款 对于中国的绝大部分房企来说，通过国内商业银行贷款是其融资的主要渠道。 贷款方式主要有信用贷款、担保抵押贷款和保证书担保贷款。 国内商业银行信用贷款是指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放 款。信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消 费者贷款、票据贴现贷款。
银行以项目贷款为主、以及部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。国际 商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。 国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款；二 是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大 金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）。
外资银行 5 大关注点：对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是最大 障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务。除此之外，以下 3 点也是外资 银行关注重点： 1、看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不 大。2、关注高端物业，即（重点城市，重点物业和重点客户）。3、透明度是 第一位的。 国外银行贷款运作程序：项目建议书→可行性研究报告→备选项目审批→利用 外资方案→借用国外贷款项目的程序。
房地产开发最全的16种融资方法
房地产开发16种融资方法房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。
同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。
然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构:1．自有资金。
开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。
例如关联公司借款，以此来支持项目开发。
通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。
121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。
全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。
:2．预收房款。
预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。
121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。
房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。
3．建设单位垫资一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。
据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。
房地产企业融资渠道分析
房地产企业融资渠道分析房地产企业的融资渠道主要包括自身资金、银行贷款、债券融资、股权融资、信托贷款等多种方式。
下面对这些融资渠道进行分析和解读。
一、自身资金：房地产企业利用自身的资本、利润等来进行融资。
这种融资渠道具有灵活性高、成本低的特点。
但是对于大多数中小型房地产企业而言，自身资金往往无法满足其进行大规模开发的要求，因此需要借助其他融资渠道。
二、银行贷款：银行贷款是房地产企业常用的融资方式之一。
银行提供的贷款可以用于购买土地、开发建设、购置设备等各种用途。
银行贷款的优势在于融资时间相对稳定、利率较低，但是需要提供充足的担保和抵押物。
三、债券融资：房地产企业可以通过发行债券来进行融资。
债券融资通常由利息和本金组成，具有期限较长、债券市场参与者较多等特点。
债券融资的优势在于可以吸引更多投资者进行投资，但是需要具备一定规模和信誉的企业才能顺利发行债券。
四、股权融资：房地产企业可以通过股权融资来获取资金。
股权融资是指企业向投资者出售股份，获得资金的同时也向投资者分配了一部分企业所有权。
