业主维权须知(业主篇)

业主维权须知（业主篇）

一、业主篇

1、控制自己的情绪

他们都是你的邻居，这里面有的人希望你成功、也有人希望你失败，不要以为为他们的利益而奋斗，他们就会支持你；支持你的人肯定有，反对你的人有时比比支持你的人还多；当别人说你不好时要

学会控制情绪，如果你决定了做下去就不要在意。

2、业主维权组织的选择

组织两到四个的维权小组，团队的人越多越难以管理，沟通也会出现问题。维权小组以需要解决的问题划分，可以让大家的精力集中，也可以增加开发商的负担，合理的利用人力资源。小组之间有了

竞争，就会想如何降低维权成本、如何提高维权收益，不要担心会乱，人们都已经习惯了在竞争的组织之间进行选择，这样可以保持小组的生命力与持续性。

3、利益问题

维权最核心的问题就是解决利益问题，让大家算一算维权活动的投入产出比，如果胜利了能够得到多少回报，看他们为了这些回报愿意支付多少费用，能折现的就折现，以算帐的形式来提醒邻居，这

要比宣传权利、法律等抽象的概念有效的多。

金钱收益：无论是通过和平谈判还是诉讼，都有可能获得赔偿；在全体业主给你的代理协议中能够增加一些报酬内容，如果成功了，就让大家将所得的多少做为给成功的小组领导者的奖励；只有这样

才能有更多的人参与竞争，让领导者不至于被开发商的利益所动，也为他提供动力，这是对于他的价值的一种肯定与尊重。

4、维权组织者所面临的问题。

1》金钱

你为面积的测量需要去找政府、找开发商、找测量公司，还要发动业主，为了让大家知道你们做的事情，需要印小传单、支付手机费、支付电话费、支付交通费和上网费，这些

都需要钱，一个月少则三五百元，多则一两千元，可能以后会通过集资来报销，但是开始却没有人给你垫付，所以你要想办法；现在维权也不是普通收入者可以做的了，因为他的成本太高。

2》时间

如果你要从事业主维权工作，那么将占用自己大量的时间，而且这个过程相当漫长；有的小区开始有上百人参与，但是后来人越来越少，最后可能只有你一个人了，不知你能否坚持下来。

3》精力

你要为这些事情要操心费力，你要想、要设计、要规划、要四处奔波，还要找人协商、联络、开会，你要让大家学会理智的投票、选举与表决，这些事情可能让你一夜不眠。

4》管理能力

组织原则与公司类似，实际上是需要按照公司的结构模式来组织你们的业主小组，你的对手是一家企业，它有健全的分配模式与管理体系，你如果想与其持续的进行对抗，当然也要建立自己的公

司，只不过这个公司不叫公司，而叫小组罢了。没有良好的组织能力，可以预想维权的未来了。

5》心理准备

当你取得一点成绩后，门前扣屎盆、恐吓电话就成为家常便饭，而且现在大家已经知道不少社区发生了打人事件，罪犯针对的大部分目标都是社区领袖，轻则一顿肢体暴打，重则剁手砍头，这种风

险有些人大概连想都不敢想，你可要想好；如果在全部过程中操作的好，可能不会出现这些事情，但需要你去认真思考如何避免这些风险。

6》学习的心态

在维权的时候会用到很多知识，包括法律、管理、新闻等；在法律方面，就可能涉及不动产、诉讼法、房地产；在管理方面，可能涉及到组织管理、分配管理、战略管理、项目管理；要做的事情很

极为复杂，单纯的思想是无法将这些复杂的资源组合在一起的，比较好的情况是要将全部活动看成是一个项目，然后根据管理的一般规则，制定出项目的规划与计划，让大家一步步推动。需要组织者有

一个良好的学习心态。

5、问题分析

1》利益分析：

比如：业主们平均支付了近百万元房款，目前反映有如下十八个问题：1、三年没有产权证；2、房屋抵押给银行；3、公摊面积每均增加6%；4、没有承诺过的绿地；5、没有承诺过的停车场；6、精

