高端小户公寓客群分析研究报告

城市理想
因此很在意项目周边配套的齐全， 因此很在意项目周边配套的齐全，和购物的方便 性和档次。 性和档次。
弘邦。 弘邦。领邸
丰德万瑞中心
富力 史丹尼国际公寓
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项目名称
各项目如何满足需求 项目提出成都市场五星级酒店长包标准套房，每
城市理想 弘邦.领邸
投资客经常来往于城市之间，生活比较悠闲； 自住客生活节奏比较紧张，有教强消费能力 在城市内时间比较长，经营生意； 家在公司附近 工作节奏快，既注重居住品质但又没有太多时 间照顾家，注重时间成本和交通畅达性 注重时间成本，有较强的消费能力。关注项目 投资收益和风险。
丰德万瑞中心
富力 史丹尼国际公寓
数据来源
：
实地调研 思源数据库
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总结
此类项目都是地处城市核心区域，具有绝对的地段优势。 此类项目都是地处城市核心区域，具有绝对的地段优势。 此类项目户型区间大都为90多平米以下的中小户型，尤以40-60平米户型居多。 此类项目户型区间大都为90多平米以下的中小户型，尤以40-60平米户型居多。 90多平米以下的中小户型 40 平米户型居多 都是通过各种方式打造高附加值，支撑产品品质来达到销售预期。 都是通过各种方式打造高附加值，支撑产品品质来达到销售预期。 高端小户项目明显去化速度很快，通常销售周期为1 高端小户项目明显去化速度很快，通常销售周期为1年。
项目名称 壹号公馆 城市理想 弘邦。 弘邦。领邸 丰德万瑞中心 富力史丹尼国 际公寓
各项目如何满足需求 飞大旗下英式皇家物管 待定 宏济物管为其提供多功能物业管理服务 全球最大的服务式公寓品牌（OAKWOOD）为 其提供国际化物管服务 国家物业一级管理资质，经验丰富的天力物业。
非常注重私密性和安全性，注重时间成 非常注重私密性和安全性， 本，需要周到的服务。 需要周到的服务。 因此需要高品质的物管服务。 因此需要高品质的物管服务。
60%以上 以上） B 投资客 （60%以上） 长期在CBD、成都市重点区域购房，拥有多套投资房产，眼光独到， 长期在CBD、成都市重点区域购房，拥有多套投资房产，眼光独到，看好重点区域的出租回报和升 CBD 值空间，看中区域酒店租金及出租率；关注项目总价及首付月供，关注精装品质。 值空间，看中区域酒店租金及出租率；关注项目总价及首付月供，关注精装品质。
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客户来源地外地置业客群占到购买人群的一半以上， 客户来源地外地置业客群占到购买人群的一半以上， 这于成都其他类型项目客群来源形成鲜明对比。 这于成都其他类型项目客群来源形成鲜明对比。
他们的年纪大都集中在25-45岁 他们的年纪大都集中在25-45岁。 25
高端小户公寓 客群分析研究报告
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数据说明
说明范围：本报告所有数据； 说明范围：本报告所有数据； 数据来源：实地调研、房管局网站、思源数据库； 数据来源：实地调研、房管局网站、思源数据库； 统计时间：除特别说明外，所有数据更新截止于2008年 统计时间：除特别说明外，所有数据更新截止于2008年7月1日； 2008
销售情况 已完成80%的 销售 现已售85%以上 现已售约70% 现已基本售磬 前期咨询阶段 从各在售项目的销售情况看，此类项目体 从各在售项目的销售情况看， 量小，销售周期短，去化速度快。 量小，销售周期短，去化速度快。尤以丰 德万瑞中心最为突出，短短3个月时间， 德万瑞中心最为突出，短短3个月时间，在 经历了5月地震影响的情况下， 经历了5月地震影响的情况下，却在短短近 3多个月时间，完成了绝大部分销售。 多个月时间，完成了绝大部分销售。
会议、出差、应酬， 会议、出差、应酬，公司和工作上占据 了他们很多时间。 了他们很多时间。 因而非常重视时间成本， 因而非常重视时间成本，对交通畅达性 要求很高。 要求很高。
丰德万瑞中心 富力 史丹尼国际公寓
