房地产投资策略分析
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房地产投资借贷分析
抵押贷款及其偿还 ➢ 房地产抵押贷款类型 （1）土地使用权抵押贷款（开发贷款） （2）房屋抵押贷款 ——包括购房贷款和普通房屋抵押贷款 ➢ 抵押贷款的分期偿还 （1）必须明确的条件：贷款额、利率及计 息周期、偿还期限、每期偿还方式
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房地产投资借贷分析
租金收入46000元，营业费用22000元，所 得税税率33%。 （1）若没有借贷资金，第一年应纳所得税 额为：(46000 –22000 –6000) 33%＝5940 元，税后现金流量＝46000 –22000 –5940＝ 18060元，自有资金收益率＝18060/185000 ＝9.76% （2）若抵押贷款148000元（80%），分期
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房地产投资借贷分析
等额偿还，年偿还额14388元。其中第一年 还款中利息为13266元。第一年应纳所得税 额为： (46000 –22000–6000 –13266) 33% ＝1562元，税后现金流量＝46000 –22000 – 14388 – 1562＝8050元，自有资金收益率＝ 8050/(185000 – 148000)＝21.76%
房地产投资策略分析
房地产投资借贷分析
投资净收益＝240–250＝ – 10万 自有资金收益率＝ – 10/1000＝ – 1％ 财务杠杆与所得税 ➢ 贷款利息允许税前扣除，减少了应纳税 所得额，使投资者获得税金豁免的好处， 从而提高自有资金收益率 ➢ 实例：某投资者投资住宅房产用于出租， 投资额185000元。房产每年折旧6000元，
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房地产投资借贷分析
＝993.90元，还本金2220.41 –993.90＝ 1226.51元； 第3个月，第4个月，…（类推） （6）提前还款 ※ 借款人在还款期内提前结清剩余贷款本 金，应偿还金额为原贷款总额减去已偿还 的本金累计额
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房地产投资借贷分析
（2）采用每期等额本息方式还款的偿付公
式为：
An
L
i(1 i)n (1 i)n 1
式中：An——每期等额还款额（月供） L——贷款额
i——每个计息期的利率
n——分期还款期数
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房地产投资借贷分析
（3）讨论 ※ 贷款总额越大，利率越高，还款期限越 短，每期还款额越高。 ※ 贷款总额一定，利率一定，还款期限越 长，每期还款额越低，但累计还款额越高 （4）实例：贷款20万，月利率0.5%，每月 等额本息方式还款。 ※ 期限20年，每月还款额为
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房地产投资借贷分析
贷方——贷款增加，利率提高 3、ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ务风险 ——投资的现金收益（现金净流入、净营 运收入）不足以偿还抵押贷款本息的风险 ➢ 财务风险是使用财务杠杆的直接后果 偿债保障比率 ——指实际营运收入低于预期收益但仍足 够偿还债务的程度，即年净营运收入与年
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房地产投资借贷分析
200000
0.5%(1 0.5%)2012 (1 0.5%)2012 1
1432.86元
还款总额＝1432.86 240＝343887元
支付利息＝ 343887 –200000＝143887元
※ 期限10年，每月还款额为
200000 0.5%(1 0.5%)1012 2220.41元 (1 0.5%)1012 1
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房地产投资借贷分析
还款总额＝2220.41 120＝266449元 支付利息＝266449 –200000＝66449元 （5）采用每期等额本息方式还款，各期还 款额中本、息数额的计算 ※ 上例中，以10年期计算 第1个月：还利息200000 0.5%＝1000元， 还本金2220.41 –1000＝1220.41元； 第2个月：还利息(200000 –1220.41) 0.5%
房地产投资借贷分析
与金融机构的沟通 ➢ 选择对自己最有利的还款计划 ➢ 了解银行拥有的权利 ➢ 注意研判银行利率的走势 ➢ 了解融资、贷款的相关手续 ➢ 疏通多种融资渠道
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房地产投资借贷分析
财务杠杆与风险 1、财务杠杆是一柄“双刃剑” ——经营状况好，财务杠杆会放大投资者 的收益水平；经营状况差，财务杠杆又会 扩大投资者收益的不理想状态（损失率） 2、加大财务杠杆的同时风险也在增加 ➢ 风险的来源：还本付息 ➢ 风险的补偿：借方——更高的收益预期