装修标准与样本间不一样；7、水质太差；8、热水收费是承诺的三倍；9、暖气不足，冬天室内仅内维持在十二度左右；10、契税提前三年收取；11、维修基金被挪用；12、室内氨气味太浓；

13、房屋隔

音太差；14、地面没有防水处理；15、物业公司不对设备进行维护，目前设备寿命缩短七成；

16、保安打人；17、物业费太高；18、会所变成二期工棚；经过心理贬值（主观贬值）分析，平均每户业主

的房子大概贬值18%左右，这样他们每户可能损失16万左右；共同聘请评估公司进行客观贬值分析。

2》费用计算：

仍然以上案为例，假设经过评估公司评估实际每户贬值20万左右，那么如果单独每户请律师进行谈判诉讼事务，二审下来可能要支付近5万元律师费与诉讼费，如果大家合资呢？可能会降到1万元左

右，此时的费用大概就是比较经济的了；如果大家仍然认为太高，就不断的进行协商。

3》收费原则：

在收费中可能要考虑以下几个问题：一是确定最低收费标准，例如300元；二要确定分摊原则，最好是按面积分摊，这样大家心理比较稳定；三要确定提成原则，对此那些不愿意交钱的人，是否可

以取得一个授权委托书，如果获得利润了，就按照百分比提成，用于补贴其他人的支出；四要把收费情况公开，当然不是公开姓名而是房号，这样也促使邻居之间相互公开。

6、维权组织章程

如果要成立组织，都要有一份章程，章程实际上就是大家相互之间签订的一份合同，明确大家的义务与权利，以保持维权活动的持续性。具体的章程大家可以根据自己情况来确定，也可以参照各自公

司的组织管理章程。

7、准备工作流程

1》突破点：在维权过程当中，大家需要找一个突破点，突破点应当有以下几点特点：一、容易核实，就是案件的证据方便取得，案情简单容易理解；二、具有普遍性，绝大部分业主的房屋都存有这

种问题；三、诉讼举证成本比较低，包括律师费、诉讼费、鉴定费用等不能太高；四、组织起来比较容易，大家对此都比较有信心，能够团结起来；不要找太麻烦的突破口，不仅发动起来难度大，而且持续下去的成本也高，不利于初期的团结；一般情况下延期交付违约金、面积缩水最容易成为突破口。

2》财务管理：收钱是最麻烦的，有人不愿意一家一户收，但一定要这样收才行，收钱的过程才能让大家认识组织者，才能体现组织者的敬业精神，组织者的目标与方法才会在与人的交流中得到改进

；收到钱后最重要的事情就是理财，建议你们找一家会计师事务所来协助管理，如果是你们自己管，那么我建议你在银行要开一个任何人都可以网上查帐的户头，当然转帐的权力要在你们的小组内部；

当然在小组内部也要分工，你如果管钱就不要决策，而且尽量不能自己花钱；如果你要付咨询费，也要经过其他组员之手，以示公开。

3》授权委托：组织者行为合法性来源于邻居的授权，没有授权组织者就有可能成为非法组织，所以要注意行动的法律依据，而且注意一式至少六份，大概是开发商、房管局、测量公司、律师、法院、

你们自己各一份，授权书右上角要有拼音编码，这样才可能管理几千份文件，节省你的时间。

8、如何与开发商过招

1》整理好问题

问题的整理不单单是描述小区被发现的问题，而且应该是将被发现的问题对应到国家相应的法规上面。要一一对应。

2》确定开发商的派出的谈判人员

不是律师、不是工程师、也不能是施工方或者售楼部负责人，只能是开发商的高层管理，小区项目的负责人。

3》如何提问

首先要确定的是问题是否存在的问题，而不是解决方案或者产生的原因。只提问可以用是或者否的问题，多使用逻辑语言。如：厨房面积小于4平方，是否属实。是否违反了《住