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需求特征 二 高品质物业管理
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各项目客群研究
(1) 客群构成
A 自住客 （30% ） 公司在附近，生活配套齐全，生活工作方便，去高档次购物娱乐场所便捷；关注房间的舒适性、 公司在附近，生活配套齐全，生活工作方便，去高档次购物娱乐场所便捷；关注房间的舒适性、物 业公司、安全防范系统、邻居构成。 业公司、安全防范系统、邻居构成。
未售
40-60
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（2）各项目销售情况 ）
项目名称 一号公馆 城市理想 弘邦• 弘邦•领邸 丰德万瑞中心 富力 史丹尼国际公寓
开盘日期 07年2月 08年4月12日 08年12月12日开盘 08年3月28号开盘 预计08年10月
这类项目的投资客占到其购买客群的60%以上。 这类项目的投资客占到其购买客群的60%以上。 60%以上
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客群需求特征与置业目的
需求特征 一 对交通畅达性要求高
项目名称 壹号公馆 城市理想 弘邦• 弘邦•领邸
各项目如何满足需求 位居市中心骡马寺商圈，交通网络四通八达，辐射 整个城区。 位居市中心天府广场旁，交通网络四通八达，辐射 整个城区。 位居市中心春熙商圈，交通网络四通八达，辐射整 个城区。 位居城南丰德广场形成的小型CBD商务中心旁， 红星路沿线和人南沿线，使得业主可以轻松达到城 中心和机场。 位居市盐市口商圈，交通网络四通八达，辐射整个 城区。
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研究结构
项目基础信息分析
项目客群研究分析
总结
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研究目的
1 通过市场调研，明晰成都高端小户型项目基本情况，以便对本案开发提供市场参考数据。 2 重点考察类比项目客群情况，以便对自身项目提供市场依据和客群研究基础信息。 3 通过研究类比性项目客群需求和类比项目面对需求作出的相应开发，为本案产品定位，产品 规划以及附加值的开发打造，提供参考和借鉴。
富力史丹尼国际公寓
咨询客群特征： 私企老板、公务员、个体户、高级白领
25-45
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客群描述
项目名称
生活状态描述 1 重视交通通达性
价值观描述
壹号公馆
2 50%为1次性付款 3 95%以上客户年收入都在100万以上
他们是城市的新贵阶层和中产阶层。事业就是他 们的生活重心。 一半是聚居财富的市场掘金客，另一半是播撒理 念的麦田守望者 他们开着自己的坐骑，往返于家与办公室之间， 描绘着单调的三点一线。 他们一样可以去彻夜喝酒/蹦迪/KTV ，但是他们 更愿意消磨一杯茶/一根烟的深夜· · · · · · 他们不是革命的一代，虽然他们承接了互联网革 命，他们没有时间做飘一代，虽然他们比任何人 更有资格飘逸/ ……
壹号公馆
月花费至少2万元，但壹号公馆只需月供2000多 元，便可拥有。 占据城市中心绝版地段，人们对项目的升值有很
需求特征 五 重点关注投资效益与风险
城市理想
高预期 且周边的酒店出租率都在70%以上，日租金都在 300以上，因此出租收益丰厚。
投资客长期在成都市重点区域购房， 投资客长期在成都市重点区域购房，拥有多 套房产，眼光独到。 套房产，眼光独到。 因此他们关注项目出租回报和升值空间， 因此他们关注项目出租回报和升值空间，看 中酒店租金和出租率。 中酒店租金和出租率。
小结
他们是城市的新贵阶层或中产阶级， 他们是城市的新贵阶层或中产阶级，具有很强的消费 能力，在事业上也有很大的发展前景。 能力，在事业上也有很大的发展前景。
生活工作节奏快是他们的共同特征， 生活工作节奏快是他们的共同特征，所以居住客的置 业目的有很大部分是因为项目位置能极大的节约他的时间 成本，并且最好能精装修。 成本，并且最好能精装修。
