家庭理财之居住规划与房产投资(ppt 42页)
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• 汪小发看上了一套100平米的住房，位于北京市海 淀区五道口附近，该住房可租可售。
• 如果租房，房租每月5,500元， 以5,500元为押金。 • 如果购房，总价120万元，可申请20年60万元贷款，
房贷利率为6%，自备首付款60万元。假定房屋的 维护成本为5000元/年，以后每年提高5000元。假 定该房在第5年末能以125万元价格卖出，折现率 为3%。问：该房屋应该租还是购？ • 租房：367017 • 购房：266903
• 收入概算法案例： • 小林年收入10万，其中30%可用来缴房贷，假设
前几年只缴利息，房贷利率6%，贷款期限为20 年，贷款成数70%。
如果前几年只还利息，则最高可负担房价？ 如果本利平均摊还： ，则最高可负担房价？
71.4万；49.2万
恩碧教学
• 可以下列公式概算可负担的房屋总价： • 如果房贷前期只偿还利息，则
列出需要居住的面积与期望居住地区的价格
决定购房目标当前的总价
估算房价成长率
估算购房时的房屋总价
计算该投资的终值是否足够支付届时自备款
可配置在购房上的 资产与储蓄的比例
计算购房后每月 储蓄是否足以负担 房贷本利摊还额
资产应如何配 置才能达到所需 的投资报酬率
2.1.2 测算可负担房价 —年收入概算法年
• 第六专题、居住规划与房产投资
• 一. 租房或购房的决策 • 1.1 租房和购房的优缺点 • 1.1.1 租房的优点
• 有能力使用更多的居住空间 • 比较能够应对家庭收入的变化 • 资金较自由，可寻找更有利的运用渠道 • 有较大的迁徙自由度 • 瑕疵或毁损风险由房东负担 • 税负较轻 • 不用考虑房价下跌风险
• 1.2.1 年成本法
• 年成本法案例 • 汪小发看上了一套100平米的住房，位于北
京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。 如果租房，房租每月5,500元， 以1个月房 租作为押金。如果购房，总价120万元，可 申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首 付款60万元，假定房屋的维护成本为5000 元/年，预计房价每年涨100元/平米，押金 与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应 该租还是购？
最高可负担房价=[（年收入× 可负担房贷比 率）/ 房贷利率] /贷款成数 • 如果房贷是本利平均摊还，则 • 可负担房价= PV （I，N，PMT）/贷款成数 • 其中，I：房贷利率，N：贷款年限， • PMT：年收入× 可负担房贷比率
• 从公式可知： • 同样的收入，房贷利率越低，可负担房价越高； • 可负担房贷比率越高，可负担房价越高。 • 一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为
• 可以使用财务计算器现金流计算功能计算 NPV，或EXCEL的NPV财务函数进行分析。
• NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中 计算的租房押金利息与购房折旧成本由于 并非实际现金流出，所以不用作为现金流 出；
• 在年成本法中房贷只计利息，净现值法中 房贷计算的是本利平均摊还额。
恩碧教学
净现值法案例
1.4 居住规划流程图
居住 需求
购房或 租房决策
空间 需求
环境 需求
购房规划
租房
总价
首付款 贷款
家庭 人口
生活 质量
区位
类别 户型
用途
恩碧教学
二. 购房与换房的规划
• 购房规划 • 换房规划 • 其他房产规划应该考虑的因素 • 特殊的房产规划
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2.1 购房规划 2.1.1 购房规划的流程
年收入的5-8倍。
2.2 购房时需要考虑的其他因素
• 2.2.1 如何选择房子 • 1、选择哪一个区位 • 2、选择哪一个社区 • 3、选择哪一种住房 • 4、选择哪一种装修方式与设施
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2.2.2 其他购房相关成本
• 中介费用：若通过中介公司租房，通常要付一个月的房租当中 介费用。购买二手房时，通常买方要支付房价1%的中介费，卖 方要支付房价2%的中介费。
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• 1.3 租购房决策影响因素
• 房价成长率：房价成长率越高，购房越划算 • 房租成长率：房租成长率越高，购房越划算 • 租房押金：押金水平越高，购房越划算 • 居住年数：居住时间越长，购房越划算 • 利率水平：利率水平越高，租房越划算
• 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租 房越划算
恩碧教学
• 如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升;
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• 年成本法案例
• 租房年成本： 5,500元×12＋5,500元×1×3%＝ 66,165
元 购房年成本：
60万元×3%＋60万元×6%+ 5000元－100 ×100=49000元
• 购房的平均年成本为49,000元，比租房年成本 66,165元低。
恩碧教学
• 1.1.2 租房的缺点
• 非自愿搬离的风险 • 无法按照自己的期望装修房屋 • 房租可能增加 • 无法运用财务杠杆追求房价差价利益 • 无法通过购房强迫自己储蓄
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• 1.1.3 购房的优点
• 对抗通货膨胀 • 强迫储蓄累积实质财富 • 提高居住质量 • 信用增强效果 • 满足拥有自宅的心理效用 • 同时提供居住效用与资本增值的机会
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• 租房年成本=押金×机会成本率+年租金
• 购房年成本=首付款×机会成本率
• 本
+贷款余额×贷款利率+房屋维护成
•
+房屋折旧成本－房价每年涨幅
• 比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算
• 购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷 款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；
• 如果房价是上涨，则购房成本呈下降长趋势.
