我国房地产企业融资风险分析及对策研究

我国房地产企业融资风险分析及对策研究

【摘要】我国房地产开发资金来源是以银行信贷为主的单一融资格局，另外融资渠道有房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。近几年来，国家实行了金融宏观调控，造成房地产企业资金供应紧张。这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。如何突破房地产业发展的资金瓶颈，建立起一个多层次的房地产融资体系以满足融资需求。是当前我国房地产融资的主要问题。探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。

【关键词】融资渠道；银行信贷；股权融资；债券融资

房地产业作为国民经济支柱性产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。房地产业是典型的资金密集型行业，开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大，并且急于扩大再生产，因此资金筹措就成了房地产开发商最关心的问题。

一、房地产企业融资存在的问题

1.主要融资渠道

银行贷款是房地产企业资金的主要来源，我国房地产企业对银行的依赖度过高，一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。由于银行贷款利率上调使得企业还款压力变大，另一方面由于现今房产项目众多，银行的约束条件众多贷款也不像以前那么容易。

2.其他融资渠道

在其他融资渠道中，房地产信托的发展潜力很大，但从信托投资公司的自身情况看，各公司普遍存在治理结构上的缺陷，例如法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。

股权融资不仅筹资量大，而且融资能力强，使得公司的盈利能力大幅提高，价值成长有了较大的潜力。但上市还只能是少数实力雄厚的大公司的专利，对于大多数房地产企业来说，上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75%以上。因此，通过直接上市的企业数量很少。

其他的渠道有海外房产基金，但是海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。一方面对于大多数企业来说，它们在国际上并没有核心竞争力，不能引起海外投资公司的足够重视。另外在政策上也得不到支持。

二、融资风险的解决方式

1.发行地产公司债券可以改善房地产企业融资结构

房地产项目的开发周期较长，但目前房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏现象，融资结构不合理。以中长期为主的公司债为房地产公司提供了较为稳定的资金来源，有利于降低信贷政策对房企融资的影响，减少对信贷融资的依赖，从而改善房地产企业融资

结构。另外，由于房地产开发公司资金需求量较大，房地产企业的资产负债率通常较高，间接融资会提高负债成本，而发行公司债替代银行贷款，可以有效降低财务成本。

2.完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道

激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高融资市场的效率。适当引进国外先进的金融工具和操作手段，加速房地产金融的国际化进程。加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。一是修改完善现有的不符合现实的法规，二是尽快出台相关法律法规，与当前市场情况相结合。

3.提升自身管理能力，提高资金利用率

房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。以往在商品房贷款资金回笼环节中，整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。企业可参考当前市场的情况，适当的优惠，例如首付超过30%，或一次性付款的，这些企业应以多种鼓励方式来促进，加快资金回笼，提高企业的资金流通率。另外还要减少企业过度预支，严格控制成本费用的支出。

4.获取政府支持

政府的支持对企业来说至关重要，如果企业获得政府的高度关注，首先在买地的这个环节就比其他企业具有明显优势，其实要想获得政府青睐也不是什么困难的事，例如，现在地方政府所关注的重点

都一样—民生与经济。所以好的项目与公司自身实力是很重要的，至于民生，地产企业可以给劳模老红军这些人免费提供住宅，可以和一些学校合作共同建立新校区，平日多做慈善，赢得社会的关注，自然而然的就会引起政府的重视。

5.理性融资确定合理规模

企业成长是需要过程的，盲目求大心理很危险。再融资在制度层次上缺乏有关的规定和限制。虽然现在又融资比例的限制，但是在再融资与上一次融资行为之间时间间隔方面，再融资额度方面都缺乏限制条款。比如可以具体规定：一般情况下，两次融资之间至少间隔三年；如果没有重大收购行为，再融资额度不得超过首次公开发行的规模。

6.建立企业联盟共同分担风险

所谓企业联盟是指企业个体与个体间在策略目标的考虑下结成盟友，自主地进行互补性资源交换，各自达成目标产品阶段性的目标，最后获得长期的市场竞争优势，并形成一个持续而正式的关系。联盟的意义在于共享利益、减少每个企业的风险，减少投入成本。最近10来年，联盟越来越频繁的一个原因就是因为企业需要的资金量越来越大，投资风险越来越高。单个企业力量有限，如果对一个领域的探索失败了，损失就比较大，如果几个企业联合起来，或者在不同的领域分头进行探索，就减少了风险，不是一个篮子装鸡蛋，而是多个篮子装鸡蛋。这样对于地产企业来说无疑是双赢。或者，可以不仅仅局限在地产企业之间的联盟，例如设计公司与地产企

业，建筑公司与地产企业等等，这样一来可以减少前期的资金投入，提高资金的流通性与回笼速度。企业融资的难易程度，与自身实力有着绝对的联系，所以地产企业可以完善团队的规模与实力，提高核心竞争力。

三、结语

房地产企业的融资，要根据对资金的需要、企业自身条件以及融资的难易程度和成本情况，量力而行来确定企业合理的融资方式和规模，而且融资方案也要有利于企业资金结构的优化。通过选择合适的融资方式，房地产企业获得了充足的资金支持，增强了支付能力和发展后劲，扩大了企业规模并提高了获利能力，使企业可以充分利用规模经济优势提高企业在市场上的竞争力，加快企业发展。

面对当前楼市的拐点，面对地产公司即将迎接的一次大洗牌，地产企业除了降低融资风险、经营风险，更要求发展。降低融资风险应该不止单单是简单的一条路，应该根据项目的自身风险程度的差异“量体裁衣”，建立一个完整的适应公司自身情况的融资体系，以发行债券为前提，其他方法并行来进行融资。加快发展自身，促进地产市场繁荣，保持市场竞争力，为企业的发展博得生机。

参考文献

[1]李训萍,彭玉洁,张海鹏.我国发展房地产投资基金的问题分析[j].科技致富向导,2011(20).

[2]徐勇谋.房地产金融学——房地产投融资分析[m].北京:中国建筑工业出版社,2008.