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各项目概况 （1）各项目基本情况 ）
项目名称 壹号公馆
开发商 香港飞大置业 锦江区统一建设 办公室 弘邦地产
地址 人民中路三段一号
均价 13000
面积区间 40-98
物业形态 精装酒店式公寓
城市理想
锦江区梨花街
12000
34-70
商业，精装住宅，SOHO
弘邦.领邸
青石桥南街88号 航空路与新希望路 交汇处 顺城大街289号
9700
40-80
底商+高层小户住宅
丰德万瑞中心 富力 史丹尼国际公寓
万瑞置业
9300
75-108
商业，国际公寓，商住 1F-7F为裙楼，8F为会所 和园林景观，10F-23F全 精装公寓
富力地产
该项目位处天府片区及春熙片区商圈交界处，繁 华的商业氛围带动了该片区租金价格。该区域内 弘邦。 弘邦。领邸 以40平米精装小户型为例，租金价格为1300元/ 平米左右，而周边酒店每天的套房租金在150以 上，出租率在85%以上。利润空间大。 城南超前的规划和发展，以及周边高新区和丰德 丰德万瑞中心 广场形成的小型CBD使片区商业氛围浓厚，具有 很高的升值空间。周边酒店式公寓日租金在120 以上，且出租率在80%以上。收益回报极高。
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确定研究项目
（1）研究项目需具备的条件 A 单价要求（9000元以上） B 户型面积要求（约90平米以下户型配比为70%以上 ）
（2）确定研究对象 在售项目： 壹号公馆 城市理想 弘邦.领邸 丰德万瑞中心 待售项目： 富力史丹尼国际公寓
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客群描述
项目名称
职业
年龄
客户来源地 外地客户约占50% 本地客户约占10% 省内二级城市约占25% 其他15% 以省内二级城市，德阳、广 元、遂宁等，市区以成都城 南等，部分国外客户 市区以市中心、城南和部分 省外客户 城南顾客约25% 其他城区顾客205
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需求特征 三 对产品舒适度和品质感要求高
项目名称 壹号公馆 城市理想 弘邦。 弘邦。领邸
各项目如何满足需求 豪华精装修 精装修 创新户型设计是其重要卖点。空中露台， 景观阳台，落地挑窗在小户型产品中是 较少见的。 现代感极强的外立面设计，公寓集宽敞、 安全、舒适以及豪华 于一体。且项目真 正弥补了城南缺少真正国际化公寓的空 白。
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需求特征 四 对周边配套和购物环境要求高
项目名称 壹号公馆
各项目如何满足需求 骡马寺是成都最早的商圈，周边配套齐全， 拥有新城市购物广场和太平洋百货等购物 场所。 位于城市中心天府广场旁，生活配套购物 一应俱全。 位于市中心，紧邻天府广场，盐市口。周 遍配套齐全，周边配套相当完备。 位于城南3环内最繁华腹地，紧邻桐梓林 欧洲风情步行街，玉林，紫荆这样的传统 休闲娱乐聚集地。周边有百联天府，好又 多，百安居等购物场所。 位于盐市口商圈，生活购物，休闲娱乐一 应俱全
生活和饮食都不规律，容易疲劳， 生活和饮食都不规律，容易疲劳，需 要独立思考和放松的空间。 要独立思考和放松的空间。 对浴室和卧室等享受空间要求较高。 对浴室和卧室等享受空间要求较高。 最好能精装修。 最好能精装修。
丰德万瑞中心
富力 史丹尼国际公寓
豪华精装修
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壹号公馆
私人企业主、私企高管、政府公务员 （多为外地Fra Baidu bibliotek务员）
35-45岁约占80%
城市理想
私企老板、公务员、个体户、高级白领
25-45
弘邦. 弘邦.领邸
个体户、公务员、高级白领
25-40
丰德万瑞中心
国际公司各级高管，高级白领 私企老板及高管，个体户，使馆人士
30-45
外省顾客20% 二级城市15% 境外购房者20% 主要由省内2级城市，外省顾 客和本市顾客为主。