股权融资的优势在于可以吸引更多的投资者，分散风险，但是同时也会带来企业控制权的转移问题。
五、信托贷款：信托贷款是一种以信托为基础的贷款方式。
房地产企业可以通过与信托公司合作，将企业的土地、房产等作为信托贷款的担保物，从而获取资金用于开发建设等。
信托贷款的优势在于审批时间相对较短，利率较低，可以借助信托公司的专业能力来进行融资。
房地产企业的融资渠道多样化，企业可以根据自身的需求和实际情况选择最合适的融资方式。
在选择融资渠道时需要综合考虑融资成本、融资规模、融资风险等因素，以确保融资的顺利进行。
房地产企业在选择融资渠道时还需要注重合规性，遵守相关法律和规定，以免出现融资纠纷或违法问题。
2019地产资本运营及主要融资模式
冲减个人公积金储蓄 动用公积金分期偿还贷款
住 房 贷 款 银行住宅贷款
天津师范大学城市与环境科学学院 房
地产经济学 2020/12/31
20
我国的住房公积金制度 党政机关、事业单位及国有大中型企 一些发达地业区等、国效家益财好政的或电国力家、直通接信支、持煤的炭公等有
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P—贷款本金； R m —月利率；N m —贷款总月数
通常将贷款本金为1元时计算出来的每月等额偿还贷款
本息额称为抵押常数因子，用M表示，即有：
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且有： PM mTMP
将贷款本金与抵押常数因子相乘即可得到每月偿还额。
也可计算一年的还贷额抵押常数因子。
2020/12/31
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住房公积金的这一定义包含以下五个方面的涵金 甚义” 至：账 还户 把， 住业 式作 房或 编为公事 制福积业内利金单员发当位工放作也缴并第采纳进二取公行份区积逃工别金税资，政。，而策有因对：些为聘对人每用正
◦ （1）住房公积金只在城镇建立，农村不建立住房月公缴存积数金额制员比度工普。不通缴员纳工公当积月金拿；到至手于的绝工大资部还分多私。
◦ 抵押贷款的程序 ◦ 固定利率抵押贷款
分期偿还固定本金式抵押贷款
充分摊销、分期偿还固定金额式抵押贷款
累进还款式抵押贷款
◦ 可变利率抵押贷款：随价格水平调整的抵押贷款(price level adjusted mortgage, PLAM；或可调整利率抵押贷款(adjustable rate mortgage, ARM))
房地产项目融资方案
房地产项目融资方案在房地产行业，融资是房地产企业在开发过程中非常重要的一环。
但融资方式和途径因项目情况和市场影响而不同。
在此，我们将对房地产项目融资进行分析，并提出几种常用的融资方式。
融资方式1.商业银行贷款房地产企业可以从银行获得融资支持，来满足项目的资金需求。
商业银行贷款相对便捷，能够解决资金流动需求，可根据企业的具体情况调整还款方式。
如果企业有良好的信誉度和现金流，可获得更好的贷款条件。
2.股权融资股权融资是通过出售公司股份，从而获得现金支持。
相对于债务融资，股权融资可以降低企业负债率和所面临的利率风险。
而且股东与企业之间关系得到加强，未来的利润得以更好地共享。
3.债券发行债券是一种能够提供融资的证券，是市场上比较成熟的融资方式。
企业可以通过发行债券来筹集资金，分散融资风险。
债券的票面利率比贷款利率偏低，因此企业可以在降低借贷成本的同时增加资本金。
融资方案虽然每一家房地产企业的情况不同，但商业银行贷款、股权融资和债券发行都是较为常见的融资方式。
接下来，我们将简单介绍几个融资方案。
情景一：商业银行贷款房地产公司A是一家上市公司，主要从事房地产开发。
A公司最近获得了一块商业地产项目的土地使用权，现需要融资支持。
A公司向商业银行提出了贷款申请，获得了5000万人民币的贷款。
此后，A公司按计划按期还款，无延期或贷款违约。
情景二：股权融资房地产公司B想要推出一项大型开发项目，预计需要投入4.5亿人民币。
B公司将其股份向受制限的目标投资者出售，以融集资金支持项目建设。
一年后，该项目被顺利完成。
此后，B公司的股东关系进一步加强，并且B公司的股价也随之上涨。
###情景三：债券发行房地产公司C准备发行债券以获得资金支持，该公司发行了三年期到期的2000万元债券，债券年利率为6%。
债券发行后，C公司获得了巨大的资金支持，在项目建设和未来的开发中壮大自己的实力。
总结以上几种融资方式和方案只是展示了房地产融资的几个思路。
房地产企业的融资方法
房地产企业的融资方法1.银行贷款：银行贷款是最常见的融资方法之一、房地产企业可以向银行申请贷款，以满足项目资金需求。
银行贷款通常具有较低的利率，并且还款期限相对较长，适合房地产企业的长期项目。