• 若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成 本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房 哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断 是重要因素。
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• 1.2.2 净现值法（NPV）
• 考虑在一个固定的居住期间内，将租房及 购房的现金流量还原成现值，比较租房和 购房的净现值，净现值小的更为划算。
• 1.1.4 购房的缺点
• 缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被 迫降价出售。
• 维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维 持成本。
• 赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房屋市场价格整体下 跌的系统风险与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风 险。
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• 1.2 租房或购房的决策方法
• 如果租房，房租每月5,500元， 以5,500元为押金。 • 如果购房，总价120万元，可申请20年60万元贷款，
房贷利率为6%，自备首付款60万元。假定房屋的 维护成本为5000元/年，以后每年提高5000元。假 定该房在第5年末能以125万元价格卖出，折现率 为3%。问：该房屋应该租还是购？ • 租房：367017 • 购房：266903
• 收入概算法案例： • 小林年收入10万，其中30%可用来缴房贷，假设
前几年只缴利息，房贷利率6%，贷款期限为20 年，贷款成数70%。
如果前几年只还利息，则最高可负担房价？ 如果本利平均摊还： ，则最高可负担房价？
71.4万；49.2万
恩碧教学
• 可以下列公式概算可负担的房屋总价： • 如果房贷前期只偿还利息，则
列出需要居住的面积与期望居住地区的价格
决定购房目标当前的总价
估算房价成长率
估算购房时的房屋总价
计算该投资的终值是否足够支付届时自备款
可配置在购房上的 资产与储蓄的比例
计算购房后每月 储蓄是否足以负担 房贷本利摊还额
资产应如何配 置才能达到所需 的投资报酬率
2.1.2 测算可负担房价 —年收入概算法年
• 第六专题、居住规划与房产投资
• 一. 租房或购房的决策 • 1.1 租房和购房的优缺点 • 1.1.1 租房的优点
• 有能力使用更多的居住空间 • 比较能够应对家庭收入的变化 • 资金较自由，可寻找更有利的运用渠道 • 有较大的迁徙自由度 • 瑕疵或毁损风险由房东负担 • 税负较轻 • 不用考虑房价下跌风险
• 1.2.1 年成本法
• 年成本法案例 • 汪小发看上了一套100平米的住房，位于北
京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。 如果租房，房租每月5,500元， 以1个月房 租作为押金。如果购房，总价120万元，可 申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首 付款60万元，假定房屋的维护成本为5000 元/年，预计房价每年涨100元/平米，押金 与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应 该租还是购？
最高可负担房价=[（年收入× 可负担房贷比 率）/ 房贷利率] /贷款成数 • 如果房贷是本利平均摊还，则 • 可负担房价= PV （I，N，PMT）/贷款成数 • 其中，I：房贷利率，N：贷款年限， • PMT：年收入× 可负担房贷比率
• 从公式可知： • 同样的收入，房贷利率越低，可负担房价越高； • 可负担房贷比率越高，可负担房价越高。 • 一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为
• 可以使用财务计算器现金流计算功能计算 NPV，或EXCEL的NPV财务函数进行分析。
• NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中 计算的租房押金利息与购房折旧成本由于 并非实际现金流出，所以不用作为现金流 出；
• 在年成本法中房贷只计利息，净现值法中 房贷计算的是本利平均摊还额。
恩碧教学
净现值法案例
1.4 居住规划流程图
居住 需求
购房或 租房决策
空间 需求
环境 需求
购房规划
租房
总价
首付款 贷款
家庭 人口
生活 质量
区位
类别 户型
用途
恩碧教学
二. 购房与换房的规划
• 购房规划 • 换房规划 • 其他房产规划应该考虑的因素 • 特殊的房产规划
恩碧教学
2.1 购房规划 2.1.1 购房规划的流程
年收入的5-8倍。
2.2 购房时需要考虑的其他因素
• 2.2.1 如何选择房子 • 1、选择哪一个区位 • 2、选择哪一个社区 • 3、选择哪一种住房 • 4、选择哪一种装修方式与设施
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2.2.2 其他购房相关成本
• 中介费用：若通过中介公司租房，通常要付一个月的房租当中 介费用。购买二手房时，通常买方要支付房价1%的中介费，卖 方要支付房价2%的中介费。
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• 1.3 租购房决策影响因素
• 房价成长率：房价成长率越高，购房越划算 • 房租成长率：房租成长率越高，购房越划算 • 租房押金：押金水平越高，购房越划算 • 居住年数：居住时间越长，购房越划算 • 利率水平：利率水平越高，租房越划算
• 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租 房越划算
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• 如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升;
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• 年成本法案例
• 租房年成本： 5,500元×12＋5,500元×1×3%＝ 66,165
元 购房年成本：
60万元×3%＋60万元×6%+ 5000元－100 ×100=49000元
• 购房的平均年成本为49,000元，比租房年成本 66,165元低。
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• 1.1.2 租房的缺点
• 非自愿搬离的风险 • 无法按照自己的期望装修房屋 • 房租可能增加 • 无法运用财务杠杆追求房价差价利益 • 无法通过购房强迫自己储蓄
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• 1.1.3 购房的优点
• 对抗通货膨胀 • 强迫储蓄累积实质财富 • 提高居住质量 • 信用增强效果 • 满足拥有自宅的心理效用 • 同时提供居住效用与资本增值的机会
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• 租房年成本=押金×机会成本率+年租金
• 购房年成本=首付款×机会成本率
• 本
+贷款余额×贷款利率+房屋维护成
•
+房屋折旧成本－房价每年涨幅
• 比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算
• 购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷 款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；
• 如果房价是上涨，则购房成本呈下降长趋势.
• 若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成 本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房 哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断 是重要因素。
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• 1.2.2 净现值法（NPV）
• 考虑在一个固定的居住期间内，将租房及 购房的现金流量还原成现值，比较租房和 购房的净现值，净现值小的更为划算。
• 1.1.4 购房的缺点
• 缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被 迫降价出售。
• 维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维 持成本。
• 赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房屋市场价格整体下 跌的系统风险与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风 险。
恩碧教学
• 1.2 租房或购房的决策方法