房地产投资借贷分析
抵押贷款及其偿还 ➢ 房地产抵押贷款类型 （1）土地使用权抵押贷款（开发贷款） （2）房屋抵押贷款 ——包括购房贷款和普通房屋抵押贷款 ➢ 抵押贷款的分期偿还 （1）必须明确的条件：贷款额、利率及计 息周期、偿还期限、每期偿还方式
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租金收入46000元，营业费用22000元，所 得税税率33%。 （1）若没有借贷资金，第一年应纳所得税 额为：(46000 –22000 –6000) 33%＝5940 元，税后现金流量＝46000 –22000 –5940＝ 18060元，自有资金收益率＝18060/185000 ＝9.76% （2）若抵押贷款148000元（80%），分期
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等额偿还，年偿还额14388元。其中第一年 还款中利息为13266元。第一年应纳所得税 额为： (46000 –22000–6000 –13266) 33% ＝1562元，税后现金流量＝46000 –22000 – 14388 – 1562＝8050元，自有资金收益率＝ 8050/(185000 – 148000)＝21.76%
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房地产投资借贷分析
投资净收益＝240–250＝ – 10万 自有资金收益率＝ – 10/1000＝ – 1％ 财务杠杆与所得税 ➢ 贷款利息允许税前扣除，减少了应纳税 所得额，使投资者获得税金豁免的好处， 从而提高自有资金收益率 ➢ 实例：某投资者投资住宅房产用于出租， 投资额185000元。房产每年折旧6000元，
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房地产投资借贷分析
＝993.90元，还本金2220.41 –993.90＝ 1226.51元； 第3个月，第4个月，…（类推） （6）提前还款 ※ 借款人在还款期内提前结清剩余贷款本 金，应偿还金额为原贷款总额减去已偿还 的本金累计额
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房地产投资借贷分析
（2）采用每期等额本息方式还款的偿付公
式为：
An
L
i(1 i)n (1 i)n 1
式中：An——每期等额还款额（月供） L——贷款额
i——每个计息期的利率
n——分期还款期数
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房地产投资借贷分析
（3）讨论 ※ 贷款总额越大，利率越高，还款期限越 短，每期还款额越高。 ※ 贷款总额一定，利率一定，还款期限越 长，每期还款额越低，但累计还款额越高 （4）实例：贷款20万，月利率0.5%，每月 等额本息方式还款。 ※ 期限20年，每月还款额为
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房地产投资借贷分析
贷方——贷款增加，利率提高 3、ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ务风险 ——投资的现金收益（现金净流入、净营 运收入）不足以偿还抵押贷款本息的风险 ➢ 财务风险是使用财务杠杆的直接后果 偿债保障比率 ——指实际营运收入低于预期收益但仍足 够偿还债务的程度，即年净营运收入与年
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房地产投资借贷分析
200000
0.5%(1 0.5%)2012 (1 0.5%)2012 1
1432.86元
还款总额＝1432.86 240＝343887元
支付利息＝ 343887 –200000＝143887元
※ 期限10年，每月还款额为
200000 0.5%(1 0.5%)1012 2220.41元 (1 0.5%)1012 1
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房地产投资借贷分析
还款总额＝2220.41 120＝266449元 支付利息＝266449 –200000＝66449元 （5）采用每期等额本息方式还款，各期还 款额中本、息数额的计算 ※ 上例中，以10年期计算 第1个月：还利息200000 0.5%＝1000元， 还本金2220.41 –1000＝1220.41元； 第2个月：还利息(200000 –1220.41) 0.5%
房地产投资借贷分析
与金融机构的沟通 ➢ 选择对自己最有利的还款计划 ➢ 了解银行拥有的权利 ➢ 注意研判银行利率的走势 ➢ 了解融资、贷款的相关手续 ➢ 疏通多种融资渠道
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房地产投资借贷分析
财务杠杆与风险 1、财务杠杆是一柄“双刃剑” ——经营状况好，财务杠杆会放大投资者 的收益水平；经营状况差，财务杠杆又会 扩大投资者收益的不理想状态（损失率） 2、加大财务杠杆的同时风险也在增加 ➢ 风险的来源：还本付息 ➢ 风险的补偿：借方——更高的收益预期