企业在申请银行贷款时应该提供详细的项目规划、财务报表以及还款计划等资料，以增加通过贷款申请的概率。
2.债券发行：房地产企业可以通过发行债券来融资。
债券发行是指企业通过发行债券来向投资者融资，债券持有人可以获得债券利息和本金的还款。
房地产企业发行债券的优势在于可以通过公开市场融资，融资规模较大，但同时也需要承担较高的利息负担。
发行债券需要符合相关法律法规的要求，企业需要提供担保或抵押物来增加投资者的信心。
3.股权融资：股权融资是指企业通过发行股票来融资。
房地产企业可以向投资者出售股份，从而得到投资资金。
股权融资具有一定的风险，因为企业需要与投资者共享利润和决策权。
但是，股权融资对于房地产企业来说是一种较为灵活的融资方式，可以提高企业的资金实力，以支持更多的项目。
4.ABS（资产支持证券）发行：ABS发行是指将房地产企业的资产打包，然后通过发行证券的方式筹集资金。
通过将房地产项目的销售收入、租金收入等资产打包，并发行证券，房地产企业可以从投资者那里获得一次性的资金。
ABS发行可以提高房地产企业的资金回笼速度，增加项目的投资效力。
5.国内外投资者：房地产企业可以吸引国内外投资者来进行合作或投资。
国内外投资者可能会为项目提供所需的资金，并以一定比例享受项目收益。
国内外投资者的资金投入可以减轻房地产企业的融资压力，同时也能够借助投资者的资源和经验来推动项目的成功。
总结起来，房地产企业的融资方法包括银行贷款、债券发行、股权融资、ABS发行以及吸引国内外投资者。
不同的融资方法有不同的优势和限制，企业需要根据自身的具体情况来选择适合的融资方式。
同时，在进行融资时，企业需要提供详细的项目规划和财务信息，以增加融资成功的概率。
房地产开发项目的融资策略
房地产开发项目的融资策略房地产开发项目作为一个资本密集型行业，通常需要大量的资金来进行土地购置、建筑施工以及其他相关费用。
融资策略成为了房地产开发商们在项目实施过程中必须面对的重要问题。
本文将介绍几种常见的房地产开发项目的融资策略。
一、自有资金融资自有资金融资是指开发商使用自身的资金来进行项目开发的融资方式。
这种方式可以避免利息支出以及与金融机构的合作关系。
但是，由于房地产项目的规模较大，往往需要巨额资金，有时开发商自身的资金无法满足需求。
二、商业银行贷款商业银行贷款是最常见的房地产开发项目融资方式之一。
在此种模式下，开发商与商业银行签订贷款合同，向银行借款用于项目开发。
这种方式可以提供大额资金并为开发商提供相对灵活的还款方式。
然而，商业银行通常会对开发商的信用状况以及项目可行性进行评估，对贷款金额、利率和还款期限等也会有一定的要求。
三、发行债券发行债券是一种通过向投资者发售债券来融资的方式。
房地产开发商可以通过发行公司债、企业债等来募集资金。
债券的好处是可以提供较长期的融资，降低利率成本，并且发行债券不会与股东的股权产生冲突。
然而，债券发行需要满足一定的发行条件，同时偿付债券本息也需要对开发商的偿债能力提出要求。
四、股权融资股权融资是指通过出售公司股份或引入外部投资者来融资的方式。
开发商可以将公司一部分股权出售给投资者，以获取资金。
股权融资可以帮助开发商筹集资金，同时也可以分享风险和提升公司的知名度。
但是，股权融资会导致开发商股权结构变动，可能会面临控制权被稀释的风险。
五、金融机构联合融资金融机构联合融资是指开发商同多家金融机构合作，由这些机构共同提供资金支持的方式。
这种方式可以增加资金的筹措渠道，降低融资风险，提供更为灵活的还款方式。
同时，不同金融机构的专业能力和资源优势也可以帮助开发商更好地实施项目。
六、资产证券化资产证券化是将开发项目的收益权或资产转化为可交易的证券，通过向投资者发售证券来融资的方式。
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关于京州创新科技园加速融资的几点想法
除现有的销售团队和渠道外，可以进行以下方式
一、众筹资金
1、众筹平台合作，发起众筹，以债券众筹、回报众筹模式以每平米价格参与。
购买+理财模式以套为单位。
平台如平安好房、搜房网众筹等。
成功案例：15年碧桂园上海嘉定区闵行02/05地块。
2、自建众筹平台以老客户，合作商为主进行众筹。
线上以老客户、合作商为主。
营销开发型推广。
线下可参照物联网大厦模式以大公司整层投资为主（金石工业园区很多没有能拿到的大企业）入住。
成功案例：石家庄众美城110万平米有33万预定。
3、理财平台合作：以一年期投资理财产品合作模式聚拢资金。
如招财宝，陆金所等，也可以跟保险公司共同开发理财型产品。
成功案例：绿地联手中筹网标的1亿18个月年化收益15%
4、渠道合作：股权、服务、债权、回报式合作等方式共同开发，如浙江商会、重庆商会等。
5、REITS型（房地产信托投资基金）多人持有一个物业，
项目建成后由共同成立的资产管理公司进行租售。
6、酒店可以酒店地产合伙人形式认购。
成功案例：中信地产与众筹网的众筹筑屋合作
7、酒店也可以按股投资。
起点20000股（每股一元）
个人享有收益，按投资比例占有万分比例股权收益，享有每年入住N天或永久半价。
8、创业公司认购，以中小型创业公司为目标，提前预
购和租金合作模式。
二、共有产权模式
参照共有产权模式，以公司占比客户低价认购模式推行。
共有产权是公司持有一部分物业权利，业主持有大部分权利。
满年限业主可回购公司持有部分。
三、基于项目地理位置的优越性，紧邻金石工业园和创新工业园。
部分在建后可向人力资源和社会保障部门申请创业孵化园区，一方面可以帮助我们尽快找到企业入驻，另一方面可以申请国家补贴。
在项目宣传上占据优势。
四、搭建平台以养老汇和换房群体做“以房养房”“以
房养老”项目融资。
五、依托南二环西延甄选合适位置做养老产业和公墓项目开发。
XXX
2019年10月26日
各类公文写作技巧五篇
一、标题结构的严谨之美
一则公文标题，如同一个人一般，同样要结构完整、功能齐全、符合语法规范，既不能“缺胳膊少腿”，也不能“随机组装”、变换位置，一是一、二是二，没有可商量的余地和任意变通的空间。
关于公文标题的结构，2012年7月1日起施行的《党政机关公文处理工作条例》（以下简称《条例》）作出了明确规定：公文标题“由发文机关名称、事由和文种组成”，要求三要素必须兼具，不得随意省略成分，以标明由谁发文、为什么发文和用什么文种发文。
严格来讲，除了这三个实词性元素，还包括两个虚词性元素，即发文机关名称和事由之间的连接介词“关于”、事由和文种之间的结构助词“的”。
一般而言，这五个元素的顺序不能调换，要严格按照“发文机关名称+关于+事由+的+文种”的总体结构和规范格式进行排布。
例如，《××集团有限公司免征城镇土地使用税的请示》，不能缺省介词“关于”，应改为《××集团有限公司关于免征城镇土地使用税的请示》；又如，《关于××集团有限公司推行全员健身活动的通知》，其中发文机关是“××集团有限公司”，不能挪位至介词“关于”之后，应改为《××集团有限公司关于推行全员健身活动的通知》；再如，《××集团有限公司表彰决定》尽管标题三要素兼有，但要素之间缺少连接词，且事由未作具体说明，不能笼统用“表彰”二字概括，应改为《××集团有限公司关于表彰××××的决定》。
二、标题语言的简约之美
公文标题的简约之美主要反映在标题语言的简明扼要、精约简省。
一方面，要尽量使用简单好记、通俗易懂的词语，方便阅读者记忆或转述，切忌冗长拖沓、晦涩难懂。
一般来讲，公文标题以不超过三行为宜，如果字数确实过多，可以根据文件的主要内容、关键性词语等作合理简化。
例如，《××集团有限公司关于印发××同志在公司首届二次职工代表大会上的工作报告及关于公司首届二次职工代表大会的决议和关于加强司务公开工作的意见的通知》，这则标题包括三个被印发文件的标题，看起来相当繁冗、复杂，对此可采取概述法，将印发文件名称概括统称为“公司首届二次职工代表大会三个文件”，瘦身成“《××集团有限公司关于印发公司首届二次职工代表大会三个文件的通知》”，如此则容易记住、便于传达，给人的感觉就不一样了。
三、标题表述的精准之美
这里的“精准之美”，其一是事由表述的精准性。
公文标题中的“事由”应与内容高度相符、契合，要通过准确提炼，全面、清楚地反映出公文的主旨，避免出现事由概括不准、表意不清而引起歧义、费解甚至误解等问题。
要使阅文者通过标题即可了解发文机关的行文目的，以及公文的基本精神和中心内容，从而提高公文阅读和流转的效率。
例如，《××大学关于土地问题的请示》这则标题便让人无法从字面上获取关键信息，是单位想申请划拨用地还是转让现有土地，是解决校舍用地面积不足问题还是协调土地权属纠纷问题？属于典型的表意含糊，阅文者只能通读文件后才能得知发文机关请示的真正意图。
特别是若出现同一单位需要在同一问题上多次发文的情况，不论是对发文单位还是收文单位，都会造成公文收发办理、档案查找借阅等多个环节的不便或麻烦。
公司标题事由表述精准、到位的重要性，由此可见一斑。
四、标题外观的规范之美
除了标题结构的严谨之美、标题语言的简约之美、标题表述的精准之美，公文标题还要讲究外观形式的规范之美。
一直以来，国家党、政、军等各类机关都对公文标题的美观性做了相应的要求。
如2000年版《国家行政机关公文格式》规定公文标题的位置在“红色反线下空2行，用2号小标宋体字，可分一行或多行居中排布；回行时，要做到词意完整，排列对称，间距恰当”，2012年版《党政机关公文格式》则进一步提出“回行时，要做到词意完整，排列对称，长短适宜，间距恰当，标题排列应当使用梯形或菱形”。